陳淑文 張文慧 朱耘

宋衛(wèi)平時(shí)代的綠城，在2019年7月畫(huà)上了句號(hào)。

7月11日，綠城中國(guó)發(fā)布公告稱，宋衛(wèi)平因要投入更多時(shí)間發(fā)展個(gè)人業(yè)務(wù)等原因，已辭任董事會(huì)聯(lián)席主席及執(zhí)行董事，自本公告日期起生效。李清岸及李永前因工作調(diào)動(dòng)，各自均以辭任執(zhí)行董事，自本公告日期起生效。

接棒宋衛(wèi)平擔(dān)任董事會(huì)主席的是張亞?wèn)|。宋衛(wèi)平說(shuō)，自己慶幸沒(méi)有留下一個(gè)千瘡百孔的綠城。

2015年，中交房地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱中交）成為綠城中國(guó)的控股股東，也開(kāi)啟了綠城的“混改”之路。

作為央企的中交，于2017年喊出了進(jìn)入“央企前三”的豪言壯語(yǔ)，但數(shù)據(jù)顯示，2018年，中交地產(chǎn)的銷售額為148.77億元，同為央企，冠軍的位置由保利摘得，銷售額達(dá)4048億元，中海為3012億港元，華潤(rùn)置地、招商蛇口、中國(guó)金茂等央企銷售額均排在中交地產(chǎn)之前。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中交進(jìn)入“央企前三”，綠城的作用不可小覷，但《商學(xué)院》記者注意到，2018年綠城年度報(bào)告顯示其規(guī)模凈利潤(rùn)為10.03億元，同比下降48.18%。2019年上半年綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷售面積約403萬(wàn)平方米，總合同銷售金額約743億元，同比減少約1.46%?！渡虒W(xué)院》記者就上述數(shù)據(jù)及綠城未來(lái)的發(fā)展，向綠城發(fā)去了采訪函，但綠城方面并沒(méi)有正面回答記者的問(wèn)題，只是就一些問(wèn)題給了些資料鏈接。

而中交自身也很焦慮：7月14日，中交地產(chǎn)發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，報(bào)告期內(nèi)預(yù)盈9200萬(wàn)元，同比下降83.01%。與此同時(shí)，中交地產(chǎn)的股價(jià)三個(gè)月市值縮水三成多，35%的跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了大盤(pán)以及房地產(chǎn)板塊10%左右的跌幅。

就業(yè)績(jī)下跌等相關(guān)問(wèn)題，《商學(xué)院》記者向中交地產(chǎn)發(fā)出采訪函并致電中交地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)辦公室，對(duì)方稱需向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)相關(guān)問(wèn)題，再給回復(fù)。截至發(fā)稿前，并未得到中交方面的最終答復(fù)。

綠城中交人事“換防”

1995年，宋衛(wèi)平創(chuàng)立了綠城，并于2006年7月在香港交易所主板掛牌上市。盡管2015年綠城開(kāi)啟混改，中交成為綠城的大股東，但宋衛(wèi)平依舊是綠城的“精神領(lǐng)袖”，如今，宋衛(wèi)平時(shí)代的綠城，畫(huà)上了句號(hào)。

除宋衛(wèi)平卸任之外，劉文生同時(shí)退任聯(lián)席主席職位，由張亞?wèn)|接任董事會(huì)主席；原董事會(huì)成員李青岸、李永前辭去執(zhí)行董事職務(wù)。在非獨(dú)立董事人事變動(dòng)中，綠城老將郭佳峰作為宋衛(wèi)平的股權(quán)代表并擔(dān)任執(zhí)行董事；吳天海作為九龍倉(cāng)集團(tuán)的股權(quán)代表?yè)?dān)任非執(zhí)行董事；劉文生、周連營(yíng)、耿忠強(qiáng)、李駿作為中交集團(tuán)代表?yè)?dān)任綠城中國(guó)執(zhí)行董事。

值得關(guān)注的是，在獲委任董事會(huì)主席之前，張亞?wèn)|已辭去在中交集團(tuán)內(nèi)部行政職務(wù)，以職業(yè)經(jīng)理人身份走馬上任。2018年7月，張亞?wèn)|受中交集團(tuán)委派由中交集團(tuán)進(jìn)入綠城董事會(huì)團(tuán)隊(duì)。

中交人員進(jìn)入綠城管理團(tuán)隊(duì)起于中交成為綠城第一大股東。2014年末，中交集團(tuán)以總價(jià)60.148億港元購(gòu)得綠城24.288%股權(quán)，同九龍倉(cāng)集團(tuán)共同成為綠城第一大股東，次年3月，綠城發(fā)布公告，宣布中交集團(tuán)派出人員進(jìn)駐綠城董事會(huì)管理團(tuán)隊(duì)，至此開(kāi)啟綠城團(tuán)隊(duì)與中交團(tuán)隊(duì)共同管理綠城的新模式。

綠城“換芯”業(yè)績(jī)能“煥新”嗎？

人事“換防”之后，綠城管理層可謂全面“換芯”。眼下綠城必須面對(duì)的問(wèn)題是改變銷售業(yè)績(jī)下滑的現(xiàn)狀。

根據(jù)綠城官方于7月5日發(fā)布的未經(jīng)審核銷售數(shù)據(jù)顯示，2019年6月， 綠城與附屬公司連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司共銷售3508套，同比上漲33.5%，銷售面積達(dá)到50萬(wàn)平方米，同比上漲25%；銷售金額為115億元，同比下降9.45%；銷售均價(jià)約為23074元/平方米同比下降27.6%。2019年1～6月，綠城集團(tuán)累計(jì)合同銷售面積約為197萬(wàn)平方米，合同銷售金額達(dá)到494億元。除此之外，2019年上半年，綠城集團(tuán)代建項(xiàng)目累計(jì)合同銷售面積達(dá)到206萬(wàn)平方米，合同銷售金額約249億元。同比下降11.07%。

在房地產(chǎn)行業(yè)，定位高端建筑、超高層建筑的企業(yè)需要經(jīng)濟(jì)預(yù)期加持，如果經(jīng)濟(jì)下行，增速變緩，就容易面臨市場(chǎng)萎靡不振的局勢(shì)。

通過(guò)查看2018年年度報(bào)告，綠城官方給出的解釋為“基于市場(chǎng)環(huán)境變化，計(jì)提的減值虧損撥備對(duì)股東應(yīng)占利潤(rùn)的影響較2017年增加6.51億元，以及因人民幣貶值對(duì)集團(tuán)若干外幣借款計(jì)提未實(shí)現(xiàn)匯兌凈虧損4.88億元?！?/p>

綜合綠城2018年報(bào)及2019年上半年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，是否能夠揭示集團(tuán)下半年的業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭良好，集團(tuán)提到的各項(xiàng)原因是否會(huì)成為影響綠城集團(tuán)資金狀況的重要原因？財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向《商學(xué)院》記者表示，這種情況（銷售金額同比減少約1.46%，業(yè)績(jī)下滑）是綠城高端房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的特殊性、房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫、限價(jià)政策，以及綠城集團(tuán)內(nèi)部人事調(diào)整變動(dòng)等綜合因素造成。其總體走向還是要根據(jù)綠城實(shí)際發(fā)展來(lái)評(píng)定。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于綠城集團(tuán)來(lái)說(shuō)，目前應(yīng)當(dāng)盡快梳理各項(xiàng)關(guān)系，包括宋衛(wèi)平和綠城的關(guān)系、綠城和藍(lán)城的關(guān)系、綠城和中交的關(guān)系。關(guān)系不厘清，會(huì)導(dǎo)致外部對(duì)于綠城內(nèi)部當(dāng)前的改革不清晰，干擾供應(yīng)商和投資者的預(yù)期，進(jìn)而反作用于業(yè)務(wù)成績(jī)。

在談到綠城當(dāng)下發(fā)展時(shí)，中南民族大學(xué)管理學(xué)院教授余序洲對(duì)《商學(xué)院》記者提到，宋衛(wèi)平卸任聯(lián)席主席，張亞?wèn)|脫離中交體制內(nèi)身份，成為職業(yè)經(jīng)理人接管綠城，能夠?qū)G城文化及管理產(chǎn)生良性影響。在房地產(chǎn)行業(yè)，定位高端建筑、超高層建筑的企業(yè)需要經(jīng)濟(jì)預(yù)期加持，如果經(jīng)濟(jì)下行，增速變緩，就容易面臨市場(chǎng)萎靡不振的局勢(shì)。要順應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展，探索多樣化業(yè)務(wù)。

綠城有著深深的宋衛(wèi)平烙印，如今迎來(lái)了“后宋衛(wèi)平”時(shí)代，接棒者張亞?wèn)|重任在肩。

在同記者溝通時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)特別提到了綠城對(duì)品質(zhì)及客戶服務(wù)方面的追求。他認(rèn)為，宋衛(wèi)平卸任之后，綠城需要持續(xù)保持對(duì)樓盤(pán)質(zhì)量及客戶服務(wù)的嚴(yán)要求。

余序洲向《商學(xué)院》記者提到，在地產(chǎn)高速成長(zhǎng)時(shí)期，宋衛(wèi)平的個(gè)人特質(zhì)作為重要因素之一，帶動(dòng)綠城走向輝煌，企業(yè)本身也帶有鮮明的創(chuàng)始人個(gè)人風(fēng)格。當(dāng)房地產(chǎn)告別高速發(fā)展時(shí)期、經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，對(duì)于企業(yè)自身的文化、制度會(huì)提出更顯性的要求。人事變動(dòng)能夠在一定程度上為綠城的企業(yè)文化和管理制度帶來(lái)不一樣的融合與發(fā)展。

中交凈利大幅下降83%，頹勢(shì)難破？

眼下的中交，扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)下滑的頹勢(shì)，或許是重中之重。日前，中交地產(chǎn)（000736.SZ）發(fā)布了半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，公司2019年上半年歸母凈利潤(rùn)約9200萬(wàn)元，上年同期為5.41億元同比下降約83%。

中交地產(chǎn)在公告中解釋稱，上半年利潤(rùn)之所以大幅下滑，原因有兩個(gè)：一是報(bào)告期內(nèi)交付面積減少；二是去年同期有并購(gòu)北京置業(yè)的非經(jīng)常性收益，而今年同期沒(méi)有同類業(yè)務(wù)。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《商學(xué)院》記者表示，凈利潤(rùn)大幅減少，說(shuō)明企業(yè)在資源整合中，效率是不高的。中交地產(chǎn)這兩年整合了較多的內(nèi)部和外部地產(chǎn)資源，其精力多花在這些階段。再加上整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的時(shí)候，正是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)降溫的時(shí)候，這也會(huì)對(duì)其業(yè)績(jī)帶來(lái)沖擊。

相比于3個(gè)月前第一季度的凈利潤(rùn)9083萬(wàn)元，中交上半年預(yù)盈僅9200萬(wàn)元。也就是說(shuō)，今年第二季度這3個(gè)月內(nèi)，偌大的中交，凈利潤(rùn)只有不到200萬(wàn)元增長(zhǎng)，同比跌幅超過(guò)80%。

《商學(xué)院》記者翻查該公司2018年報(bào)，中交地產(chǎn)2018土地儲(chǔ)備項(xiàng)目共計(jì)44個(gè)，占地面積396.04萬(wàn)平方米。其中30個(gè)并表項(xiàng)目，僅有3個(gè)新項(xiàng)目在年內(nèi)開(kāi)工，7個(gè)待建項(xiàng)目，8個(gè)2017年開(kāi)工項(xiàng)目，12個(gè)2017年以前開(kāi)工的老項(xiàng)目，新開(kāi)工項(xiàng)目較少意味著中交地產(chǎn)未來(lái)利潤(rùn)的增幅將主要依靠老項(xiàng)目的銷售結(jié)轉(zhuǎn)。

公司透露，業(yè)績(jī)下降主要受項(xiàng)目交付不均衡和并購(gòu)項(xiàng)目追溯調(diào)整所致，公司絕大部分項(xiàng)目將在第三、四季度集中交付，對(duì)全年業(yè)績(jī)完成有信心。

對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向《商學(xué)院》記者分析到，企業(yè)的業(yè)績(jī)波動(dòng)跟年度的推盤(pán)節(jié)奏和存盤(pán)量有關(guān)。按照下半年?duì)顩r，整個(gè)市場(chǎng)的趨勢(shì)不太樂(lè)觀，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)要提前做好準(zhǔn)備，要加大去貨量，加大放盤(pán)量才有可能提高全年業(yè)績(jī)。

而在克而瑞2019年上半年銷售業(yè)績(jī)排名中，中交地產(chǎn)以90.8億元的銷售額排名106位。中交地產(chǎn)一季報(bào)顯示，2019年1-3月，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積17.8萬(wàn)平方米，權(quán)益簽約銷售金額17.01億元，權(quán)益銷售回款金額19.67億元。而2018年1-3月，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積12.82萬(wàn)平方米，簽約銷售金額14.41億元。今年一季度銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

此外，《商學(xué)院》記者翻閱中交地產(chǎn)年報(bào)發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率也逐年高升，2016～2018年的資產(chǎn)負(fù)債率分別是82.52%、88.56%、89.48%。

值得注意的是，在2018年度報(bào)告中，公司也坦言，公司雖在縱向發(fā)展水平上取得了明顯成績(jī)，但與行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)相比較，整體規(guī)模仍相對(duì)偏小，市場(chǎng)占有率及行業(yè)影響力較為有限，需進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)?；l(fā)展，穩(wěn)健、積極擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提升規(guī)模效益。從這一點(diǎn)上看，由于規(guī)模偏小導(dǎo)致項(xiàng)目收入利潤(rùn)確認(rèn)得不均衡，使得公司短期業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大波動(dòng)。

中交進(jìn)入“央企前三”靠綠城？

事實(shí)上，中交的地產(chǎn)板塊依靠著央企巨頭中交集團(tuán)，但多年遲緩發(fā)展的步調(diào)并沒(méi)有讓中交地產(chǎn)揚(yáng)名。現(xiàn)在的中交地產(chǎn)連央企前十都排不進(jìn)去，那么，2017年中交地產(chǎn)“央企前三”的目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)？

中交地產(chǎn)背負(fù)著中交集團(tuán)這個(gè)世界500強(qiáng)企業(yè)要在地產(chǎn)板塊做大做強(qiáng)的雄心壯志，但目前來(lái)看，中交地產(chǎn)還無(wú)心擔(dān)起重任，綠城中國(guó)變成了其實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)大夢(mèng)的另一重要依托。

不過(guò)，有著“央企前三”夢(mèng)的中交始終擔(dān)任著自己的任務(wù)，這個(gè)任務(wù)從五年前入股時(shí)就清晰明確，也決定了綠城內(nèi)部的改變注定不會(huì)是一場(chǎng)和風(fēng)細(xì)雨。

在完成綠城中國(guó)和中交地產(chǎn)業(yè)績(jī)的實(shí)際并表之后，2016年地產(chǎn)集團(tuán)的銷售業(yè)績(jī)?yōu)?260億元，成為了僅次于保利和中海的央企第三名。

然而，2016年中交地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)只有51億元左右。

到了2017年，據(jù)綠城中國(guó)披露的業(yè)績(jī)顯示，2017年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1033億元，加上代建項(xiàng)目的430億元合同銷售金額，累計(jì)全年合同銷售金額共1463億元。

據(jù)中交房地產(chǎn)集團(tuán)旗下兩家上市公司披露的業(yè)績(jī)來(lái)看，2017年中交地產(chǎn)與綠城中國(guó)合計(jì)合同銷售金額達(dá)到1582.11億元。

當(dāng)中交地產(chǎn)抱上綠城中國(guó)這條“大腿”銷售金額與“央企第二”的中海相差不到500億元了。

由此可見(jiàn)，當(dāng)年要實(shí)現(xiàn)“央企前三”的目標(biāo)，中交地產(chǎn)并不是主力軍，而是得依靠綠城中國(guó)。

然而，背靠著央企的優(yōu)勢(shì)不足以為綠城帶來(lái)預(yù)想中的成績(jī)。2018年，綠城定下1600億元的銷售目標(biāo)，最終合約銷售金額卻只有1564億元，同比增幅僅6.9%，在2018年房企銷售榜單中排名第17位。

業(yè)績(jī)不如預(yù)期，中交希望用人事上的調(diào)整來(lái)改變綠城的現(xiàn)狀。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)告訴《商學(xué)院》記者，對(duì)于此類地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)看，確實(shí)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)性弱于預(yù)期，所以后續(xù)需要快馬加鞭。從實(shí)際過(guò)程看，當(dāng)前中交和綠城的業(yè)務(wù)模式還是有很多不匹配和協(xié)調(diào)的地方。單純從這個(gè)角度看，后續(xù)中交還是需要積極完善和綠城的關(guān)系。

入股綠城參與這場(chǎng)混改至今，中交對(duì)綠城的野心不只是簡(jiǎn)單的第一大股東地位，其改造甚至重塑綠城的計(jì)劃正在一步步加緊。

2018年中交空降綠城集團(tuán)一名執(zhí)行總裁張亞?wèn)|，排名僅次于綠城總裁曹舟南，顯示出加強(qiáng)管控綠城的意圖。

2019年，綠城執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁李永前將回歸中交，接替耿忠強(qiáng)擔(dān)任中交地產(chǎn)董事兼總裁。 與此同時(shí)，執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁李青岸也將回歸中交，接替李青岸的人選為中國(guó)交建物資采購(gòu)管理中心總經(jīng)理周連營(yíng)。

中交入主后的這些年，“去宋衛(wèi)平化”這一話題始終圍繞著綠城。宋衛(wèi)平卸任后，中交總裁耿忠強(qiáng)宣布請(qǐng)辭，隨即前往杭州赴任綠城執(zhí)行總裁一職。

嚴(yán)進(jìn)躍表示：“中交地產(chǎn)和綠城中國(guó)的關(guān)系還是很微妙，尤其是宋衛(wèi)平離職一事，未來(lái)綠城的經(jīng)營(yíng)也是中交需要考慮的內(nèi)容。比如說(shuō)綠城后續(xù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)各類維權(quán)等，往往購(gòu)房者可能會(huì)把指責(zé)拋給中交。”

此次與綠城開(kāi)啟“換崗”模式，中交目的旨在加強(qiáng)中交和綠城的融合效應(yīng)，至于是否能夠達(dá)到預(yù)期效果，則還有待觀察?！渡虒W(xué)院》記者也將對(duì)中交地產(chǎn)和綠城中國(guó)持續(xù)關(guān)注。