朱培勛

摘? ? ?要：當(dāng)前及今后一段時期，國家加大精裝修住宅的推行力度，裝飾裝修企業(yè)批量住宅精裝修業(yè)務(wù)量增大。如何管理好住宅精裝修業(yè)務(wù)的施工成本，是裝飾裝修企業(yè)的控制重點。批量住宅精裝修具有標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計和施工的特點，故不同住宅精裝修項目的成本管理存在一定的相似性?；诖吮疚膹淖≌b修工程施工成本控制的角度進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：住宅精裝修工程;成本;控制

1? 引言

近年來，精裝修的住宅產(chǎn)品在我國房地產(chǎn)市場悄然興起。簡單來說，精裝修住宅是指由開發(fā)商統(tǒng)一對毛坯房進(jìn)行裝修，購房者只需進(jìn)行簡單軟裝即可入住的房屋。由于精裝修住宅不會造成二次污染和浪費，同時提高了消費者的居住品質(zhì)，受到國家政策的大力支持。精裝修住宅已然成為未來住宅市場的發(fā)展趨勢，傳統(tǒng)的毛坯房將逐步被淘汰。未來批量住宅精裝修業(yè)務(wù)的市場需求巨大，其施工成本控制將成為裝飾裝修企業(yè)的管控重點。

2? 住宅精裝修施工成本構(gòu)成及特點

從成本管理的角度，住宅精裝修施工成本可以分成預(yù)算成本、計劃成本和實際成本這三大類。預(yù)算成本為施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)商投標(biāo)報價時做的成本分析，計劃成本指中標(biāo)后施工單位按照簽約的合同條款和實際談判的合作條件進(jìn)行成本測算與成本分配，實際成本則為項目竣工后施工單位統(tǒng)計的實際成本支出。有效的成本分析可以簡化成本審核和成本預(yù)估程序，并提高實際成本管控的效力。因此，科學(xué)合理的成本分析是做好成本預(yù)測和成本控制的前提。

裝飾裝修單位根據(jù)施工合同，從土建總包和各專業(yè)分包處驗收合格后開始施工，按照施工界面劃分承擔(dān)相應(yīng)工作內(nèi)容。此外，本文研究的是批量住宅精裝修項目，房地產(chǎn)企業(yè)為了節(jié)約成本和集團(tuán)管控的目的，通常的裝修風(fēng)格都是固定的幾個菜單式精裝修，主要是裝飾材料的選取不同但裝飾工序工藝相近。

3? 住宅精裝修施工成本控制的可行性和必要性

巨大的批量住宅精裝修市場將導(dǎo)致裝修個性化需求降低，而裝修標(biāo)準(zhǔn)化需求得到提升。這對國內(nèi)的裝飾裝修企業(yè)來說是一個巨大的業(yè)務(wù)發(fā)展方向轉(zhuǎn)變。相對于傳統(tǒng)家庭式的獨戶裝修，開發(fā)商新建住宅的精裝修業(yè)務(wù)具有標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化的設(shè)計和施工特點，導(dǎo)致不同項目的施工成本構(gòu)成具有一定相似性。但由于批量住宅精裝修業(yè)務(wù)體量大、周期長、資源投入大、開發(fā)商較強(qiáng)勢、市場競爭激烈等原因，要求裝飾裝修單位具有更強(qiáng)的、專業(yè)的成本管控能力。為了更好順應(yīng)市場趨勢將業(yè)務(wù)重心從傳統(tǒng)家裝業(yè)務(wù)慢慢轉(zhuǎn)向到承接批量住宅精裝修業(yè)務(wù)，建立完善的、有效的住宅精裝修施工成本控制方式迫在眉睫。

4? 住宅精裝修施工成本控制要點分析

4.1? 施工前準(zhǔn)備階段成本控制

在中標(biāo)后進(jìn)場施工前的一段時間，裝飾裝修企業(yè)根據(jù)住宅精裝修項目合同文件中的施工組織設(shè)計方案與投標(biāo)報價，進(jìn)行事前施工成本策劃，包括與勞務(wù)班組簽訂實際施工合同、與主要材料銷售商簽訂材料供應(yīng)協(xié)議、安排施工機(jī)械設(shè)備、制訂成本分析與使用計劃、設(shè)立科學(xué)的成本目標(biāo)、確定成本責(zé)任相關(guān)人、建立項目管理班組、明確各部門各崗位職責(zé)、做好風(fēng)險預(yù)控等工作。

首先，成本管理人員在中標(biāo)報價的基礎(chǔ)上，考慮與開發(fā)商談判簽約的實際合同條件，采用中標(biāo)后實際與勞務(wù)班組簽訂的合同價格和材料供應(yīng)價格，并結(jié)合項目實際情況和公司戰(zhàn)略發(fā)展確定新的管理費和其他費用價格，制訂新的施工成本分析與測算。其中，應(yīng)注重勞務(wù)班組的選擇和勞務(wù)合同規(guī)范性、完整性，防止實際施工過程中與勞務(wù)班組產(chǎn)生糾紛，影響施工進(jìn)度，增加成本。

然后，根據(jù)新的施工成本預(yù)算，結(jié)合企業(yè)財務(wù)情況、企業(yè)人力情況、合同價款支付形式及進(jìn)度等，合理安排施工成本的使用計劃，確保企業(yè)利潤最大化。同時針對合同實際條款，參考相似工程案例，提煉項目可能存在的風(fēng)險問題并做好應(yīng)急預(yù)案。

最后，從成本管理部、工程部、運營部、財務(wù)部等部門抽調(diào)合適人選，組建現(xiàn)場項目管理班子。在企業(yè)內(nèi)部開設(shè)動員大會，制訂項目的成本管理執(zhí)行手冊和流程制度，明確項目管理班組和相關(guān)部門的崗位職責(zé)，并設(shè)立相關(guān)獎懲制度與員工績效掛鉤。通過明確相關(guān)管理人員和部門的責(zé)權(quán)利，提高大家的積極性，從員工層面提升整體企業(yè)成本管理責(zé)任意識，落實企業(yè)成本管控目標(biāo)。

4.2? 項目實施階段成本控制

根據(jù)事前的目標(biāo)成本和資金使用計劃，制訂事中成本核算和分析比對。按照施工進(jìn)度計劃，做好項目每周、每月、每季度的實際使用成本情況統(tǒng)計，并及時與成本目標(biāo)對比，超出預(yù)計時，及時發(fā)出項目預(yù)警。

企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)針對每個項目都建立完善的成本財務(wù)記錄，統(tǒng)計實際報銷花費，并與成本部制定的成本使用計劃比對。按照實際情況，統(tǒng)計當(dāng)月材料實際領(lǐng)用情況、勞務(wù)班組工資支付情況、機(jī)械使用情況、項目管理人員工資支付情況、臨時設(shè)施費、水電費、經(jīng)營招待費、房租、差旅費、運費、折舊費等項目現(xiàn)場費用支出情況，并及時與當(dāng)月成本計劃進(jìn)行對比。當(dāng)某時間節(jié)點統(tǒng)計的花費超過該時間節(jié)點成本目標(biāo)計劃的一定比例時，向有關(guān)成本負(fù)責(zé)人發(fā)出預(yù)警，找出超計劃的原因，并在該月剩下的時間采取核實材料領(lǐng)用量、防止材料浪費、嚴(yán)格控制材料損耗率、控制招待經(jīng)營費等措施降低施工成本。其中，應(yīng)特別注意制訂規(guī)范的報銷制度，將實際花費統(tǒng)計模板與成本目標(biāo)計劃模板相統(tǒng)一，簡化對比分析難度，方便項目管理班子進(jìn)行查驗。

實際施工時要不斷調(diào)整成本目標(biāo)，動態(tài)控制施工成本，做好每月的成本檢查核算工作，及時將實際成本與計劃成本相分析比較，并在出現(xiàn)偏差時找出原因，采取合理手段調(diào)整該月成本花費，實現(xiàn)企業(yè)的項目盈利目標(biāo)。

4.3? 竣工保修階段成本控制

竣工保修階段的成本控制工作主要是做好項目竣工結(jié)算工作、結(jié)清勞務(wù)班組和材料供應(yīng)商費用、統(tǒng)計實際成本花費等，并分析企業(yè)最終盈虧情況。開發(fā)商的批量住宅精裝修項目一般要求留一定比例的質(zhì)量保修金，待保修期滿后一定時間內(nèi)返還給裝飾裝修企業(yè)，企業(yè)需注意質(zhì)量保修金的管理。此外，應(yīng)將成本管理紙質(zhì)資料進(jìn)行歸檔，完成項目案例庫信息化建立工作。

項目完成后，由成本部和財務(wù)部牽頭撰寫項目盈虧分析報告，成本部、工程部、現(xiàn)場項目管理班組等提交項目所有成本文件紙質(zhì)資料并交由專門人員歸檔保存。其中盈虧分析報告應(yīng)涵蓋項目人工費、材料費、機(jī)械費、管理費等各項費用占比情況，重點分析占工程造價比重較大的清單項目施工成本控制情況。同時對過程中出現(xiàn)的成本管控問題要落實責(zé)任人，并分析原因和處理結(jié)果，做好總結(jié)反思工作。存檔的成本文件包括從投標(biāo)準(zhǔn)備一直到竣工結(jié)算的所有項目資料，需按照企業(yè)統(tǒng)一模板要求制定，并在規(guī)定的時間內(nèi)交由文員歸檔，妥善保存。

對于項目案例庫信息化建設(shè)工作，由專人對項目進(jìn)行統(tǒng)一編碼，存儲項目基本情況、投標(biāo)報價數(shù)據(jù)、成本策劃數(shù)據(jù)、實際發(fā)生成本數(shù)據(jù)、主要材料數(shù)據(jù)、勞務(wù)班組數(shù)據(jù)、變更簽證洽商數(shù)據(jù)、成本控制總結(jié)等，以備后期出現(xiàn)相似工程項目能快速調(diào)用成本數(shù)據(jù)。通過歷史項目數(shù)據(jù)庫的建立，不斷完善企業(yè)成本管理制度，加強(qiáng)企業(yè)成本管理流程的可操作性，提高信息化水平，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力。

5? 結(jié)語

精裝修住宅受到國家及各級地方政府的政策鼓勵，未來發(fā)展前景廣闊，市場需求巨大。而裝飾裝修企業(yè)作為與住宅精裝修業(yè)務(wù)有密切利益關(guān)系的主體之一，對批量住宅精裝修的施工成本進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測和有效控制是提高利潤和市場競爭力的關(guān)鍵，是在眾多裝飾裝修企業(yè)中脫穎而出的法寶。

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