蔣和平

摘要：南充市房屋維修資金管理中心創(chuàng)新管理機(jī)制，構(gòu)建了良性互動的維修資金管理體系和安全穩(wěn)定的風(fēng)險管控機(jī)制，初步發(fā)揮了房屋“養(yǎng)老金”的作用。強(qiáng)化資金監(jiān)管，構(gòu)建了安全穩(wěn)定的風(fēng)險管控機(jī)制，維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：維修資金;物業(yè)管理;監(jiān)管

中圖分類號：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0067-70 收稿日期：2019-06-04

南充市把“管好用好房屋維修資金，構(gòu)建新型和諧社區(qū)”作為重大民生工程來抓，著力完善政策制度，創(chuàng)新管理機(jī)制，努力利民便民，住宅專項(xiàng)維修資金管理逐步走向規(guī)范化制度化軌道。截至今年一季度，全市已歸集2600余個小區(qū)共180萬戶業(yè)主的維修資金本金22.7億元，其中市本級13.7億元，6縣（市）9億元。共有1010個小區(qū)使用維修資金6300萬元，有效解決了物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備住用安全的問題，初步發(fā)揮了房屋“養(yǎng)老金”的作用。近幾年來，南充市連續(xù)三次在全省住宅專項(xiàng)維修資金管理工作會、全省房地產(chǎn)市場管理工作會上介紹經(jīng)驗(yàn);連續(xù)三次通過審計、財政部門的賬務(wù)審計;連續(xù)四年被評為全國維修資金規(guī)范化管理先進(jìn)單位。廣東、吉林、湖南、江西、山東、貴州等全國40個城市到南充學(xué)習(xí)考察南充市維修資金規(guī)范化管理經(jīng)驗(yàn)。

1齊抓共管、構(gòu)建良性互動的維修資金管理體系

1.1監(jiān)管機(jī)構(gòu)日趨健全

2009年12月，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，成立了南充市房屋專項(xiàng)維修資金管理中心，落實(shí)了編制、人員和財政經(jīng)費(fèi)，各縣（市）房管部門也相繼落實(shí)了內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。維修資金專門機(jī)構(gòu)的設(shè)立，對推動該項(xiàng)工作走向程序化、規(guī)范化奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。同時，南充市明確了財政部門、房管部門、公安消防部門、質(zhì)監(jiān)部門、街道辦事處（鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府）及社區(qū)在維修資金管理中的職能職責(zé)，形成了互相制約、互相監(jiān)督、齊抓共管、良性互動的維修資金監(jiān)管機(jī)制。

1.2維修資金政策日趨配套

近年來，南充市積極貫徹落實(shí)國家住宅專項(xiàng)維修資金管理法律法規(guī)和政策，結(jié)合南充實(shí)際，先后出臺了《南充市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》《南充市住宅專項(xiàng)維修資金使用管理辦法》等4個規(guī)范性文件。市房管局、市房屋維修資金管理中心也完善了《南充市物業(yè)維修工程招投標(biāo)管理暫行辦法》等8個配套性實(shí)施細(xì)則。市政府出臺維修資金規(guī)范化文件，市財政部門、市房管部門為會簽單位，每個文件均征求紀(jì)檢、審計、質(zhì)監(jiān)、消防等部門意見，并通過召開聽證會，廣泛聽取人大代表、政協(xié)委員、專家、業(yè)主、開發(fā)商等意見，使出臺的維修資金政策既具有廣泛性、又具有操作性，便于實(shí)施。對全市住宅專項(xiàng)維修資金的規(guī)范管理起到了重要的促進(jìn)作用。

1.3管理系統(tǒng)日趨利民便民

為適應(yīng)信息化時代的要求，南充市創(chuàng)建了“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”維修資金監(jiān)管模式，建立了市住宅專項(xiàng)維修資金管理平臺和維修資金微信公眾平臺，與權(quán)屬交易系統(tǒng)、銀行存儲系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了互聯(lián)互通，與資金管理所需的相關(guān)數(shù)據(jù)實(shí)行整合，做到相關(guān)數(shù)據(jù)內(nèi)外網(wǎng)共享，網(wǎng)上業(yè)務(wù)辦理審批，物業(yè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報使用維修資金、業(yè)主足不出戶即可查詢維修資金余額。今年6月份開始，業(yè)主可通過手機(jī)APP進(jìn)行物業(yè)報修。南充市維修資金互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)用，管理水平得到提高，使用效率得到提升，政務(wù)服務(wù)更加利民便民。

2強(qiáng)化監(jiān)管，構(gòu)建科學(xué)合理的維修資金歸集管理體系

2.1歸集方式由代繳改自繳

為確保維修資金應(yīng)收盡收，南充市調(diào)整了歸集方式，重新科學(xué)合理選準(zhǔn)維修資金繳存時間節(jié)點(diǎn)。將維修資金作為商品房買賣合同登記備案及房屋權(quán)屬登記的必備要件，實(shí)行兩道關(guān)口把關(guān)。將開發(fā)建設(shè)單位代收代繳改為由購房人在商品房買賣合同登記備案前，業(yè)主直接到主城區(qū)4個維修資金專戶管理銀行的201個網(wǎng)點(diǎn)繳存，確保購房人維修資金繳人專戶。在辦理房屋權(quán)屬初始登記前，開發(fā)建設(shè)單位未售房屋的維修資金實(shí)行全額墊交，從而避免了過去少數(shù)開發(fā)建設(shè)單位代收代繳中的挪用、多收少報少繳的現(xiàn)象。管理機(jī)構(gòu)還實(shí)行了房屋初始登記項(xiàng)目現(xiàn)場核實(shí)幢數(shù)、面積、抽查商品房買賣合同核實(shí)維修資金繳存金額制度。目前，市本級1301個房屋初始登記項(xiàng)目全部繳清了維修資金，保證了應(yīng)收盡收。

2.2歸集標(biāo)準(zhǔn)由低到高

結(jié)合貫徹國家、省、市住宅維修資金政策，近年來，南充市4次組織召開聽證會，對維修資金歸集標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行聽證，廣泛聽取人大代表、政協(xié)委員、開發(fā)建設(shè)單位和社會各界的意見，并4次調(diào)整維修資金歸集標(biāo)準(zhǔn)，維修資金由每平方米15元、20元逐步調(diào)至每平方米30元、40元，今年將調(diào)至每平方米50元至60元，維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)與本市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、與市民收入相匹配相適應(yīng)，歸集標(biāo)準(zhǔn)比較科學(xué)合理。

2.3資金續(xù)籌由點(diǎn)到面

南充市將物業(yè)小區(qū)公共收益作為維修資金續(xù)籌的重要支撐進(jìn)行了有益的探索。2018年10月，在順慶區(qū)大都會小區(qū)推行了公共收益補(bǔ)充維修資金試點(diǎn)，在小區(qū)《管理規(guī)約》中明確了公共收益的歸集、標(biāo)準(zhǔn)、使用、上繳比例、管理方式，公共收益收支全部上墻公示，并將部分公共收益繳入了維修資金專戶滾存使用。今年南充市又進(jìn)行了公共收益試點(diǎn)擴(kuò)面，選擇東方國際社區(qū)等10個小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，公共收益將作為維修資金的重要補(bǔ)充來源。同時鼓勵事業(yè)單位、國有企業(yè)進(jìn)行了老舊小區(qū)續(xù)籌維修資金試點(diǎn)，南充力匯建設(shè)集團(tuán)等6個小區(qū)補(bǔ)建了維修資金制度。同時，對2009年以前開發(fā)建設(shè)單位代收代繳維修資金期間未售房屋及緩繳項(xiàng)目進(jìn)行了清理，采取發(fā)放催繳通知、上門催繳、停辦業(yè)務(wù)、法律訴訟等多種手段收回維修資金老賬2580萬元，占應(yīng)收金額的95%以上。

3完善使用機(jī)制，構(gòu)建公平公正的監(jiān)管體系

3.1發(fā)揮資金急救作用，建立維修資金應(yīng)急使用機(jī)制

2012年以來，南充市明確了電梯、消防、二次供水、地下管網(wǎng)堵塞、屋頂（外墻）滲漏等7類影響業(yè)主住用安全的緊急情形，實(shí)行邊修邊報的應(yīng)急維修機(jī)制。解決了三分之二業(yè)主簽字難、決策時間過長的使用難，讓維修資金成為“及時雨”，及時消除房屋隱患。近年來，南充市又優(yōu)化了維修資金應(yīng)急除險舉措，將備案時間由三天縮短至一天，實(shí)行快報快處快修，“問題”房屋及時除險。為避免應(yīng)急維修三分之二業(yè)主未簽字面臨的使用管理風(fēng)險，采取街道辦事處、社區(qū)核實(shí)簽字，消防、電梯故障由消防、質(zhì)監(jiān)部門出具檢測報告，在小區(qū)電梯口、單元門上進(jìn)行公示使用方案、工程預(yù)決（結(jié)）算，管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)場核實(shí)拍照取證等方式予以綜合管控。物業(yè)小區(qū)電梯故障動用維修資金還聘請電梯專家參與小區(qū)現(xiàn)場初勘、竣工驗(yàn)收，并對更換單件使用金額5000元以上進(jìn)行現(xiàn)場取證以舊換新等方式，從而有效避免維修資金使用中的弄虛作假現(xiàn)象。2018年，市本級132個物業(yè)小區(qū)使用維修資金，應(yīng)急維修項(xiàng)目達(dá)到86個，占70%。