張哲

一直以來對外宣稱“不拼規(guī)?！?、“不追求行業(yè)最快”的旭輝集團，卻憑著大量合作開發(fā)項目在規(guī)模擴張的路上高歌猛進。由于合作項目權(quán)益占比偏低，旭輝銷售收入的“水分”多遭質(zhì)疑。如今，其合作項目中的一些銷售亂象也初露端倪。

距離旭輝集團董事長林中在年初業(yè)績會上高調(diào)“對標”新鴻基，并立下未來商業(yè)地產(chǎn)將撐起公司業(yè)務(wù)半邊天的豪言壯志僅過去不到半年，旭輝對商業(yè)地產(chǎn)的布局計劃便顯得低調(diào)了許多，林中先是在2019年博鰲房地產(chǎn)論壇上否認了商業(yè)獨立上市計劃;在8月13日召開的旭輝年中業(yè)績會上，林氏兄弟對商辦業(yè)務(wù)也僅是幾句話帶過。

《紅周刊》記者注意到，雖然旭輝早在2016年便顯露出打造商業(yè)帝國的野心，其投資物業(yè)及租金收入的規(guī)模也連年增長，一些商業(yè)項目在銷售及運營過程中存在的問題也漸漸浮出水面。以在半年報中對租金收入貢獻較大的上海旭輝純真中心項目為例，記者了解到，該項目已經(jīng)交付兩年半之久，最近卻陷入了“合同欺詐糾紛”。

“商業(yè)地產(chǎn)陽謀”呼聲漸弱

項目糾紛浮現(xiàn)

談及旭輝的商業(yè)地產(chǎn)藍圖，不得不提蔣達強。2012年，曾經(jīng)供職于華潤和大悅城的蔣達強加入旭輝，時任旭輝天津事業(yè)部總經(jīng)理。三年后，蔣達強成為旭輝商業(yè)事業(yè)部CEO，旭輝商業(yè)地產(chǎn)的宏偉計劃也浮出水面。蔣達強在2016年接受媒體采訪時曾表示，“旭輝商業(yè)將以每年3-5個項目擴張，2021年開業(yè)25-30個商業(yè)項目，未來五年還會分拆商業(yè)上市?！?/p>

旭輝控股的“商業(yè)地產(chǎn)陽謀”也正是始于2016年。彼時旭輝在旭美商業(yè)的運營經(jīng)驗基礎(chǔ)上，打造了旭輝廣場、旭輝Mall、旭輝U天地三條商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線。不過，僅僅兩年之后，蔣達強離開了旭輝。

但在2019年3月份的業(yè)績會上，林中依然在高調(diào)“對標”新鴻基，聲稱十年后的旭輝將有50%的業(yè)務(wù)板塊屬于商業(yè)地產(chǎn)。到了7月，旭輝宣布成立旭輝集團商業(yè)地產(chǎn)管理總部，原集團商業(yè)管理部和旭美商業(yè)也將并入旭輝商業(yè)。

不過，8月份以來，旭輝在商業(yè)地產(chǎn)布局方面則顯得較為低調(diào)。林中曾在八月初的2019年博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，商業(yè)不會獨立上市。近日召開的旭輝年中業(yè)績會上，林中也未較多提及商辦業(yè)務(wù)，其表示“商業(yè)的戰(zhàn)略我們還在討論和修正，商辦不會影響到住宅開發(fā)的業(yè)務(wù)，因為商辦投資比重會控制在回款的10%左右。”

紅周刊《記者》注意到，2016年至2018年，旭輝商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)項目數(shù)量以每年2個的速度擴張，2019年上半年即新增開業(yè)項目4個，租金收入更是按年增加207.1%至1.75億元。不過整體來看，旭輝商業(yè)距成為集團業(yè)務(wù)的“半邊天”，還有相當大的努力空間。

值得注意的是，旭輝對于商業(yè)地產(chǎn)計劃的披露日漸低調(diào)的同時，一些商業(yè)項目在銷售及運營過程中存在的問題也初露端倪。半年報顯示，上半年按年大增207.1%的租金收入，主要來自嘉興旭輝廣場、上海旭輝海上國際、重慶旭輝城、上海LCM置匯旭輝廣場及上海旭輝純真中心。

然而，《紅周刊》記者了解到，上海旭輝純真中心項目已經(jīng)交付兩年半之久，最近卻陷入“合同欺詐糾紛”，有項目業(yè)主向記者表示，旭輝方面通過以售后租金折抵房款、私自篡改發(fā)票中的“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”等手段侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。

售后包租款“不翼而飛”

一份合同卻有“四個房價”

在半年報業(yè)績會上海現(xiàn)場，旭輝集團總裁林峰指出：“金杯銀杯不如客戶口碑，旭輝愿意犧牲短期利潤，持續(xù)不斷投入，堅持做優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品?！钡珡哪壳吧虾Ｐ褫x純真中心項目的維權(quán)情況來看，林峰似乎食言了。

上海旭輝純真中心項目啟動于2016年，由旭輝地產(chǎn)與豐祿置業(yè)合作開發(fā)，旭輝在該項目中的權(quán)益占比為45%。據(jù)該項目業(yè)主方女士介紹，其購買純真中心商鋪的實際成本為人民幣約382.7萬元（包括123萬元按揭貸款及47.1萬余元租金抵扣），但認購書中卻顯示房款總價為335.6萬元，預(yù)售合同及購房發(fā)票則顯示房款總價為247.5萬元，三個價格均不同。

“該項目的銷售過程一直疑點重重，購房時收到的發(fā)票金額與實際支付的房款金額并不一致，且包含高額服務(wù)費。出于對旭輝品牌的信任，業(yè)主們并未深究旭輝方面做出的各種解釋，直到2017年辦理產(chǎn)權(quán)證咨詢有關(guān)部門及業(yè)內(nèi)人士后才發(fā)現(xiàn)，整個銷售過程中項目方都在‘環(huán)環(huán)設(shè)局，很多業(yè)主此后便走上了維權(quán)之路。目前正在參與維權(quán)的業(yè)主已有40余戶，涉維權(quán)金額近億元?！彼f。

方女士告訴《紅周刊》記者，其購買的商鋪前期宣傳的報價為400萬余元，在后期的認購環(huán)節(jié)，業(yè)務(wù)員承諾簽訂認購書可享受一定折扣的案場優(yōu)惠，還可以以前三年的商鋪租金抵扣47.1萬元的購房款。2016年6月4日，方女士與項目方受托人上海曦躍實業(yè)有限公司簽訂了上述認購書，認購書顯示優(yōu)惠后標的房屋總價為人民幣335.6萬元。

不過，記者注意到，上述認購書僅在備注欄中提到“此價格已抵扣前三年租金且（系）已享受案場優(yōu)惠后的最終成交價格”，但并未提及前三年租金所抵扣的具體金額為多少。而該業(yè)主向記者提供的一份委托管理協(xié)議顯示，黃女士前三年的租金為47.1萬元，計算公式為“租金收益計算基數(shù)*（5%+5%+6%）”。此時，協(xié)議中又出現(xiàn)了“第四個房價”——協(xié)議顯示，上述租金收益的計算基數(shù)為294.6萬元。蹊蹺的是，這“第四個房價”恰巧是“預(yù)售合同房款總價”247.5萬元加上“前三年租金”47.1萬元之和。

同時，在用前三年的租金收益抵扣47.1萬元購房款后，該筆金額卻未體現(xiàn)在合同及發(fā)票的房款價格中。

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

北京東元律師事務(wù)所主任李松告訴《紅周刊》記者，售后包租一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。上述案例中開發(fā)商的行為就是一種售后包租的行為，行政機關(guān)可以對其進行處罰。而開發(fā)商抵扣之后卻未將這部分房款計入發(fā)票的行為也不合法，這明顯就是一種規(guī)避稅收的行為。

88萬元購房款“變身”服務(wù)費

否認與曦躍實業(yè)合作純真中心項目

除了三年的租金收益打了水漂之外，方女士還有88萬余元購房款在開具發(fā)票時被計為“服務(wù)費”。而上述金額由于不具備合同依據(jù)，也沒有發(fā)票佐證，對業(yè)主而言相當于一種潛在風(fēng)險。若后期業(yè)主平價或高價轉(zhuǎn)賣商鋪，這些缺乏合同及發(fā)票依據(jù)的金額將在二手交易中作為納稅基數(shù)，這部分稅款對業(yè)主而言無疑是種“意外”損失。

據(jù)方女士描述，付款當日（2016年6月8日），不管業(yè)主用幾張卡支付購房款，都被項目方要求在兩個POS機上分兩次刷卡。項目方對此的解釋為，“由于購房款金額較高，收款賬戶有單次收款額度限制，因此需要分次刷卡;由于同一賬戶連續(xù)發(fā)生大額收款容易導(dǎo)致扣款失敗，因此要在兩個POS機上分賬戶刷卡?！背鲇趯π褫x品牌的信任，很多業(yè)主聽信了項目方的解釋，通過兩個POS機交付了購房款。

2016年12月份，方女士準備辦理商鋪交接手續(xù)并拿到購房發(fā)票時才發(fā)現(xiàn)，其在付款當日繳付的335.6萬元（包括123萬元按揭貸款）在開具發(fā)票時卻被分為“房款發(fā)票”和“服務(wù)費發(fā)票”。許多業(yè)主前去質(zhì)問旭輝，得到的答復(fù)卻是“分類開具發(fā)票是為了幫業(yè)主避稅，不會影響到日后進行二手交易的權(quán)益”。

《紅周刊》記者以業(yè)主身份咨詢項目所在地上海市松江區(qū)稅務(wù)局及房產(chǎn)交易中心時得到的答復(fù)是，一般情況下，交易中心在評估商品房一手交易價格時參考的是房屋交接書及發(fā)票中的房款金額，而不會參考服務(wù)費等。這意味著，方女士支付的購房款中有135.1萬元無合同及發(fā)票依據(jù)，若日后平價或高價轉(zhuǎn)賣商鋪，需要承擔這部分金額相對應(yīng)的稅款。對此，李松律師表示，由于開發(fā)商的上述行為使業(yè)主遭受了不必要的損失，對于上述差價產(chǎn)生的稅費，業(yè)主可以向開發(fā)商進行索賠。

方女士稱，維權(quán)以來，項目方給部分態(tài)度較強硬的業(yè)主退了無合同依據(jù)的高額手續(xù)費，目前正在維權(quán)的40余戶則一直沒有結(jié)果，旭輝則不承認與上海曦躍實業(yè)有限公司（發(fā)票顯示的服務(wù)費收款方，下文簡稱“曦躍實業(yè)”）存在合作關(guān)系，并表示旭輝本身并沒有收到發(fā)票中顯示的服務(wù)費。對于曦躍實業(yè)是誰及其為何收到了業(yè)主的房款，旭輝均表示一概不知情。

如果旭輝方面與曦躍實業(yè)不存在合作關(guān)系，曦躍實業(yè)又為何能于收款日在旭輝的項目銷售中心成功收取業(yè)主們的高額服務(wù)費呢？《紅周刊》記者就項目糾紛細節(jié)向旭輝集團發(fā)送了采訪提綱，但截至發(fā)稿前，旭輝方面并未回復(fù)。