張宸

[摘? ? 要] 房地產開發(fā)項目具有資金投入較大，建設周期較長，成本核算流程較多，投資風險較高等一系列的特點。因此，就更有必要精心規(guī)劃，進而來避免風險，力圖用更少的成本消耗獲得更多的經濟利益。文章以分析房屋開發(fā)項目成本核算的賬戶設置以及成本項目為基礎，進而分析房地產開發(fā)過程中的六種費用，然后對這六種費用的會計處理進行分析。

[關鍵詞] 房地產開發(fā);成本核算;會計處理;成本控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 11. 011

[中圖分類號] F234? ? [文獻標識碼]? A? ? ? [文章編號]? 1673 - 0194（2019）11- 0025- 02

1? ? ? 引? ? 言

房地產開發(fā)企業(yè)的房地產開發(fā)項目一般可以分成四大類：代建工程、房屋、配套設施、土地。房屋是房地產開發(fā)企業(yè)的主要項目，而且房屋的開發(fā)從最初的項目規(guī)劃設計到征地拆遷、房屋實體的建筑安裝工程、相關配套設施的開發(fā)，一直到最后的房屋對外銷售或交付使用，項目的開發(fā)周期較長，導致會計核算的周期也較長。在開發(fā)過程中房地產開發(fā)企業(yè)需要與多方進行溝通交流，而且房地產開發(fā)項目的開發(fā)費用比較復雜，所以房地產開發(fā)企業(yè)主要項目房屋開發(fā)的成本核算的有著較強的特殊性。房地產開發(fā)相應的政策越來越完善，規(guī)范成本核算工作，發(fā)現(xiàn)并且解決企業(yè)成本核算的問題，對房地產開發(fā)企業(yè)來說是一項十分重要工作。

2? ? ? 產品成本的內容

產品成本對房地產開發(fā)企業(yè)來說，指的是其企業(yè)在房地產開發(fā)建設過程中所產生的各種類型的費用以及支出，房地產項目開發(fā)建設過程中耗用的全部物化勞動與活勞動是其反映的重要內容。產品成本是考核房地產開發(fā)工作質量的一項綜合指標，也是制定其產品銷售價格的基礎。按照產品內容，房地產開發(fā)企業(yè)的產品成本一般來說可以分四大類：

2.1? ?土地開發(fā)成本

土地開發(fā)成本一般來說是指房地產開發(fā)企業(yè)在進行開發(fā)土地時產生的各項支出以及費用。

2.2? ?房屋開發(fā)成本

房屋開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)進行房屋項目開發(fā)時（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所產生的各項支出及費用。

2.3? ?配套設施開發(fā)成本

配套設施開發(fā)成本是指項目開發(fā)完成時可以進行有償轉讓的配套設施。一般來說不可以直接計入成本、不可以有償轉讓的公共配套設施開發(fā)完成時所產生的各項支出也計入配套設施開發(fā)成本中。

2.4? ?代建工程開發(fā)成本

代建工程開發(fā)成本是指除了房屋和土地以外，房地產開發(fā)企業(yè)代替客戶進行代替開發(fā)的項目繼而產生的各項費用和支出。

3? ? ? 房地產開發(fā)企業(yè)成本的核算

3.1? ?賬戶設置和成本項目

3.1.1? ?賬戶設置

為全面地歸集房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)房屋過程中發(fā)生的費用，最后匯總計算房屋開發(fā)總成本，需要專門設置“開發(fā)成本—房屋開發(fā)”和“開發(fā)間接費用”兩個賬戶。

3.1.2? ?成本項目

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用較多，為方便開發(fā)費用的歸集，可以將開發(fā)費用分為六個類別，因此對應的成本項目也就可以設置六個，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、開發(fā)間接費?！伴_發(fā)成本—房屋開發(fā)”明細賬中相應地按六個成本項目設六個專欄，用于詳細地登記開發(fā)過程中發(fā)生的各項開發(fā)費用。

3.2? ?房屋開發(fā)成本的核算

開發(fā)成本指的是可以直接計入產品成本的，直接為了開發(fā)產品所耗用的各種費用。按照一定的分配方法，把開發(fā)所有產品公共耗用費用，分別計入各類產品的開發(fā)成本。在日常核算中，企業(yè)可依據成本核算對象，在取得發(fā)票或滿足預提成本條件的前提下，根據以下明細，計入開發(fā)成本中。

3.2.1? ?土地征用及拆遷補償費的核算

土地征用及拆遷補償費指的是因為依照城市建設總體規(guī)劃而對土地進行開發(fā)所造成的各種相關費用。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]號）規(guī)定，土地征用及拆遷補償費包括征用土地的費用、占用耕地所支付的稅費、安置相關勞動力的費用以及拆遷附著土地的有關物體所給予的補償?shù)膬糁С龊桶仓脛舆w用房支出等。針對房屋開發(fā)帶來的土地征用及拆遷補償費用，成本核算對象可以準確定位的，可以在“土地征用及拆遷補償費”成本項目中直接計入該成本核算對象，借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)”，貸記“銀行存款”等。如果分不清成本核算對象或者沒有明確受益對象的，可以先把相關費用計入“開發(fā)成本—土地開發(fā)”賬戶，在土地開發(fā)完工之后再按照一定的標準重新計入相關受益對象的賬戶之下，借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)”，貸記“開發(fā)成本—土地開發(fā)”。針對房屋開發(fā)過程中沒有明確用途就被占用的土地，在核算的時候應該把相關費用先計入“開發(fā)成本—土地開發(fā)”賬戶之中，待土地開發(fā)完成時再按照相應的標準重新計入有關成本核算對象的賬戶之下。假設開發(fā)的土地后期被用作房屋開發(fā)，則應借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)”，貸記“開發(fā)成本—土地開發(fā)”;假設該土地后期作為商品對外銷售，則應結轉完工的土地開發(fā)成本，借記“開發(fā)產品—土地”，貸記“開發(fā)成本—土地開發(fā)”。

3.2.2? ?前期工程費的核算

房產開發(fā)在完成了前期的土地征用和拆遷之后，就會對開發(fā)項目進行可行性分析，做項目設計規(guī)劃、水文地質勘查和測繪、“三通一平”（通水、通電、通路，場地平整）等后續(xù)項目，這些項目都會產生各種費用。針對此項費用的核算，成本核算對象可以明確地，直接借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（前期工程費）”，貸記“銀行存款”等。如果分不清成本核算對象或者有多個成本核算對象，則應當按照一定的標準將其分配結轉記入有關成本核算對象相應賬戶的“前期工程費”專欄，借“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（前期工程費）”，貸記“銀行存款”等。

3.2.3? ?建筑安裝工程費的核算

房屋開發(fā)過程中進行的建筑安裝工程，有不同的施工方式。有的企業(yè)采用外包方式，有的企業(yè)用自營方式。如果采用外包方式，只需要在工程完工時，將應向承包單位支付的工程價款記入房屋開發(fā)成本，借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（建筑安裝工程費）”，貸記“應付賬款—應付出包工程款”。如果采用自營方式的，工程規(guī)模比較小，可以直接將建筑安裝工程中的建筑安裝費用歸集在開發(fā)成本賬戶，借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（建筑安裝工程費）”，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。如果工程規(guī)模較大，房地產開發(fā)企業(yè)可以與施工企業(yè)樣，增設“工程施工”、“施工間接費用”賬戶，用于歸集建筑安裝工程費用，并將其定期結轉到“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（建筑安裝工程費）”中。

3.2.4? ?基礎設施建設費的核算

房屋開發(fā)建設過程中必然會存在水電供應、環(huán)境衛(wèi)生、道路建設以及綠化等基礎設施建設，針對這些設施建設產生的費用，在成本核算時一般直接記入或分配結轉后記入相應賬戶的“基礎設施費”專欄，借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)”，貸記“銀行存款”等。如果原來開發(fā)的商品性建設場地在土地開發(fā)完工時已轉入“開發(fā)產品”賬戶，則應在將其用于開發(fā)房屋等項目時，將其負擔的基礎設施費記入房屋開發(fā)成本，借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（基礎設施費）”，貸記“開發(fā)產品—土地”。

3.2.5? ?公共配套設施費的核算

針對像小區(qū)內的居委會、警衛(wèi)室、消防設施以及公廁等配套設施的費用具體核算時，應該參照此類設施的具體建設情況進行分類核算。

（1）建設房屋的同時也進行配套設施的建設時，如果能夠分清受益對象，那么可以將產生的費用直接計入有關受益對象的開發(fā)成本賬戶，借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（公共配套設施費）”，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等。如分不清受益對象或沒有明確受益對象的配套設施費用，要先將這部分費用算進“開發(fā)成本—配套設施開發(fā)”賬戶中，等到配套設施的建設完成之后，再在涉及房屋等成本核算對象的開發(fā)成本賬戶里面根據相關的標準分配結轉記入，借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（公共配套設施費）”等賬戶，貸記“開發(fā)成本—配套設施開發(fā)”。

（2）先修建房屋再建設配套設施的情況，即房屋先建好再對外出售、出租或交付使用，而相關的配套設施還沒有建設或尚在建設之中。此時，房屋即將對外出售、出租或交付使用，一方面，房地產開發(fā)企業(yè)會相應地取得一定的收入，根據收入與費用相配比的原則，應及時結轉房屋開發(fā)總成本。另一方面，房屋對外銷售時定價及進行利潤預測時，應綜合考慮房屋開發(fā)總成本。因此，可以先預提公共配套設施費用，然后計入房屋開發(fā)成本，等配套設施完工后，再將實際的費用與預提的費用進行沖銷，相應的也要對成本核算對象的開發(fā)成本進行調整。

3.2.6? ?開發(fā)間接費用的核算

應該先在“開發(fā)間接費用”的賬戶中將開發(fā)土地、房屋、配套設施以及代建工程等各種產品的過程中，房地產開發(fā)企業(yè)所屬二級管理機構所產生的各種間接費用計入其中，等到月底的時候再根據相關的標準將費用分別計算到各開發(fā)項目的開發(fā)成本之中。有此開發(fā)間接費用需要由房屋開發(fā)成本負擔，應借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（開發(fā)間接費用）”，貸記“開發(fā)間接費用”。

3.3? ?期間費用的核算

3.3.1? ?管理費用

按照開發(fā)項目的開發(fā)成本中，前面第一項至第六項之和作為基數(shù)，按照大約3%計算。

3.3.2? ?銷售費用

在銷售主要產品、設立銷售機構以及委托代理銷售過程中，發(fā)生的各項費用。下面三項是銷售費用的主要內容。

廣告宣傳費用：約占銷售收入2%～3%;

銷售代理費用：約占銷售收入1.5%～2%;

其他銷售費用：約占銷售收入0.5%～1%。

3.3.3? ?財務費用

指的是企業(yè)在籌集資金時產生的各項費用，財務費用和借款產生的利息是其主要內容（例如匯兌損失等）。

4? ? ? 結? ? 語

綜上所述，計劃性、系統(tǒng)性、綜合性是房地產開發(fā)項目的特點，因為其包涵了較多的經濟活動，所以成本核算工作比較復雜。房地產開發(fā)項目中，成本核算是十分重要的一個環(huán)節(jié)。提高開發(fā)項目成本核算的質量是房地產開發(fā)企業(yè)的當務之急，也是房地產開發(fā)企業(yè)在市場競爭中獲取經營利潤的必要途徑。