王淑芳

摘要：自從1999年《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》提出至今，我國(guó)的保障性住房制度逐步趨于完善，但仍然存在著許多待解決的矛盾與問(wèn)題。本文將以位于山東省魯西南的濟(jì)寧市為例，剖析存在問(wèn)題，提出發(fā)展建議。

關(guān)鍵詞：保障性住房;實(shí)物配租;貨幣補(bǔ)貼

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）07-0059-62 收稿日期：2019-06-15

濟(jì)寧市位列全國(guó)70個(gè)大中城市之一，保障性住房建設(shè)與管理發(fā)展自2002年，2007年之前主要是以發(fā)放住房租賃貨幣補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔的形式，逐步發(fā)展至現(xiàn)在的以實(shí)物配租為主、發(fā)放租賃補(bǔ)貼為輔的住房保障格局。住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，關(guān)注保障性住房政策變化，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，完善保障性住房中選址及套內(nèi)空間，那些保障性住房居住者們才能安居樂(lè)業(yè)。

1保障性住房政策變化

自從國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)[1994]43號(hào)）、《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)）提出了建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系以來(lái)，各級(jí)政府非常重視經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。特別是國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2007] 24號(hào)），更是各地保障性住房發(fā)展的重要依據(jù)。其中規(guī)定，擴(kuò)大廉租房保障范圍，以發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合方式，2008年底前，對(duì)符合保障條件的低收入家庭，做到應(yīng)保盡保，并進(jìn)一步明確了新建廉租住房套型建筑面積，控制在50平方米之內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右。自此，各地政府將保障性住房建設(shè)作為解決中低收入家庭住房困難考核指標(biāo)，每年拿出一定的劃撥土地建設(shè)保障性住房，經(jīng)濟(jì)適用住房由開(kāi)發(fā)企業(yè)投資，政府定價(jià)銷(xiāo)售，廉租房由政府投資建設(shè)，實(shí)物配租的形式分配給符合條件的低收入家庭居住，并層層下達(dá)建設(shè)任務(wù)，層層簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)，形成層層包層層保的良好局面。

但是前述24號(hào)文的長(zhǎng)期執(zhí)行也帶來(lái)了一定的僵化教條影響，各地改革保障性住房政策的呼聲越來(lái)越多。日前，山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省民政廳、省財(cái)政廳、省人力資源社會(huì)保障廳、省稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補(bǔ)貼工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，于2019年6月1日起施行，此指導(dǎo)意見(jiàn)明確將符合住房保障條件的城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工、穩(wěn)定就業(yè)外來(lái)務(wù)工人員納入住房租賃補(bǔ)貼的保障范圍，以家庭為單位實(shí)施保障。同時(shí)還將加快信用體系在住房保障工作中的運(yùn)用，建立健全申報(bào)材料真實(shí)性承諾機(jī)制，完善失信、違規(guī)行為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和程序。對(duì)以不正當(dāng)手段騙取、套取住房租賃補(bǔ)貼的，計(jì)入個(gè)人誠(chéng)信記錄，5年內(nèi)不受理其住房保障申請(qǐng)，同時(shí)將相關(guān)信息推送到信用中國(guó)（山東）等誠(chéng)信體系平臺(tái)，實(shí)施聯(lián)合懲戒。

2濟(jì)寧市保障性住房建設(shè)和管理現(xiàn)狀

近年來(lái)我國(guó)商品房的價(jià)格不斷攀升，據(jù)易居研究院《2018年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》顯示，2018年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為8，相比2017年的7.7小幅上升，為近20年來(lái)第二高位，僅次于2009年。如此看來(lái)，中低收入家庭很難買(mǎi)得起商品房，只有依靠保障性住房保障住有所居。根據(jù)筆者掌握的數(shù)據(jù)：截至2018年底，濟(jì)寧市城區(qū)共建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房29508套，公共租賃住房（含廉租房與公租房并軌）25116套，另有2114戶(hù)住保家庭采用政府發(fā)放租賃補(bǔ)貼的形式，租用社會(huì)閑置房源。按現(xiàn)有住房保障政策，凡申請(qǐng)人或申請(qǐng)家庭一人有城區(qū)戶(hù)籍2年以上，家庭人均年收入低于上年度城區(qū)人均可支配收入80%（每個(gè)月不超過(guò)2460元），無(wú)私有住房家庭或有私有住房人均住房建筑面積低于20平方米，名下沒(méi)有商業(yè)、辦公、廠(chǎng)房等經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，外來(lái)務(wù)工人員與用人單位依法簽訂2年以上勞務(wù)合同，并已參加城鎮(zhèn)企業(yè)職工社會(huì)保險(xiǎn)，用人單位為申請(qǐng)人繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)二周年以上，都可以申請(qǐng)公租房;經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)人必須有城區(qū)戶(hù)籍2年以上。

3保障性住房管理中存在的問(wèn)題

3.1套內(nèi)使用面積過(guò)小

因廉租房單套建筑面積控制在50平方米以下，公共租賃住房單套建筑面積控制在60平方米以下，若是上述面積的多層建筑，則2-3人家庭居住還沒(méi)有問(wèn)題，但高層建筑50平方米左右房源，公攤面積大，用于居住的使用面積就很難滿(mǎn)足3人及以上家庭居住。在現(xiàn)實(shí)管理中，有少部分家庭因使用面積過(guò)小，難以居住而放棄，有的改為租賃補(bǔ)貼，有得繼續(xù)輪候適合居住的房屋。

3.2住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放率低

發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼是解決中低收入家庭住房保障的方式之一，濟(jì)寧市自2002年實(shí)行發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主的形式對(duì)困難家庭進(jìn)行住房保障，2007年之后，按計(jì)劃每年政府投資建設(shè)廉租房和公共租賃住房，自此實(shí)行以實(shí)施配租為主，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼為輔相結(jié)合的形式，對(duì)低收入家庭進(jìn)行住房保障，并且政府管理部門(mén)鼓勵(lì)住房困難家庭采用補(bǔ)貼形式自行租賃社會(huì)閑置房源，并且明確規(guī)定按保障面積每平方米9元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)助，具體為：一人家庭補(bǔ)助20平方米，計(jì)180元;二人家庭補(bǔ)助40平方米，計(jì)360元;三人家庭補(bǔ)助50平方米，計(jì)450元;四人以上家庭補(bǔ)助60平方米，計(jì)540元。但是部分住保家庭考慮到租賃社會(huì)閑置房源，期限不好固定，并且大都是短期，經(jīng)常搬家無(wú)歸屬感等因素，住保家庭選擇租賃補(bǔ)貼形式少，嚴(yán)重影響住房租賃補(bǔ)貼的發(fā)放率。

3.3只進(jìn)不退嚴(yán)重影響了公租房使用效率

根據(jù)政府的廉租房、公租房管理規(guī)定，租賃合同三年為一個(gè)周期，期滿(mǎn)續(xù)簽合同，必須進(jìn)行資格復(fù)審，日常管理采取動(dòng)態(tài)檢查形式禁止轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借，對(duì)復(fù)審、檢查中發(fā)現(xiàn)不符合租住條件的住戶(hù)及時(shí)進(jìn)行清退，但在現(xiàn)實(shí)管理中，住保家庭一旦入住公租房或廉租房就很難退出房屋，管理部門(mén)只有采取法律訴訟和執(zhí)行市場(chǎng)租金形式加以解決，影響了公租房使用效率，給管理部門(mén)的管理造成一定困難。

3.4遠(yuǎn)離市區(qū)的保障性住房存在空置現(xiàn)象

按濟(jì)寧市的城市規(guī)劃，有個(gè)別保障性住房小區(qū)遠(yuǎn)離市中心，周邊教育、衛(wèi)生、商業(yè)、文體、交通等公共設(shè)施不配套，生活不方便，增加了住保家庭生活成本，一些住保家庭考慮生活不方便或子女就學(xué)學(xué)校不理想等因素而放棄申請(qǐng)，導(dǎo)致了偏遠(yuǎn)保障性住房空置現(xiàn)象。

4保障性住房發(fā)展和管理的相關(guān)建議

4.1因城施策，一城一策

各地應(yīng)區(qū)別不同類(lèi)別的保障對(duì)象，其住房、收入、穩(wěn)定就業(yè)年限等具體準(zhǔn)入條件，由各市、縣（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)牽頭，會(huì)同民政、財(cái)政、人社等部門(mén)研究確定。亦可結(jié)合公共租賃住房房源供需情況和保障對(duì)象意愿，靈活落實(shí)保障措施。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)將由各地結(jié)合當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)的租金水平、保障對(duì)象的收入和財(cái)產(chǎn)狀況等因素，合理測(cè)算并分檔確定。

4.2適當(dāng)增加公共租賃住房套型面積

隨著城鎮(zhèn)化不斷加快，外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)人員不斷增加，特別是放開(kāi)二孩生育后，目前公租房套型建筑面積50-60平方米，確實(shí)難以滿(mǎn)足3人以上家庭居住，各地政府可以結(jié)合實(shí)際，適當(dāng)增加公租房套型面積，建設(shè)一部分建筑面積在70平方米左右公租房，供3人以上家庭居住，2人及以下家庭可以供應(yīng)50平方米左右房源，采取按人口數(shù)量配套不同面積住房形式進(jìn)行實(shí)物配租。

4.3進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系

自住房制度改革以來(lái)，濟(jì)寧市通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、公租房、棚戶(hù)區(qū)改造等保障安居工程，解決了大量城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問(wèn)題。但目前只有大型城市可以建設(shè)限價(jià)商品房或公共產(chǎn)權(quán)房，中型城市還沒(méi)有發(fā)展此種類(lèi)型商品房，放開(kāi)后將滿(mǎn)足中低收入家庭購(gòu)房需求，和“夾心層”家庭購(gòu)房需求，那些完全無(wú)購(gòu)房條件住戶(hù)仍然由政府保障;基本形成租購(gòu)并舉、適應(yīng)不同收入水平居民家庭支付能力的住房供應(yīng)體系。既能控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，又能滿(mǎn)足不同收入家庭住房需求，真正達(dá)到“居者有其屋”的目的。

4.4建立申請(qǐng)家庭準(zhǔn)入審核平臺(tái)

目前準(zhǔn)入審核有多部門(mén)審查，收入審核由民政部門(mén)，住房審核歸國(guó)土部門(mén)，戶(hù)籍審查歸公安部門(mén)，社保審查歸人社部門(mén)，各部門(mén)的數(shù)據(jù)互不聯(lián)網(wǎng)。為提高審核效率，建議成立各部門(mén)信息共享、數(shù)字化一體的信息平臺(tái)，通過(guò)統(tǒng)一信息平臺(tái)可以直接核查申請(qǐng)家庭成員的戶(hù)籍、工作單位、收入、資產(chǎn)、房產(chǎn)、車(chē)輛、社保等信息，實(shí)現(xiàn)“讓群眾少跑腿、讓數(shù)據(jù)多跑路”的“放管服”要求，提高保障效率。

4.5提高住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)市場(chǎng)租金水平，在現(xiàn)有補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上適當(dāng)增加租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，讓貨幣補(bǔ)貼比實(shí)物配租形式更有吸引力，鼓勵(lì)和支持符合公共租賃住房保障條件家庭;根據(jù)各自的居住習(xí)慣、所需面積、工作地點(diǎn)、上學(xué)等因素自主租賃房源，同時(shí)，政府把實(shí)行租賃補(bǔ)貼的保障家庭同轄區(qū)常住居民家庭在入學(xué)、社保、民政等方面，享受同等政策，進(jìn)一步提高租賃補(bǔ)貼發(fā)放效率。

4.6合理規(guī)劃保障性住房所在區(qū)域

為方便住房保障家庭居住生活，建議按保障性住房所在城市建設(shè)總量區(qū)分，老城區(qū)與新城區(qū)布局比例為5：1。老城區(qū)實(shí)行多點(diǎn)布局，新城區(qū)特別是經(jīng)濟(jì)園區(qū)實(shí)行定點(diǎn)布局。完善公共設(shè)施配套，方便保障家庭成員工作、上學(xué)、生活等，降低生活成本，提高保障性住房使用效率。