黃淑恒

摘? 要：隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)二十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為人們重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)之一。滬深股市的房地產(chǎn)板塊也成為熱點(diǎn)板塊，價(jià)格起伏，房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展不僅帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，也為投資者帶來了很多的投資機(jī)會(huì)，但同時(shí)不可避免地存在投資風(fēng)險(xiǎn)，投資者們普遍關(guān)注房地產(chǎn)上市公司是否具有投資價(jià)值。本文以房地產(chǎn)上市公司2011年至2013年的財(cái)務(wù)報(bào)告為基礎(chǔ)，選取合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)構(gòu)建了投資價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。在分析了目前國(guó)內(nèi)主流的主成分分析法和熵權(quán)法的優(yōu)缺點(diǎn)和適應(yīng)性之后，將兩種分析方法相結(jié)合，利用主成分分析法對(duì)主要指標(biāo)因子進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上，利用熵權(quán)法客觀確定權(quán)重的特點(diǎn)對(duì)主要成分進(jìn)行綜合分析，結(jié)合股票市盈率得出房地產(chǎn)上市公司投資價(jià)值的個(gè)股排名，以期可以為投資者提供理性的投資參考。

關(guān)鍵詞：A股市場(chǎng);房地產(chǎn)上市公司;投資價(jià)值分析

房地產(chǎn)業(yè)，從根本上是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)性建設(shè)產(chǎn)業(yè);廣義的講是就土地以及土地上各類建筑物的開發(fā)、銷售、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)等相關(guān)事業(yè)管理的綜合行業(yè)，狹義的講是指就土地及其上建筑物和其他附著物的買賣。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了諸多關(guān)聯(lián)行業(yè)，如鋼鐵、建材、玻璃、塑料、家電等行業(yè)，同時(shí)也促生了一批新興的房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)，如房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)評(píng)估和物業(yè)管理等行業(yè)，屬于具有高度產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)為國(guó)家提供大量的財(cái)政收入，伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的高速發(fā)展，一度成為國(guó)家重要的經(jīng)濟(jì)支柱，但因?yàn)榕c廣大人民群眾的生活息息相關(guān)，也必然成為政策性比較強(qiáng)的行業(yè)。

一、企業(yè)價(jià)值的含義與企業(yè)價(jià)值評(píng)估

企業(yè)價(jià)值是由企業(yè)選擇的資產(chǎn)和投資創(chuàng)造的，企業(yè)價(jià)值來源于各要素的有機(jī)結(jié)合，只有在企業(yè)運(yùn)行中才能體現(xiàn)出來。從不同的角度來分析企業(yè)價(jià)值會(huì)形成不同的概念，常見的有賬面價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值，內(nèi)在價(jià)值等。賬面價(jià)值是指以會(huì)計(jì)的歷史成本原則為計(jì)量依據(jù)，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求來確認(rèn)企業(yè)價(jià)值，企業(yè)的賬面價(jià)值是以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的，賬面價(jià)值可以直接根據(jù)企業(yè)的報(bào)表資料取得，具有客觀性強(qiáng)、計(jì)算簡(jiǎn)單、資料易得等特點(diǎn)。但賬面價(jià)值沒有考慮通貨膨脹和市場(chǎng)影響等重要因素，與市場(chǎng)價(jià)格的差別是很大的，并且較易被企業(yè)管理當(dāng)局所操縱，從而使不同企業(yè)之間、同一企業(yè)不同時(shí)期之間的賬面價(jià)值缺乏可比性。

二、投資價(jià)值分析的指標(biāo)選取

（1）盈利能力指標(biāo)。盈利能力通常是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)賺取利潤(rùn)的能力。盈利能力的強(qiáng)弱直接影響企業(yè)的償債能力;對(duì)于股東（投資人）而言，企業(yè)盈利能力決定著他們能夠獲取多少股息，盈利能力提高還會(huì)使股票價(jià)格上升，從而使股東們獲得資本收益。因此盈利能力是理性投資者選取投資目標(biāo)時(shí)最重要的分析指標(biāo)。每股收益。該指標(biāo)通常反映上市公司的經(jīng)營(yíng)成果，是投資者評(píng)價(jià)企業(yè)盈利能力，做出投資決策的重要依據(jù)之一。凈資產(chǎn)收益率。投資者投資股票的目的是為了獲取投資收益，通常情況下，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)中借入資金占有相當(dāng)大的比重，利用杠桿原理來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的普遍行為，因此資產(chǎn)負(fù)債率高是房地產(chǎn)上市公司的特點(diǎn)。凈資產(chǎn)收益率不僅反映企業(yè)自有資本的盈利能力，還與企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)有直接關(guān)系。銷售毛利率。該指標(biāo)反映了企業(yè)產(chǎn)品銷售的獲利能力。

（2）增長(zhǎng)能力指標(biāo)。增長(zhǎng)能力反映企業(yè)發(fā)展前景，一個(gè)具有良好成長(zhǎng)能力的上市公司能夠讓投資者看見可預(yù)見的未來報(bào)酬，具有極高的投資價(jià)值。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受土地稀缺性的影響，一定程度上限制了其增長(zhǎng)能力，擴(kuò)張能力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，故而是分析房地產(chǎn)上市公司投資價(jià)值的必要內(nèi)容。總資產(chǎn)增長(zhǎng)率。該指標(biāo)用于衡量企業(yè)總資產(chǎn)的擴(kuò)張程度。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率。該指標(biāo)是反映企業(yè)的成長(zhǎng)性。凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率。該指標(biāo)反映企業(yè)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度。

（3）償債能力指標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)以及高負(fù)債率等特點(diǎn)決定了企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的流動(dòng)性有特殊的要求，當(dāng)國(guó)家出臺(tái)銀根緊縮的財(cái)政政策和相應(yīng)的金融政策，提高貸款利率時(shí)，會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)性，如果企業(yè)的償債能力不夠好，資產(chǎn)流動(dòng)性情況就將惡化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就隨之增大。該指標(biāo)是最常用的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，用于測(cè)量企業(yè)短期償債能力，能反映企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性狀況。該指標(biāo)是衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力，該指標(biāo)是對(duì)流動(dòng)比率的補(bǔ)充?，F(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率。該指標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根基，良好的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量對(duì)負(fù)債比率說明企業(yè)現(xiàn)金流量充裕，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。由于國(guó)家政策的調(diào)控，商品房成交量下降，降低了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)定的回款速度，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“現(xiàn)金為王”時(shí)代。所以用現(xiàn)金流量來衡量房地產(chǎn)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力尤為重要。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率。該指標(biāo)是評(píng)價(jià)企業(yè)負(fù)債水平和償債能力的重要指標(biāo)，預(yù)售房款作為一項(xiàng)負(fù)債，對(duì)于企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率有比較大的影響，因此本文用扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率來替代資產(chǎn)負(fù)債率作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。

三、結(jié)論

首先，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從高速增長(zhǎng)的時(shí)代進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，行業(yè)發(fā)展日趨成熟，行業(yè)內(nèi)部聚集度增加，企業(yè)規(guī)?；潭燃由?，中小型企業(yè)受到比較大的沖擊。其次，房地產(chǎn)上市公司近三年來財(cái)務(wù)績(jī)效基本保持平穩(wěn)，受國(guó)家政策調(diào)控和市場(chǎng)導(dǎo)向的影響，平均盈利能力的增速有所減緩，平均利潤(rùn)率有所下降，資產(chǎn)負(fù)債率有所提高，營(yíng)運(yùn)成本有所增加。第三，房地產(chǎn)上市公司占總上市公司的比重較大，房地產(chǎn)板塊依舊是投資熱點(diǎn)，但行業(yè)平均市盈率較高，投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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