鐘黛

最近三個(gè)月，中交地產(chǎn)（000736）一直在漲停跌停間游走。

從3月23日到4月15日，中交地產(chǎn)股價(jià)連續(xù)飆升，收獲13個(gè)漲停，股價(jià)從7.86元暴漲至24.42元，累計(jì)上漲211%。4月18日出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，上演三連跌，最大回撤33.66%。

買(mǎi)賣(mài)數(shù)據(jù)顯示，股價(jià)的大起大落，與游資抱團(tuán)炒作有關(guān)，因?yàn)橹薪坏禺a(chǎn)市值小，有概念，流通盤(pán)也少。

進(jìn)入5月份，股價(jià)繼續(xù)作妖。

中交地產(chǎn)在5月10日、11日漲停，隨后網(wǎng)上傳出其到期借款無(wú)法償還的消息，市場(chǎng)反應(yīng)迅速，5月12日、13日，股價(jià)的跌幅偏離值累計(jì)超過(guò)20%。5月31日，中交地產(chǎn)再跌停，收?qǐng)?bào)18.43元。

與股價(jià)的起伏相比，中交地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況并不樂(lè)觀(guān)。2020年開(kāi)始，中交地產(chǎn)加速?zèng)_規(guī)模，債務(wù)規(guī)模隨之攀高，踩中“三道紅線(xiàn)”，2021年其扣非凈利潤(rùn)陷入虧損，債務(wù)壓力凸顯。

中交地產(chǎn)可謂央企中的“異類(lèi)”。

橫向比較，央企中不乏招商、中海、華潤(rùn)、金茂等“千億玩家”，而中交地產(chǎn)的全口徑銷(xiāo)售額僅500多億元。

中交地產(chǎn)發(fā)展緩慢，部分原因在于中交系的地產(chǎn)業(yè)務(wù)繁雜，長(zhǎng)期存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。中交房地產(chǎn)集團(tuán)旗下，除了中交地產(chǎn)，還包括綠城中國(guó)、中交置業(yè)、中房集團(tuán)、中交海外地產(chǎn)、中交鼎信等。

近年來(lái)，中交地產(chǎn)人事變動(dòng)頻繁，5年換了4位總裁，透露著其尋求轉(zhuǎn)型和規(guī)模發(fā)展的焦慮。

2019年7月開(kāi)始，李永前出任中交地產(chǎn)總裁，同年12月出任董事長(zhǎng)。他的到任，為中交地產(chǎn)打開(kāi)了新局面。

他拋出的第一個(gè)目標(biāo)是，在2021年底前，中交房地產(chǎn)集團(tuán)逐步啟動(dòng)下屬其他涉房企業(yè)與中交地產(chǎn)的深度融合，方式包括現(xiàn)金收購(gòu)、換股并購(gòu)等。目前，這一目標(biāo)并未完全實(shí)現(xiàn)。

李永前拋出的第二個(gè)目標(biāo)，是銷(xiāo)售規(guī)?！按筌S進(jìn)”。

在綠城待了5年的李永前，見(jiàn)證了綠城的規(guī)模從百億元到千億元再到2019年突破2000億元。

李永前試圖將規(guī)模增速?gòu)?fù)制到中交地產(chǎn)，提出“2019年沖刺350億（元），2020年沖刺500億（元），2023年遠(yuǎn)在千億（元）之上”。

為了沖規(guī)模，李永前使出了擴(kuò)大拿地與合作開(kāi)發(fā)兩板斧。

2020年，中交地產(chǎn)新增土地建筑面積635.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)176.9%，土地購(gòu)置總價(jià)款535.8億元，超出年內(nèi)533億元銷(xiāo)售金額。

2021年上半年，中交地產(chǎn)繼續(xù)加大拿地力度，下半年中交地產(chǎn)拿地有所收斂。2021年全年新增土儲(chǔ)總建面371.7萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)總價(jià)約388億元。

在2021年中交地產(chǎn)公布的21個(gè)新增項(xiàng)目中，19個(gè)為合作項(xiàng)目，占比高達(dá)九成。其中，9個(gè)項(xiàng)目持股比例低于50%。

行業(yè)轉(zhuǎn)冷，令中交地產(chǎn)難以持續(xù)狂奔的節(jié)奏。

2020年，中交地產(chǎn)的全口徑銷(xiāo)售金額為533億元，同比增長(zhǎng)81.37%，超額完成500億元目標(biāo)。2021年，全口徑簽約銷(xiāo)售金額僅有560億元，同比微增5.07%。

有投資者質(zhì)疑公司的銷(xiāo)售增速與投資力度不匹配。中交地產(chǎn)回應(yīng)， 部分因?yàn)椤胺康禺a(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)在2021年下半年明顯轉(zhuǎn)冷，受市場(chǎng)下滑及銷(xiāo)售周期影響”。

在行業(yè)下行期，中交地產(chǎn)增收不增利、高負(fù)債等狀況日益突顯。

2021年，中交地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為145.4億元，同比增長(zhǎng)18.2%;歸母凈利2.36億元，同比減少約32.2%。

中交地產(chǎn)解釋?zhuān)瑑衾麧?rùn)下降，一是2021年竣備交付結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目的毛利率略有降低，二是稅金及附加增加，三是銷(xiāo)售費(fèi)用及管理費(fèi)用增加。

值得注意的是，2021年中交地產(chǎn)出售子公司控股權(quán)的收益，極大修飾了當(dāng)期利潤(rùn)。2021年，其扣非后歸母凈利潤(rùn)虧損4.32億元，是近4年來(lái)首次虧損。

同時(shí)，伴隨著規(guī)模擴(kuò)張，中交地產(chǎn)的負(fù)債也直線(xiàn)攀升，從2019年的414.51億元升至2021年的1240.17億元。

截至2021年底，中交地產(chǎn)的有息債務(wù)近630億元，涉及信托融資186億元，其中一年內(nèi)到期有息債務(wù)近190億元，涉及信托融資近70億元。

而其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為107.6億元，與一年內(nèi)到期有息債務(wù)近190億元相比，短期償債壓力大。

2021年底，中交地產(chǎn)仍腳踩三道紅線(xiàn)，是唯一“紅檔”的上市地產(chǎn)央企。

不過(guò)，中交地產(chǎn)披露的今年一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月末，其貨幣資金余額173.99億元，短期債務(wù)166.65億元，現(xiàn)金短債比1.04，已有一條紅線(xiàn)轉(zhuǎn)綠。

所幸，背靠央企母公司，方便進(jìn)行再融資。

3月下旬，中交地產(chǎn)公告，擬儲(chǔ)架發(fā)行35億元供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)ABS產(chǎn)品。此后不久，又?jǐn)M發(fā)行最長(zhǎng)5年期的50億元中票、定向融資工具。

此外，母公司也對(duì)中交地產(chǎn)輸血超過(guò)百億元。

3月底，中交地產(chǎn)披露，向控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)借款45.8億元，期限兩年，其中40億元借款年利率7.5%，5.8億元借款利率8%。中交地產(chǎn)稱(chēng)，多方考察銀行貸款、信托等融資方式，向控股股東借款的年利率最優(yōu)。

2021年12月中旬，中交地產(chǎn)公告，母公司提供的35.8億元借款已經(jīng)展期。包含該筆展期借款，年內(nèi)已經(jīng)使用向母公司借款額度90.8億元。

5月中旬，網(wǎng)上流傳一份題為“關(guān)于2022年5月份金融機(jī)構(gòu)到期借款無(wú)法償還的報(bào)告”的文件，簽發(fā)人為中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)李永前。文件遞交對(duì)象為中交地產(chǎn)的大股東“中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司”，目前占股約53.29%。

中交地產(chǎn)隨后回應(yīng)稱(chēng)，目前現(xiàn)金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務(wù)償還。

去年，李永前辭去公司總裁職務(wù)后，繼續(xù)擔(dān)任董事長(zhǎng)，汪劍平接任總裁一職。新任領(lǐng)導(dǎo)班子如何解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，跨過(guò)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)上的坎，仍是難題。