張春麗

摘? 要：全面預(yù)算是物業(yè)服務(wù)企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，處在十分重要的地位，它涉及到企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面。它是物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部份，是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值最大化的有效措施，也是推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的重要手段。但是，實(shí)際工作中，全面預(yù)算管理的實(shí)施面臨著政策不完善、專業(yè)不強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)不足等原因，使得它的全面推行還面臨著一些困境，摸著石頭過(guò)河，達(dá)不到預(yù)期效果。本文從全面預(yù)算的概述及作用入手，分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題，并提出改進(jìn)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)企業(yè);財(cái)務(wù)預(yù)算;困境;對(duì)策

全面預(yù)算是企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的起點(diǎn)，是修建高樓大廈的基石，首先，它需要我們掌握企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律，從做好各種的計(jì)劃安排，站在下好一盤(pán)棋的角度對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行統(tǒng)籌安排;其次，全面預(yù)算要為物業(yè)公司的未來(lái)資金運(yùn)動(dòng)提供信息，為企業(yè)管理層和業(yè)主等信息需求者掌握物業(yè)公司未來(lái)的現(xiàn)金流量和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)目標(biāo)、指標(biāo)提供了基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)來(lái)源，即是對(duì)物業(yè)公司的未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)所作的定量規(guī)劃。通過(guò)全面預(yù)算的編制和實(shí)施，明確了各部門(mén)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)過(guò)程中的財(cái)務(wù)關(guān)系，規(guī)劃、控制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，防范于未然，促使企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)更好地“落地”，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供合理保證打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的作用

計(jì)劃帶來(lái)的節(jié)約，是最大的節(jié)約。為了保證財(cái)務(wù)預(yù)算的有效性，使之真正落到實(shí)處，還應(yīng)加強(qiáng)全面預(yù)算管控。其作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（1）掌握資金運(yùn)動(dòng)的持點(diǎn)和規(guī)律

與其他企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)相比，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)，主是涉及到收取管理費(fèi)和費(fèi)用支出兩個(gè)環(huán)節(jié)。在編制財(cái)務(wù)預(yù)算之前，需要提高財(cái)務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確性和可操作性，了解收費(fèi)周期季節(jié)性波動(dòng)、以及合同相關(guān)成本費(fèi)用支出的規(guī)律性等。

（2）全員參與，積極參與

全面預(yù)算管理不僅僅是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，所有部門(mén)均應(yīng)積極參與，建立成本效益意識(shí)。將財(cái)務(wù)預(yù)算工作融入到所有員工身上，充分樹(shù)立全面預(yù)算理念，使其參與到全面預(yù)算編制與實(shí)施中，這能有效地增強(qiáng)對(duì)其預(yù)算目標(biāo)的認(rèn)同，來(lái)加強(qiáng)目標(biāo)的一致性，以此將實(shí)行全面預(yù)算執(zhí)行考核和激勵(lì)體系相結(jié)合，增強(qiáng)員工實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的主動(dòng)性和責(zé)任性，確保全面預(yù)算執(zhí)行得以實(shí)現(xiàn)提供合理保證。

（3）結(jié)合實(shí)際，收支平衡

全面預(yù)算目標(biāo)是通過(guò)全員努力能夠?qū)崿F(xiàn)的目標(biāo)，應(yīng)結(jié)合內(nèi)外部環(huán)境，充分考慮市場(chǎng)環(huán)境變化等因素，并與以前的年度實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況以及預(yù)期目標(biāo)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)收支平衡，略有盈利。

（4）提高資金效益，降低成本

物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)收費(fèi)有即定標(biāo)準(zhǔn)，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。嚴(yán)格控制成本費(fèi)用支出，防止預(yù)算包括不必要的費(fèi)用項(xiàng)目，仔細(xì)審核其支出的合理性，強(qiáng)化變動(dòng)性費(fèi)用管控，例如：辦公費(fèi)、車輛費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等實(shí)行總量控制，分項(xiàng)考核，并結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)際發(fā)生必要性，杜絕隨意開(kāi)支。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

（1）目標(biāo)不清晰

預(yù)算編制是全面預(yù)算管理的基石，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)的特殊性，其提供的產(chǎn)品是服務(wù)，量化和對(duì)象化時(shí)較為困難，在進(jìn)行全面預(yù)算編制時(shí)，如果全面預(yù)算決策目標(biāo)不清晰，預(yù)算起點(diǎn)就較難確定，會(huì)造成與企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的結(jié)合不緊密，脫離實(shí)際業(yè)務(wù)，導(dǎo)全面致預(yù)算方案與實(shí)際完成情況的偏差較大，達(dá)不到預(yù)期效果。

（2）預(yù)算人員專業(yè)性不強(qiáng)

一些小型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，缺少專門(mén)的預(yù)算機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)人員即是預(yù)算編制人員，而實(shí)際上很多財(cái)務(wù)人員忙于應(yīng)付眼前工作，只局限于日常的會(huì)計(jì)核算方面，對(duì)事前控制的理念不強(qiáng)，不具備全面預(yù)算管理的技能和經(jīng)驗(yàn)。在成本管控方面，不注重過(guò)程控制，做事后先生，沒(méi)有收支平衡點(diǎn)的概念，對(duì)成本費(fèi)用不設(shè)警報(bào)線，浪費(fèi)現(xiàn)象得不到有效遏制，待泛濫決堤時(shí)干著急，卻束手無(wú)策。

（3）政策指導(dǎo)性太強(qiáng)與市場(chǎng)化的矛盾

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入受政策控制性很強(qiáng)，其提供的產(chǎn)品---服務(wù)是無(wú)形的，在市場(chǎng)中是參與競(jìng)爭(zhēng)的。而在市場(chǎng)化的角逐中為提高產(chǎn)品質(zhì)量所增加服務(wù)成本時(shí)卻戴上了政策管控的“緊箍咒”，故而造成了成本市場(chǎng)化而收入?yún)s游離在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)之間的不可調(diào)和的矛盾。這一矛盾一方面造成執(zhí)行評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)難以維繼，另一方面使得全面預(yù)算管控往往與實(shí)際經(jīng)營(yíng)相悖，超支現(xiàn)象較為突出，批復(fù)流于表面，造成其成本費(fèi)用得不到有效管控，計(jì)劃成了“空話”，全面預(yù)算沒(méi)有起到預(yù)期的作用，最終流于形式，成為一項(xiàng)空洞的“負(fù)債工作”。

三、提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策

（1）合理設(shè)計(jì)全面預(yù)算編制，明確范圍

實(shí)行參與管理，符合實(shí)際。在全面預(yù)算編制過(guò)程中，充分調(diào)動(dòng)各個(gè)部門(mén)和所有人員共同參與，特別是企業(yè)總經(jīng)理必須牽頭和重視，確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而財(cái)務(wù)人員據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)除去固有成本外，量化成本費(fèi)用。編制全面預(yù)算時(shí)，不僅只考慮傳統(tǒng)的收支平衡，還必須納入提高服務(wù)質(zhì)量的超支預(yù)算，并確定超支標(biāo)準(zhǔn)。這樣的全面預(yù)算才不與無(wú)形的服務(wù)質(zhì)量矛盾，將全面預(yù)算編制與實(shí)際完成的偏差降到最低點(diǎn)，從而也才能真正實(shí)施得下去。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全面預(yù)算范圍大致相似，結(jié)合投入與產(chǎn)出效果進(jìn)行比較分析，編制全面預(yù)算收支情況表，將各個(gè)部門(mén)經(jīng)營(yíng)收支、結(jié)余相關(guān)數(shù)據(jù)納入其中，統(tǒng)一表格，簡(jiǎn)化流程，并方便財(cái)務(wù)審核匯總。收入方面應(yīng)包含：物業(yè)管理費(fèi)、保潔收入、餐飲收入、綠化收入、房租收入、其他收入;成本方面應(yīng)包含：?jiǎn)T工薪金、社保及福利費(fèi)、公共用水電費(fèi)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)用、保潔費(fèi)用、綠化費(fèi)用、維修費(fèi)用、消殺費(fèi)、低耗品攤銷、招投標(biāo)費(fèi)、電話費(fèi)、辦公費(fèi)、其他。每年編制預(yù)算時(shí)結(jié)合本年度規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、人員工資、保安保潔工作等重要相關(guān)數(shù)據(jù)數(shù)量的變動(dòng)情況，對(duì)全面預(yù)算方案進(jìn)行編制。

（2）設(shè)立預(yù)算機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)預(yù)算人員

全面預(yù)算管理工作的全面推行中，財(cái)務(wù)部只是其中的一員，還涉及到每個(gè)部門(mén)的方方面面，企業(yè)要真正將全面預(yù)算管理工作做好，不僅需要有組織和制度上的保障、領(lǐng)導(dǎo)的重視和監(jiān)督厲行，同時(shí)還需要設(shè)立專門(mén)的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，做到信息互通、及時(shí)反饋，將預(yù)算信息與執(zhí)行完成情況，按月、按季的進(jìn)行匯總，從而把控預(yù)算管理的每個(gè)環(huán)節(jié)，防止信息不對(duì)稱。

再好的制度也需要人去完成，全面預(yù)算管理也不例外。預(yù)算管理人員不僅要精通財(cái)務(wù)核算和成本管理，更重要的是要具備大局觀和戰(zhàn)略意識(shí)，具有很強(qiáng)的溝通能力和執(zhí)行力，故而企業(yè)培養(yǎng)預(yù)算管理人才時(shí)，可適當(dāng)放寬預(yù)算人員和財(cái)務(wù)人員管理權(quán)限，以此調(diào)動(dòng)其積極性，發(fā)揮其主觀能性，有意識(shí)地提升其做事做人的格局和高度。

工作中，通過(guò)組織相關(guān)人員的培訓(xùn)，提高全面預(yù)算管理水平和實(shí)操能力，設(shè)置部門(mén)專職預(yù)算負(fù)責(zé)人員，加強(qiáng)聯(lián)系，緊密溝通，將預(yù)算工作落到實(shí)處，并貫徹到底，滲入到工作的日常，使之成為工作中的一項(xiàng)必不可少的工作習(xí)慣。

（3）優(yōu)化評(píng)價(jià)考核體系，保障預(yù)算功能的實(shí)現(xiàn)

為保證全面預(yù)算管理工作真正落到實(shí)處，應(yīng)有一套完善的評(píng)價(jià)考核體系作保障。一是將預(yù)算指標(biāo)計(jì)入工資績(jī)效部分。與部門(mén)績(jī)效、個(gè)人績(jī)效掛起鉤來(lái)，加以考核：將預(yù)算完成的好壞，實(shí)行獎(jiǎng)罰分明，拉開(kāi)距離，可使人力資源部負(fù)責(zé)考核，財(cái)務(wù)部提供預(yù)算完成情況數(shù)據(jù)，各部門(mén)之間負(fù)責(zé)監(jiān)督，相互配合;二是預(yù)算指標(biāo)實(shí)際完成情況分期匯報(bào)，滾動(dòng)反饋?；谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)周期的特性，預(yù)算評(píng)價(jià)可按月度評(píng)價(jià)和按季評(píng)價(jià)，事中控制很有必要性，如等到年末才來(lái)收集匯報(bào)已無(wú)法進(jìn)行調(diào)整;三是具體偏差具體分析。企業(yè)在評(píng)價(jià)時(shí)，要重視每一項(xiàng)實(shí)際與預(yù)算完成情況的偏差，對(duì)于超過(guò)10%的偏差都要找找原因，落實(shí)責(zé)任，形成預(yù)算預(yù)警機(jī)制;四是強(qiáng)化外部監(jiān)督。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，每一位業(yè)主是最有效的監(jiān)督者，將每年物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況進(jìn)行公示，讓全體業(yè)主監(jiān)督。例如一些社區(qū)節(jié)日活動(dòng)的每個(gè)方案策劃，各種預(yù)算要全部公開(kāi)、透明、讓全體業(yè)主明明白白消費(fèi)。這不僅加強(qiáng)了與業(yè)主的溝通聯(lián)系，還促進(jìn)了企業(yè)全面預(yù)算管理的良好運(yùn)作。

四、結(jié)束語(yǔ)

在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)從速度型向效益型轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的預(yù)算管理工作顯得十分重要，需要未雨綢繆，從而減少資源使用中配置不合理，利用低和浪費(fèi)現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)資源最佳組合和最優(yōu)組合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的理論與方法，切實(shí)做到財(cái)務(wù)預(yù)算這塊心臟的血液供給暢通無(wú)阻，那么全面預(yù)算管理才將有源源不斷的供給和補(bǔ)充。

參考文獻(xiàn)

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