傅循賢 李建輝

摘? ? 要：現(xiàn)如今，人們的生活水平不斷的提高，促進了房地產(chǎn)的規(guī)模越來越大，在房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中還存在很多問題，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)工程管理期間，應(yīng)樹立正確觀念，加大管理工作力度，提升整體工作質(zhì)量，保證滿足發(fā)展需求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)角度;工程管理

1? 引言

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，工程管理是一項非常重要的工作。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成了對房地產(chǎn)區(qū)域的住戶土地征用以及規(guī)劃設(shè)計等多個環(huán)節(jié)之后，就需要邀請專業(yè)的施工單位進入現(xiàn)場進行施工，對工程項目進行建設(shè)，將設(shè)計圖紙上的內(nèi)容進行實現(xiàn)。根據(jù)所制定的方案與計劃對工程建設(shè)進行合理地管理，按批次、按時間、按區(qū)域交付使用，這是項目管理的主要目的。

2? 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)異同

工程管理專業(yè)是新興的工程技術(shù)與管理交叉復(fù)合性學(xué)科。該專業(yè)培養(yǎng)具備管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)和土木工程技術(shù)的基本知識，掌握現(xiàn)代管理科學(xué)的理論、方法和手段的復(fù)合型高級管理人才。從國內(nèi)社會需求與改革開放看，隨著工程建設(shè)建筑標(biāo)準(zhǔn)要求的提高，將對工程管理專業(yè)及行業(yè)的發(fā)展提出新的、更高層次的挑戰(zhàn)。如何使工程建筑在質(zhì)量、監(jiān)理的水平以及創(chuàng)意上有所突破，都需要工程管理方面的協(xié)調(diào)和配合。在建筑施工組織和技術(shù)、工程開發(fā)和經(jīng)營、財務(wù)的滾動和回收、整體規(guī)劃的管理等諸多方面，進行工程管理的升級和同步發(fā)展，以適應(yīng)發(fā)展變化的需要。工程管理的特點具有長周期性、綜合性、專業(yè)性、資源整合性等特點，這便要求從業(yè)者應(yīng)當(dāng)具備如下普適的特點：①掌握以土木工程技術(shù)為主的理論知識和實踐技能;②掌握相關(guān)的管理理論和方法;③掌握相關(guān)的經(jīng)濟理論;④掌握相關(guān)的法律、法規(guī);⑤具有從事工程管理的理論知識和實踐能力;⑥具有閱讀工程管理專業(yè)外語文獻的能力;⑦具有運用計算機輔助解決工程管理問題的能力;⑧具有較強的科學(xué)研究能力;⑨邏輯思考，溝通協(xié)調(diào)，資源整合能力。房地產(chǎn)業(yè)是建筑業(yè)中的重要分支。作為國民經(jīng)濟的基本承載體，為國家經(jīng)濟發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，是在工業(yè)化，城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產(chǎn)業(yè)，同時又推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進展，已經(jīng)成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟大系統(tǒng)中重要的有機組成部分。房地產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)建筑業(yè)存在區(qū)別。從概念上講房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè);建筑業(yè)則是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)。同時，這兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常緊密的聯(lián)系，因為其業(yè)務(wù)對象均為房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方;房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù);建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”或“七通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大，其自身特點決定了這一產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均以上水平。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個，有力地促進整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

3? 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理現(xiàn)狀

3.1? 仍然沒有形成健全的開發(fā)項目工程管理體制

在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中，一個非常重要的部分就是管理體制。如果管理體制存在有不合理的地方，不但會對開發(fā)項目工程的實施形成阻礙，還會對房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展帶來影響。在當(dāng)前的形勢下，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)項目都存在有通過消減管理人員來對開支和成本進行節(jié)約的情況，這種情況的存在會導(dǎo)致工程管理人員空缺現(xiàn)象的出現(xiàn)。此外，工程管理的模式也相當(dāng)?shù)慕┯玻@就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開放項目工程管理存在嚴(yán)重的封閉的情況，使得很多的工程管理工作都很難有效地落到實處。

3.2? 前期策劃籌備存在不足

房地產(chǎn)開發(fā)項目想要取得良好的收益，必然需要重視客戶的需要，并圍繞客戶的需要開展各項工作。然而對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，如果過于關(guān)注市場變化以及客戶的需求，那么也容易導(dǎo)致其他問題的產(chǎn)生，例如前期的策劃與籌備不足，缺乏詳細(xì)的方案，進而不能進行準(zhǔn)確的市場消費定位。項目的決策需要項目計劃的支持，如果項目計劃不夠詳細(xì)與具體，會使得項目決策受到影響，不能夠被及時地確定。決策過于倉促，會使得整個管理體系的整體系與系統(tǒng)性出現(xiàn)不足，對項目的實施帶來困難，也會影響到工程的進度與質(zhì)量。

3.3? 成本控制上需要改進

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，成本控制是一項重點內(nèi)容，需要貫穿于整個項目開發(fā)的全過程。成本控制與質(zhì)量控制都是開發(fā)項目中的重點內(nèi)容。當(dāng)前，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計環(huán)節(jié)上更多的是注重項目的功能和外觀，對于項目的成本考慮不夠全面，在設(shè)計階段沒有透徹地研究市場經(jīng)濟現(xiàn)狀，這不僅僅是耗時又耗力，還會使得最終的方案的可行性不足，得不償失。

4? 房地產(chǎn)開發(fā)角度工程管理措施

4.1? 樹立正確觀念，做好進度管理工作

房地產(chǎn)開發(fā)商在對工程進度進行管理的過程中應(yīng)編制完善的計劃方案，在科學(xué)開展進度管控工作的情況下，樹立正確的工作觀念，協(xié)調(diào)各方面工作之間的關(guān)系。在開始進行工程管理之前需制定完善的決策方案，對市場情況進行合理分析研究，在了解市場情況之后制定完善的進度管理計劃方案，在全面落實計劃的情況下提升管理效果。借鑒以往的工作經(jīng)驗，完善進度管理內(nèi)容，在科學(xué)控制與協(xié)調(diào)的情況下提升工程管理工作效果。

4.2? 制訂質(zhì)量管理措施

在質(zhì)量管理的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)制定完善的工作方案，結(jié)合銷售方面的特點和要求開展工作，編制完善的計劃方案，建設(shè)高素質(zhì)的質(zhì)量管理與監(jiān)督人才，統(tǒng)一工作標(biāo)準(zhǔn)，對其進行階段性專業(yè)知識與先進技能的培訓(xùn)，使其在監(jiān)督管理工作中，形成良好的工作模式，提升工作人員的綜合素養(yǎng)。在此期間，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對工作人員提出更高要求，提升其執(zhí)行力，使用獎懲方式進行嚴(yán)格管控。同時，在質(zhì)量監(jiān)督過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)創(chuàng)建科學(xué)化與合理化的工作機制，保證在詳細(xì)研究的基礎(chǔ)上，進行系統(tǒng)化分析，及時解決工作中的問題。

4.3? 做好造價的管理工作

①造價管理的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)制訂完善的責(zé)任制度，結(jié)合造價管控要求進行合理的管理，結(jié)合施工合同與招標(biāo)報價要求，認(rèn)真開展造價管理分析工作并完善計劃書。②應(yīng)開展動態(tài)化的造價管理工作，在嚴(yán)格控制成本的情況下制訂完善的考核分析方案，在動態(tài)化管理的情況下樹立正確觀念，使用工程量清單計價方式進行協(xié)調(diào)控制，完善造價管理程序，并進行虧損問題的分析研究，在一定程度上可以將造價控制在合理的范圍之內(nèi)。

4.4? 科學(xué)進行施工組織設(shè)計的審核

房地產(chǎn)開發(fā)商在實際工作中需重視工程施工組織設(shè)計的審核工作，要求引進先進技術(shù)與材料，保證工作方式的科學(xué)性與合理性，選擇最佳的成本管理方式。在組織設(shè)計工作中，需結(jié)合工程實際情況與變更特點進行合理的會審，預(yù)防出現(xiàn)失誤問題，如圖1所示。在實際管理工作中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)做好審核與現(xiàn)場管理工作，明確其中的重點內(nèi)容，創(chuàng)建現(xiàn)代化與科學(xué)化的工作機制，保證全面提升現(xiàn)場監(jiān)督管控質(zhì)量。

5? 結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，如果不能夠有效地提高管理水平，那么必然會對房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來巨大的影響。當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)與建筑施工單位因為在管理水平上的限制，使得經(jīng)濟效益與國際一般水平存在一定的差距，不利于企業(yè)進入到國際市場競爭中。為此，需要不斷地通過多種途徑來提高管理水平。

參考文獻：

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