胡嘉琦 朱耘

案例一模式：混合模式，輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)、二房東模式均涵蓋

轟轟烈烈發(fā)展的長租公寓，由于盈利問題仍未解決，持續(xù)虧損，2019年變得有些沉寂，行業(yè)洗牌或?qū)⒌絹怼?/p>

“到2020年，長租公寓租金收入將達(dá)到20億元，進(jìn)入行業(yè)前三名?！边@是此前龍湖集團(tuán)對(duì)于長租公寓的寄望。近日克而瑞發(fā)布《2019年上半年中國長租公寓規(guī)模排行榜》，龍湖冠寓以拓展規(guī)模11萬間排名第二，但不及萬科泊寓23萬間的一半。

據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年，冠寓已開業(yè)項(xiàng)目租金收入4.27億元，據(jù)2020年末僅有不到2年的時(shí)間，對(duì)于龍湖集團(tuán)而言，完成此前租金收入達(dá)到20億是否存在壓力？

而據(jù)龍湖集團(tuán)2018年年報(bào)顯示，目前，長租公寓已成為公司主航道業(yè)務(wù)之一，未來將繼續(xù)有計(jì)劃地持續(xù)投入。報(bào)告期內(nèi)顯示，冠寓已開業(yè)5.3萬余間，冠寓已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率為80%。其中，開業(yè)超過6個(gè)月的項(xiàng)目出租率為85%，開業(yè)三個(gè)月至六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為70.2%，開業(yè)三個(gè)月以內(nèi)的入住率則只有38.7%。

彼時(shí)，2018年，龍湖將名字從“龍湖地產(chǎn)”變更為“龍湖集團(tuán)”，主航道業(yè)務(wù)定義為地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓、智慧服務(wù)，“去地產(chǎn)化”意圖明顯。然而，新業(yè)務(wù)的表現(xiàn)卻不及預(yù)期。

出租率不高

近日，《商學(xué)院》記者走訪了龍湖冠寓北京亞運(yùn)村店，該店位于北京地鐵15號(hào)線關(guān)莊站附近，周邊并沒有因?yàn)榕応P(guān)莊地鐵站而繁華起來，四周多為建筑工地，記者進(jìn)入店內(nèi)仍舊能聽到屋外嘈雜的施工聲。

據(jù)了解，龍湖冠寓亞運(yùn)村店共有300間，現(xiàn)已有179間左右租出，而負(fù)責(zé)租賃的工作人員就多達(dá)6位。一位工作人員向《商學(xué)院》記者表示，因?yàn)樨?fù)責(zé)此項(xiàng)目的人員較多，因此想要完成業(yè)績并不容易。工作人員帶記者參觀了該店的一樓及七樓，記者發(fā)現(xiàn)，電梯里有甲醛除塵袋和濃重的裝修味道，據(jù)工作人員向記者解釋，由于電梯是后裝的，所以有一些裝修的味道還未散盡。記者隨工作人員來到7層發(fā)現(xiàn)依舊有裝修過后未散盡的味道及很多空置的房間還未租出。據(jù)工作人員稱，“7層最近剛對(duì)外開放，可以實(shí)行租賃?！?/p>

據(jù)龍湖集團(tuán)冠寓工作人員向《商學(xué)院》記者表示，自今年4月開業(yè)的亞運(yùn)村店入住率不到60%，龍湖冠寓北京亞運(yùn)村店基本屬于賠錢經(jīng)營，由于房屋的成本均價(jià)已經(jīng)高達(dá)5300元，而出租的房屋的價(jià)格多在5200元-5400元之間，因此收入并不能覆蓋成本。龍湖集團(tuán)賠錢運(yùn)營長租公寓的原因是什么？對(duì)于長租公寓未來有怎樣的規(guī)劃？

對(duì)此，《商學(xué)院》記者向龍湖集團(tuán)發(fā)出采訪提綱，龍湖方面回復(fù)稱：長租公寓的出租率營收是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，并不是一錘子買賣，北京亞運(yùn)村關(guān)莊店于2019年4月底開業(yè)，目前還處于項(xiàng)目新開業(yè)的銷售爬坡期，招租進(jìn)度在計(jì)劃范圍，“屬于賠錢經(jīng)營”的說法不準(zhǔn)確也不專業(yè)。

龍湖冠寓門店入住率不高、賠錢經(jīng)營的商業(yè)模式說明其對(duì)成本把控不到位，龍湖集團(tuán)應(yīng)認(rèn)識(shí)到相關(guān)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《商學(xué)院》記者采訪時(shí)表示，龍湖冠寓門店入住率不高、賠錢經(jīng)營的商業(yè)模式說明其對(duì)成本把控不到位，龍湖集團(tuán)應(yīng)認(rèn)識(shí)到相關(guān)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。這其實(shí)也不單是個(gè)別房企的問題，很多房企做長租公寓，可能都要經(jīng)歷此類模式。實(shí)際上很多長租公寓因?yàn)榘ㄑb修等成本還是很高的，所以成本往往侵蝕了盈利機(jī)會(huì)。

“對(duì)于冠寓入住率低的情況，說明對(duì)地產(chǎn)企業(yè)而言，發(fā)力長租公寓存在很大的壓力，由于租賃市場相對(duì)更為自由，很多消費(fèi)需求與此類房源不匹配是其發(fā)展的癥結(jié)所在?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

房企做長租公寓，規(guī)模效應(yīng)是必須的，長租社區(qū)至少1000套房源以上，才能產(chǎn)生額外的商業(yè)消費(fèi)氛圍。在他看來，長租公寓應(yīng)“輕”“重”結(jié)合，重是指資產(chǎn)并購、整體包租、資產(chǎn)增值、租金價(jià)差；輕是指資產(chǎn)托管、品牌加盟、管理收益、運(yùn)營增效，單純的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)太大。嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

自如項(xiàng)目負(fù)責(zé)人此前在接受媒體采訪時(shí)表示，長租公寓做不到90%的入住率是一件很危險(xiǎn)的事情。只有入住率達(dá)到95%，才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。而業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，長租公寓只有出租率達(dá)到95%才有可能盈利。

資深房地產(chǎn)評(píng)論人、香港保薦人黃立沖認(rèn)為，長租公寓對(duì)于地產(chǎn)商而言絕對(duì)是戰(zhàn)略陷阱，地產(chǎn)商做長租公寓會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流越來越差，也會(huì)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。此外，龍湖已有的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身已經(jīng)是消耗大量現(xiàn)金流的業(yè)態(tài)。

資金挑戰(zhàn)

隨著長租公寓市場規(guī)模擴(kuò)大、房源供給提速、參與主體多元化、產(chǎn)品類型多樣化，長租公寓的發(fā)展進(jìn)入快車道，然而與百花齊放并存的是，長租公寓的盈利模式一直是困擾參與者的核心問題。

據(jù)了解，龍湖冠寓在北京的項(xiàng)目多屬于“二房東”的模式而非自持物業(yè)，而此種模式對(duì)于企業(yè)而言意味著承擔(dān)空置率過高的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，目前冠寓已獲取房源70%以上為輕、中資產(chǎn)。 龍湖集團(tuán)CEO邵明曉指出，中資產(chǎn)模式租期在10年到20年左右，龍湖承租后，通過裝修提升再出租，從單店模型來看，這部分毛利率在35%左右，凈利在12%-15%。但是要保證房屋租住率達(dá)到一定比例后才能實(shí)現(xiàn)收入。

對(duì)此，戴德梁行在《中國長租公寓市場發(fā)展報(bào)告2018-2019》中提出，對(duì)于目前最為普遍的“二房東”模式來說，租金差是主要收入來源，此外還有管理費(fèi)、增值服務(wù)費(fèi)等收入項(xiàng)目，于“二房東”而言，長租公寓項(xiàng)目前期需要承擔(dān)收房成本、裝修費(fèi)用。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年上半年，冠寓拓展規(guī)模11萬間，開業(yè)規(guī)模6.2萬間，龍湖集團(tuán)在快速 “搶灘”市場份額時(shí)，不斷擴(kuò)張對(duì)企業(yè)資金提出巨大挑戰(zhàn)。