李寧寧

摘要：住房作為不動(dòng)產(chǎn)是一種特殊商品，其價(jià)格具有很明顯的區(qū)域特征，本文為了解在京津冀協(xié)同發(fā)展的北京下，京津冀地區(qū)住房?jī)r(jià)格區(qū)域特征，使用VAR模型研究了地區(qū)中城市房?jī)r(jià)間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。結(jié)果表明北京、天津“雙城”，以及地理區(qū)位上作為中心城市的廊坊對(duì)于周圍房?jī)r(jià)有帶動(dòng)作用，地區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)有很強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。說明區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)變動(dòng)具有共同趨勢(shì)，對(duì)京津冀地區(qū)房?jī)r(jià)的調(diào)控具有重要意義。

關(guān)鍵詞：京津冀 住房?jī)r(jià)格 聯(lián)動(dòng)效應(yīng)

一、京津冀房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)

不同城市間房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)是城市住房?jī)r(jià)格研究的熱點(diǎn)之一。聯(lián)動(dòng)效應(yīng)是一種特殊的房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)形式，往往發(fā)生在區(qū)域內(nèi)部或相鄰地理位置的區(qū)域之間，房?jī)r(jià)傳導(dǎo)具有空間連續(xù)性。

京津冀地區(qū)是中國(guó)的首都經(jīng)濟(jì)圈，是中國(guó)北方最具活力、經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的地區(qū)，包括北京、天津以及河北11個(gè)地級(jí)市。由于經(jīng)濟(jì)水平、政治區(qū)位的差異，京津冀地區(qū)內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有很大差異。其中在2015年規(guī)劃了北京、天津、保定和廊坊作為引領(lǐng)京津冀協(xié)同發(fā)展的中部核心功能區(qū)，來引領(lǐng)周邊相對(duì)落后的其他城市。

基于向量自回歸模型，選取了京津冀地區(qū)九個(gè)主要城市（其余城市月度數(shù)據(jù)不容易得到），從2010年6月到2016年11月的商品房平均房?jī)r(jià)進(jìn)行分析。

在進(jìn)行向量自回歸模型之前，先對(duì)北京（bj）、天津（tj）、保定（bd）、邯鄲（hd）、廊坊（If）、石家莊（sjz）、衡水（hs）、唐山（ts）、秦皇島（qhd）九地的房?jī)r(jià)序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)為了避免時(shí)間序列建模產(chǎn)生“偽回歸”，選用單位根檢驗(yàn)（Unit root test）。所有房?jī)r(jià)均為一階單整序列，一階差分后的序列建立模型。

單位根檢驗(yàn)結(jié)果表明，9個(gè)原始變量的時(shí)間序列均為非平穩(wěn)序列，需要對(duì)序列進(jìn)行差分，經(jīng)過一階差分后，數(shù)據(jù)是平穩(wěn)序列，右側(cè)為一階差分后每個(gè)變量檢驗(yàn)的顯著性水平。單個(gè)變量的檢驗(yàn)類型略有不同，存在需要常數(shù)項(xiàng)或者存在滯后階數(shù)，但是都不存在趨勢(shì)項(xiàng)。

之后進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)證明城市間房?jī)r(jià)增長(zhǎng)存在共同趨勢(shì)。從協(xié)整檢驗(yàn)trace檢驗(yàn)的結(jié)果可以看出，在5%的顯著性水平上存在最多6個(gè)協(xié)整關(guān)系。由此可知這些城市住房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期有相同的變化趨勢(shì)。京津冀地區(qū)住房?jī)r(jià)格存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

然后根據(jù)granger因果檢驗(yàn)得到城市間房?jī)r(jià)影響方向示意圖（圖1）。

Granger因果檢驗(yàn)表明：石家莊和邯鄲，天津和廊坊呈現(xiàn)雙向因果關(guān)系，其他地區(qū)都是單向因果關(guān)系。其中，廊坊到天津，北京到石家莊，廊坊到石家莊，天津到石家莊，衡水到唐山有更顯著的因果關(guān)系。從結(jié)果我們可以看出北京作為中心城市對(duì)周邊外圍城市價(jià)格有引領(lǐng)作用，城市房?jī)r(jià)變化基本存在于相鄰城市之間，廊坊作為地理位置上的中心對(duì)于周邊城市房?jī)r(jià)也有引導(dǎo)作用。然而石家莊作為省會(huì)城市卻受到其他地級(jí)市房?jī)r(jià)更多的影響，這一結(jié)論與傳統(tǒng)的“中心引領(lǐng)非中心”有沖突，也說明從房地產(chǎn)行業(yè)來看，石家莊并不是京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的中心城市。

為了進(jìn)一步觀察城市間房?jī)r(jià)影響程度，我們對(duì)VAR模型進(jìn)行方差分解，量化京津冀地區(qū)城市間房?jī)r(jià)相互影響的程度。

方差分析結(jié)果顯示，北京地區(qū)房?jī)r(jià)受自身影響最大，即期房?jī)r(jià)會(huì)對(duì)未來短期房?jī)r(jià)有越93%的貢獻(xiàn)度;其他城市都不同程度的受到北京房?jī)r(jià)的影響;受其他城市房?jī)r(jià)影響較多的是唐山和衡水的房?jī)r(jià)，外部效應(yīng)分別達(dá)到40%和38%。

方差分析結(jié)果和granger因果檢驗(yàn)略有出入，因?yàn)闄z驗(yàn)的原理不同，所以側(cè)重不同，方差分解表示每個(gè)變量的更新對(duì)VAR系統(tǒng)變量影響的貢獻(xiàn)度，是一種相對(duì)效果的描述，而因果檢驗(yàn)實(shí)質(zhì)是檢驗(yàn)一個(gè)變量的滯后變量是否可以引入到其他變量方程中。

二、結(jié)論

從這次研究發(fā)現(xiàn)，京津冀地區(qū)有明顯的房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。北京作為地區(qū)的中心城市有很強(qiáng)的對(duì)外溢出效應(yīng)，對(duì)周邊城市房?jī)r(jià)有影響。廊坊作為地理位置上的中心城市和周圍城市的房?jī)r(jià)關(guān)系緊密復(fù)雜，呈現(xiàn)多條影響效應(yīng)。相鄰的城市房?jī)r(jià)之間相互影響的更多?？傮w上所有城市房?jī)r(jià)都更多的受自身往期房?jī)r(jià)的影響比重更大。