黃艷蓓

摘要：作為近些年投資熱點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)，已由前期的暴利時(shí)期逐步轉(zhuǎn)入低利潤(rùn)階段，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來(lái)越大的成本危機(jī)，要想降低成本，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就必須要進(jìn)行有效的成本控制。本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施成本控制的重要性和意義做出論述，并從不同角度提出其進(jìn)行有效成本控制的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本控制 重要性 實(shí)施途徑

房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制，指的是通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)中的投資政策、設(shè)計(jì)、承包、施工及竣工等各項(xiàng)日中包含的各階段的成本實(shí)行管控，從而確保項(xiàng)目實(shí)施中的整體成本控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。實(shí)施成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜的管理活動(dòng)，所需時(shí)間長(zhǎng)，范圍廣，且需要考慮諸多因素，其實(shí)際管理質(zhì)量與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，如果管理效率過(guò)丁低下，質(zhì)量控制不達(dá)標(biāo)，很有可能影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)管理，為其發(fā)展帶來(lái)更多不穩(wěn)定因素。隨著當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展和完善，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也不斷加強(qiáng)，這樣也對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)日的成本控制工作提出了更高要求。只有不斷改進(jìn)企業(yè)的成本控制于段，建立更為完善的成本管理體系，才能保證企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的健康可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施成本控制的重要性及意義

（一）增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

現(xiàn)階段，大部分企業(yè)仍將傳統(tǒng)的成本管理方式運(yùn)用丁房地產(chǎn)項(xiàng)日管理工作中。與過(guò)去的暴利時(shí)期不同，如今的消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的了解越來(lái)越深，在考慮買(mǎi)房時(shí)會(huì)針對(duì)產(chǎn)品的知名度、房屋質(zhì)量和物業(yè)管理等方面作更為細(xì)致的檢驗(yàn)和考察。因此，企業(yè)在開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)日工作時(shí)必須要更為細(xì)致，采取更加精確的成本管控。通過(guò)分析項(xiàng)日成本，可以看到企業(yè)獲益所需要保證的最大收益及如何降低和節(jié)約成本，包括在采購(gòu)過(guò)程和原材料使用過(guò)程中合理控制成本和利用資源等方面，對(duì)丁市場(chǎng)份額的控制，更要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高自身的成本控制能力和自身管理水平，這樣的成本控制工作能夠有效保障企業(yè)收益最大化和成本合理化，降低管理投入，并進(jìn)一步保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

（二）提升企業(yè)管理水平

項(xiàng)日成本控制是企業(yè)管理的重要組成部分之一，能夠有效反映出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制研究，可以不斷改進(jìn)和提高企業(yè)的管理水平，提升其管理效率，最終達(dá)到優(yōu)化項(xiàng)目資源配置的日的。基丁成本管理角度而言，具體的成本控制工作包括嚴(yán)格審查施工組織設(shè)計(jì)，采取擇優(yōu)原則選擇最佳施工方案，嚴(yán)格控制施T進(jìn)度以及注重施工順序的合理性，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施具體項(xiàng)目時(shí)，需要采用行之有效的成本控制方案來(lái)控制整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度和成本，在保障產(chǎn)品銷(xiāo)售和質(zhì)量的基礎(chǔ)上事先做好設(shè)計(jì)研究，規(guī)范項(xiàng)目中的各項(xiàng)成本預(yù)算，做好參與項(xiàng)日員工的培訓(xùn)和審查工作。這樣一系列的規(guī)范管理能確保項(xiàng)日實(shí)施嚴(yán)格按照日標(biāo)成本和規(guī)劃進(jìn)行，從而更好地滿足企業(yè)的管理需求并提升其管理水平。

（三）推動(dòng)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)

作為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中必不可少的重要推動(dòng)力，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)我國(guó)社會(huì)和民生發(fā)展具有十分重要的意義。分析和研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，即能通過(guò)優(yōu)化資源配置促進(jìn)企業(yè)南傳統(tǒng)的粗放型生產(chǎn)管理向集約型方向發(fā)展。目前的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)難以維持在IO%以上，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于土地和資本在市場(chǎng)化進(jìn)程中欠缺規(guī)范操作，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)普遍存在粗放式經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，隨著國(guó)家對(duì)非法競(jìng)爭(zhēng)的深入管理，企業(yè)必須遵從市場(chǎng)規(guī)范才能獲得土地出讓權(quán)，而這也帶來(lái)了更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，企業(yè)只有保持良好的成本控制，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏取最大優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型。反之，則會(huì)面臨被市場(chǎng)淘汰的尷尬境地。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的具體措施

（一）做好成本預(yù)測(cè)管理

成本預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本控制的重要基礎(chǔ)，基于企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際且科學(xué)合理的預(yù)測(cè)能夠有效提高施工階段成本控制的合理性和完整性，更有助丁提升房地產(chǎn)項(xiàng)日的開(kāi)發(fā)效益。在成本預(yù)測(cè)中，應(yīng)當(dāng)綜合考慮中標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)公司背景、機(jī)械設(shè)備租用、施工條件和進(jìn)度以及項(xiàng)目人員的執(zhí)行力度等多方面情況，同時(shí)，要考慮施工方案對(duì)成本費(fèi)用可能產(chǎn)牛的影響和風(fēng)險(xiǎn)要起訴，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)日實(shí)施地的實(shí)際情況正確預(yù)測(cè)施工方案所帶來(lái)的成本支出變化。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的全面預(yù)算管理，追蹤和監(jiān)督各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)牛的各項(xiàng)支出，以保證預(yù)算部門(mén)把握整個(gè)項(xiàng)目預(yù)算的進(jìn)展和執(zhí)行情況。

其次，對(duì)丁施工設(shè)計(jì)圖紙中未確認(rèn)或工程量清單中沒(méi)有明確指明的潛在成本部分，也要結(jié)合施工組織設(shè)計(jì)作出具體的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，從而提前預(yù)期成本失控風(fēng)險(xiǎn)。在這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)投資者也要充分考慮自身所處市場(chǎng)環(huán)境和地理位置，有效論證項(xiàng)目的可行性方案，做好資金流量及銷(xiāo)售計(jì)劃，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)分析，從而盡可能減少開(kāi)發(fā)者的現(xiàn)金投入和資金成本。

（二）建立更為完善的項(xiàng)目成本控制體系

實(shí)施全過(guò)程的項(xiàng)日成本控制體系主要包括決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)以及施T階段。在決策階段，先對(duì)整個(gè)項(xiàng)日投資過(guò)程進(jìn)行分析，作出充分結(jié)論和判斷，包括土地開(kāi)發(fā)支出、工程造價(jià)成本、建筑安裝工程、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、前期工程預(yù)算以及各類(lèi)不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)的成本預(yù)算等多個(gè)環(huán)節(jié)，策劃書(shū)的內(nèi)容就是整體的項(xiàng)日成本控制方案;設(shè)計(jì)部分，需要相關(guān)人員做好工程項(xiàng)日設(shè)計(jì)的招投標(biāo)體系設(shè)計(jì)，加強(qiáng)技術(shù)方面的溝通交流，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，比如規(guī)定好主戶型為50-60平米的一居室、75-125平米的二居室和130-140平米的三居室，從而有效控制建筑安裝成本。

對(duì)丁招投標(biāo)階段，項(xiàng)日參與人員必須加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)工作各部分內(nèi)容的監(jiān)控，嚴(yán)格審核參與項(xiàng)日單位的信用度和經(jīng)濟(jì)狀況，規(guī)范對(duì)標(biāo)底的審查，合理規(guī)避投標(biāo)單位盲日低價(jià)給工程結(jié)算帶來(lái)的困難，以及決策失誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn);最后在施T部分，建設(shè)單位的成本控制和工程部門(mén)要同監(jiān)管單位共同完成與施工單位的項(xiàng)日合同條件、承包方式、承包內(nèi)容、合同總價(jià)及預(yù)測(cè)供應(yīng)單價(jià)等各類(lèi)注意事項(xiàng)的交接工作，按設(shè)計(jì)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范嚴(yán)格進(jìn)行施工，確保建設(shè)單位造價(jià)人員定期到施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督工程進(jìn)展?fàn)顩r，及時(shí)掌握施工單位的合約旅行情況，控制好建筑材料和施工設(shè)備的使用成本，從而把控好該階段的成本預(yù)算。

（三）對(duì)主要費(fèi)用采取積極有效的成本控制措施

首先，材料費(fèi)用的控制。對(duì)于材料部分雖然提前作出預(yù)測(cè)，實(shí)際施工過(guò)程中仍要根據(jù)具體情況確定合理的材料用量，按照定額檢測(cè)材料的消耗量并嚴(yán)格執(zhí)行物料的限額領(lǐng)取，盡可能在該階段選擇相對(duì)節(jié)能和節(jié)約的施工材料，施工技術(shù)和施工工藝也要以耗材較少為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行。同時(shí)，材料采購(gòu)單位要針對(duì)市場(chǎng)行情作出詳細(xì)調(diào)查和制定合理方案，在確保材料質(zhì)量良好的情況下對(duì)比和選擇性價(jià)比最高的材料供應(yīng)商進(jìn)行合作，并按照實(shí)際施工位置選取合適的運(yùn)輸交通工具，盡可能減少材料運(yùn)輸成本。

其次，人工費(fèi)用和機(jī)械費(fèi)用的把控。在成本控制過(guò)程中要合理考慮和控制施工階段的人員數(shù)量和質(zhì)量，確保每一位施工人員的勞動(dòng)價(jià)值能得到最大限度地發(fā)揮。不僅如此，還要更加合理地安排機(jī)械臺(tái)班量，通過(guò)施工調(diào)配和組織等方式適當(dāng)提高各種施工設(shè)備的實(shí)際利用效率，同時(shí)也要有目的性地針對(duì)一些施工工序縮短其相對(duì)應(yīng)的工日消耗，進(jìn)而降低房地產(chǎn)的整體投入成本。

（四）做好營(yíng)銷(xiāo)成本控制管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程是項(xiàng)日開(kāi)發(fā)價(jià)值最終實(shí)現(xiàn)的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)。項(xiàng)日經(jīng)過(guò)前期規(guī)劃、施工建設(shè)和收工驗(yàn)收之后對(duì)樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)就成了體現(xiàn)其成本控制成果和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)日利潤(rùn)的最終部分，尤其就房地產(chǎn)銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，前期階段廣告預(yù)算大致應(yīng)當(dāng)為樓盤(pán)銷(xiāo)售總金額的I %-3%。一般而言，企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售之前就需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃和廣告公司進(jìn)行宣傳，比如戶外宣傳活動(dòng)、電視廣播、報(bào)紙傳單等，這部分的成本控制就需要營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)在精確市場(chǎng)調(diào)研后做好方案編制工作，從而提出最合理、最經(jīng)濟(jì)且成效顯著的營(yíng)銷(xiāo)策劃和廣告宣傳方案。

接著，建造售樓處和樣板間裝修這類(lèi)的售樓成本比重也是需要好好考慮的一項(xiàng)重大投資，企業(yè)和策劃營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)根據(jù)科學(xué)的方案編制出最合理的費(fèi)用預(yù)算，既要反映出銷(xiāo)售項(xiàng)目的文化內(nèi)涵和規(guī)模檔次，也要避免追求奢華而帶來(lái)的成本支出增加和利潤(rùn)空間縮小。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，只有不斷改進(jìn)和完善房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)日成本控制于段，建立更為健全的成本控制體系，并在堅(jiān)持成本控制的原則下積極開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)日成本全程控制的策略研究，才能保證企業(yè)有效降低成本失控風(fēng)險(xiǎn)，并在保證項(xiàng)日質(zhì)量的前提下實(shí)現(xiàn)最佳成本控制T作。

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