牟偉 于磊 陳娟

摘要：從國務(wù)院大督查暴露出來的問題來看，不動產(chǎn)登記中仍存在辦證難，辦證慢或者亂收費等問題。遵義不動產(chǎn)登記出現(xiàn)了問題，處理了住建系統(tǒng)的干部，表面是亂收費，實際是對登記和監(jiān)管的定位不準確，導(dǎo)致職能職責(zé)不清晰。厘清登記和監(jiān)管職能，實現(xiàn)精準定位，才能實現(xiàn)從“一次辦結(jié)”到“一次辦好”的轉(zhuǎn)變。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;監(jiān)管;職能;定位

中圖分類號： F293.33? 文獻標識碼： C

文章編號：1001-9138-（2019）03-0021-23? 收稿日期： 2019-01-27

1厘清不動產(chǎn)登記與交易監(jiān)管的本質(zhì)

不動產(chǎn)登記是登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項記載于登記簿并進行公示的行為。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，除三類特殊情況，不動產(chǎn)物權(quán)變動須經(jīng)登記方發(fā)生效力。

房屋交易是當事人之間買賣、贈與、抵押房屋的行為，主要系當事人之間意思自治的民事行為。房屋交易屬于市場行為，但在目前的房地產(chǎn)市場中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀公司的強勢或者優(yōu)勢地位，信息具有不完全性和非對稱性，就需要一個超脫房地產(chǎn)市場參與者的角色來介人房地產(chǎn)市場，監(jiān)督房地產(chǎn)市場的運行，創(chuàng)造機會均等、信息真實的市場環(huán)境，以減少純粹市場化解決方案引起的交易成本過高、市場風(fēng)險大等問題。

房地產(chǎn)市場監(jiān)管主要是通過法律乃至行政的手段對市場進行干預(yù)，是目前我國對房地產(chǎn)市場調(diào)控的必要階段。如差別化的信貸、稅收政策，限售限購等手段，影響市場預(yù)期，形成供求平衡。

房地產(chǎn)的市場監(jiān)管由住建部門牽頭，國土、工商、金融、稅務(wù)甚至公安和宣傳等部門按照分工共同承擔(dān)，對市場進行宏觀調(diào)控，對具體行為進行管理。如對市場從業(yè)主體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的從業(yè)資格、行為進行規(guī)范，違法違規(guī)行為查處，以及轉(zhuǎn)讓政策制定、房屋租賃管理與相關(guān)便民平臺的搭建等，都屬于市場監(jiān)管的范疇。交易監(jiān)管是房地產(chǎn)市場監(jiān)管的一個環(huán)節(jié)。

2理順不動產(chǎn)登記與交易監(jiān)管的定位

房地產(chǎn)市場監(jiān)管的目的是維護市場秩序，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，保護權(quán)利人的合法權(quán)益。不動產(chǎn)登記是物權(quán)取得的重要標志，產(chǎn)生物權(quán)的最主要證明就是在不動產(chǎn)登記簿進行記載。監(jiān)管和登記是相輔相成不可或缺的兩個辦理不動產(chǎn)登記中間的環(huán)節(jié)。登記需以合法的交易為前提，合法交易離不開登記信息這個基礎(chǔ)。

《物權(quán)法》第17條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。房屋的買賣，最終成功的標識就是買方作為所有權(quán)人在不動產(chǎn)登記簿進行記載。

從法條的后部分來看，有證據(jù)證明登記簿記載錯誤就可以推翻不動產(chǎn)登記簿的效力，這個證據(jù)實際是需要通過登記和交易兩個環(huán)節(jié)來證明。本文以房屋交易的流程來逐步分析登記和交易的融合和區(qū)分。

對于商品房開發(fā)主體的準人（資質(zhì)管理）、預(yù)售許可具體條件的把握、預(yù)售許可證的發(fā)放、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為的查處以及在存量房交易中房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的服務(wù)和是否發(fā)布虛假信息、是否將不準流轉(zhuǎn)的房屋進入市場等都屬于市場監(jiān)管的范疇。

商品房合同備案管理目前各地做法不一，有的地方是住建部[ ]備案后共享給不動產(chǎn)登記部門，目前備案依據(jù)的法律法規(guī)都是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前出臺的，有些地市以此為據(jù)，住建和國上部廣]都要求開發(fā)企業(yè)備案，導(dǎo)致企業(yè)負擔(dān)加重，兩家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講都是管理部門，企業(yè)敢怒不敢言。商品房合同備案的主要目的是防止一房兩賣，約束開發(fā)商的強勢地位，應(yīng)該是住建部1]市場監(jiān)管中行業(yè)管理的范疇，住建部門需要在備案之后實時共享給不動產(chǎn)登記部門，便于不動產(chǎn)登記部門利用信息進行查封登記或者在建工程抵押等業(yè)務(wù)開展，

登記過程中。由于目前主流觀點認為不動產(chǎn)登記需要“審慎合理”的審查.登記機構(gòu)對登記材料和交易的合法性需要適度審查，并且相關(guān)的法律法規(guī)賦予登記部門承擔(dān)責(zé)任的義務(wù)。如果交易監(jiān)管進行了審查之后，登記部門直接依據(jù)監(jiān)管部門審查結(jié)果進行登記，從法律意義上講承擔(dān)責(zé)任的仍是不動產(chǎn)發(fā)記部門。因此，不動產(chǎn)登記部門肯定會再次進行審查，以規(guī)避自己的責(zé)任。在未實現(xiàn)一窗受理的地區(qū)，很多時候需要申請人提交兩套資料，造成重復(fù)勞動，導(dǎo)致職能職責(zé)不清，甚至是政府資源的浪費。

筆者認為，如果把房屋交易環(huán)節(jié)中的具體行為監(jiān)曾劃轉(zhuǎn)給不動產(chǎn)登記機構(gòu)，實現(xiàn)登記交易一體化，更易形成權(quán)責(zé)清晰、互通共享、相互配合、管理有序的體制，把市場管理和行業(yè)管理等宏觀管理交給住建部門。更利于厘清定位，分清權(quán)責(zé)。

3“一次辦好”是交易監(jiān)管和不動產(chǎn)登記的完美融合

存量房監(jiān)管中，網(wǎng)簽因為缺乏明確的法律依據(jù)，成為雙方爭議的焦點。網(wǎng)簽管理中的房源核驗離不開登記信息。若登記中發(fā)現(xiàn)存量房查封掛牌或其他不能交易的限制，登記部門缺乏相應(yīng)的處理權(quán)限。因此，網(wǎng)簽是房地產(chǎn)市場管理中對存量房管理的重要手段，目前在交易登記合一的地區(qū)， 幾乎未出現(xiàn)排斥網(wǎng)簽的情況，反而是交易和登記分設(shè)的地區(qū)。為此爭論的不可開交。

存量房網(wǎng)簽及維修資金征繳工作是住建部門的重要職能。國務(wù)院和住建部多次行文，要求做好存量房網(wǎng)簽工作，旨在規(guī)范存量房交易行為，保障交易安全，為房地產(chǎn)市場分析和精準調(diào)控奠定基礎(chǔ)。住宅專項維修資金是住宅的養(yǎng)老錢，是《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》要求建立的。在房地產(chǎn)市場管理中。仍存在公共部位和公共區(qū)城維修難的問題，而維修資金制度是日前解決問題的最有效手段

不動產(chǎn)登記不僅僅是辦理一個不動產(chǎn)證的問題，事關(guān)多個部門。牽扯國土、住建、住房公積金、銀行、稅務(wù)、林業(yè)、海洋和司法等眾多部門。從歷次國務(wù)院督查可以看出“辦證難、辦證慢"仍是目前購房群眾反響最熱烈的內(nèi)容之一，僅僅憑不動產(chǎn)登記部分無法解決問題，需要上述多部門聯(lián)動，齊抓共管，形成合力。目前各地市根據(jù)國務(wù)院“放管服"要求，從百姓需求角度考慮，都積極推動了相關(guān)單位集中辦公，就是為了解決群眾“跑多個門，找多個單位”的問題。如果在百姓申請辦證時，不了解哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，仍然要跑多個部門，尋找多個窗口咨詢，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的改革紅利百姓肯定享受的不徹底。

要想把事情辦好。必須摒棄部門利益。換位思考，從群眾需求角度出發(fā)籌謀一切。各部門必須放棄部門利益，站位要高，考慮要全，要真正從中央對不動產(chǎn)登記改革和“放管服”精神角度思索，從辦證群眾角度籌謀，列清各部門的需求，讓辦證群眾一次性搞清楚、弄明白應(yīng)該提供什么資料，不能辦證的原因和癥結(jié)在哪、而不是只育目地從辦證環(huán)節(jié)出發(fā)，刪掉與不動產(chǎn)登記無關(guān)的一切資料，這樣的治標不治本只能滿足一時之需，不能真正推動不動產(chǎn)登記跨越發(fā)展。