趙改霞

摘? 要：房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展作為現(xiàn)代化的重要標志之一，體現(xiàn)了我國現(xiàn)代化的發(fā)展水平。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程當中，稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤是最大化的重要保障之一，也是科學管理企業(yè)財務(wù)的重要手段。但是現(xiàn)階段我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作存在著嚴重的問題，影響企業(yè)整體發(fā)展。本文將說明土地增值稅稅收籌劃工作對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要意義，指出現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作當中存在的風險，并提出相應(yīng)的優(yōu)化措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;清算;風險

一、引言

開展土地增值稅納稅籌劃工作，可以減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔。土地增值稅是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅種中重要的一種，隨著我國房價的不斷上漲，土地增值稅的增長速度也在不斷加快，為了有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負擔，需要對土地增值稅進行籌劃。進行土地增值稅的納稅籌劃工作，還能夠提高企業(yè)財務(wù)管理的水平。土地增值稅作為我國房地產(chǎn)企業(yè)重要的稅種之一，工作量較大，進行土地增值稅的籌劃工作能夠有效的提高企業(yè)財務(wù)管理的水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作當中存在的風險

（1）宏觀政策變化帶來的風險

近幾年來我國的房價不斷上漲，政府為了有效的穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格，不斷的對相關(guān)政策進行完善，在宏觀經(jīng)濟政策不斷變化的過程當中，給房地產(chǎn)企業(yè)的利潤估計帶來了影響，需要我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷的調(diào)整方案，從而降低給自身帶來的風險。我國現(xiàn)階段大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有及時應(yīng)對政策變化的能力，許多企業(yè)自身對宏觀政策的把握還存在著較大的偏差，甚至部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員，缺乏對宏觀政策主要含義的詳細了解，所以提出的許多整改方案，并沒有切實有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算風險。在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅款構(gòu)成當中，土地增值稅占據(jù)著較大的比例，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有對土地增值稅政策進行詳細的把握和了解，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展受到嚴重影響。

（2）部分房地產(chǎn)企業(yè)續(xù)保工程成本，成本分攤不規(guī)范

土地增值稅的成本扣除需要依據(jù)“以票控稅”，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了當下的經(jīng)濟效益而逃避稅費，往往會選擇虛報工程成本的方式，甚至還會與工程方共同偽造工程項目，采用甲供材方式虛增業(yè)務(wù)量的，為獲得“合法”票據(jù)不擇手段，最終導(dǎo)致工程計量成本與實際成本之間存在著較大的差距。許多房地產(chǎn)企業(yè)為了延遲納稅，在前期統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套以及地下車庫的成本進行一次性扣除，但是在后期卻發(fā)現(xiàn)不同的開發(fā)項目之間進行分攤或者分攤的標準選擇不當，最終導(dǎo)致成本分攤的規(guī)范性出現(xiàn)偏差。

（3）操作風險

工作人員在制定土地增值稅稅收籌劃方案的時候，需要充分的掌握稅收籌劃專業(yè)的知識，并且具備相關(guān)專業(yè)的能力，從而采取合理的籌劃方案，保證最終籌劃結(jié)果的合理性?，F(xiàn)階段對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何順利的執(zhí)行稅收籌劃方案是重點考慮的問題之一。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想保證土地增值稅計算工作的順利進行，需要在設(shè)定土地增值稅稅收籌劃方案的過程當中，保證方案的可行性和可續(xù)性，只有稅收籌劃方案的合理性得到了保證，才能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)想的效果。我國現(xiàn)階段的稅收政策，已經(jīng)對土地增值稅籌劃工作的操作進行了明確的規(guī)定，但是由于土地增值稅清算工作的數(shù)量較多，并且過程較為繁雜，如果工作人員沒有對籌劃方案進行充分的協(xié)調(diào)，最終將會導(dǎo)致操作風險增大。

（4）執(zhí)法風險

土地增值稅的稅收籌劃不僅僅要保證合法性，同時還要保證執(zhí)法的效率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃人員在設(shè)定籌劃方案的過程當中，需要始終保持著相關(guān)法律的標準，同時稅務(wù)部門還需要根據(jù)現(xiàn)階段的法律內(nèi)容，對稅收籌劃方案進行詳細的審核，只有籌劃方案通過之后才能夠進行執(zhí)行，從而為方案的合理性和有效性加大保障?，F(xiàn)階段我國許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)定稅收籌劃方案的過程當中，往往只滿足了相關(guān)法律的體系，卻忽視了執(zhí)法部門的相關(guān)要求，所以造成了許多違法現(xiàn)象，最終導(dǎo)致企業(yè)的成本投放加劇，影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

三、針對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作當中存在的風險提出的優(yōu)化措施

（1）做好土地增值稅清算管理

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作正常進行，需要加強財務(wù)人員的核算管理水平，通過保持各部門之間的相互配合，進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作。國家宏觀政策的改變將會對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作帶來巨大影響，財務(wù)人員在清算土地增值稅之前，首先要了解當下土地增值稅相關(guān)政策的具體內(nèi)容以及發(fā)生的變化，避免由于清算方式的錯誤導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風險增加。其次在進行具體的土地增值稅清算工作當中，還需要相關(guān)人員的監(jiān)督和管理，避免由于清算程序的誤差導(dǎo)致最終結(jié)果發(fā)生偏差。最后在完成房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作之后，財務(wù)管理人員要選派專業(yè)的計算人員進行最后的核算工作，政府部門也要定期對當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進行清算核算，進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作。

（2）審核票據(jù)的真實性，詳細分析項目成本

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的合法性，需要在扣除項目中對票據(jù)的合法性和真實性進行審核，對于實際發(fā)生但是沒有取得合法票據(jù)的項目不予扣除，并且需要根據(jù)發(fā)票的實際金額和付款金額，合同金額，決算金額孰低的原則進行確認成本。在扣除成本的時候，應(yīng)當嚴格按照扣除項目進行歸結(jié)，避免發(fā)生混淆，在扣除的過程中已經(jīng)發(fā)生歸類錯誤的，要及時進行重新分類調(diào)整，從而保證項目成本分析的準確性。最后還需要對各成本項目的單位成本進行測算，尤其注重將建筑安裝成本與當期類似的房地產(chǎn)開發(fā)項目或者當?shù)亟ㄔO(shè)主管項目公布的單位金額成本進行比較，從而正確的判斷是否存在虛報項目等異常情況。

（3）提升稅務(wù)籌劃意識

在營改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要保證稅收籌劃工作的順利進行，需要樹立良好的土地增值稅稅收籌劃意識。財務(wù)管理人員在日常工作的過程當中，需要加強會計體系建設(shè)，進一步保證會計核算流程的科學化，并且還需要加強對財務(wù)人員以及稅收籌劃人員的專業(yè)培訓(xùn)力度，提升工作人員的綜合能力。在對工作人員進行考核的過程當中，需要根據(jù)考核的結(jié)果制定針對性的獎懲措施，進一步激發(fā)工作人員的積極性。對于企業(yè)大型的房地產(chǎn)項目，必要的時候需要并請專業(yè)的稅收籌劃人員對土地增值稅的稅收籌劃方案進行編制。企業(yè)的管理人員需要對外部政策環(huán)境具有強烈的敏感性，從而保證各個政策發(fā)布都能夠?qū)崿F(xiàn)與時俱進。通過對企業(yè)現(xiàn)有資源的合理調(diào)配，從而在項目的每一個階段都能夠?qū)崿F(xiàn)土地增值稅的稅收籌劃工作。

（4）選擇合理的稅收優(yōu)惠

要想稅收優(yōu)惠政策的作用能夠得到充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理人員需要對國家土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容進行深度探究，從而根據(jù)工程項目的面積以及出售數(shù)量等實際情況，選擇相對應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，從而有效的把控土地增值稅增值率的比率。對于開發(fā)建設(shè)不同類型的標準住房，稅務(wù)管理人員需要根據(jù)房地產(chǎn)的實際情況進行分類核算，從而確保增值額以及增值率核算結(jié)果的準確性。對于增值率未超過20%的普通住宅，可以享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作能否順利進行，直接關(guān)系到了房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展。要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作正常進行，稅務(wù)管理人員要對當下的政策進行了解并且制定合理科學的稅務(wù)籌劃方案，保證清算過程的合理性和嚴謹性，避免由于工作人員的失誤影響到最終的計算結(jié)果，最后還需要選擇合理的稅收優(yōu)惠，在合法的范圍內(nèi)最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負擔。

參考文獻

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