呂添貴 王雅文

摘要：研究目的：歸納分析探討發(fā)達國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程及其特征，探索其發(fā)展經(jīng)驗與借鑒啟示研究方法：文獻梳理法與歸納總結(jié)法。研究結(jié)果：（1）以發(fā)達國家澳大利亞、韓國和德國為研究對象的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷經(jīng)波動曲折，呈現(xiàn)快速發(fā)展、波動性增長以及平穩(wěn)發(fā)展的特征;（2）財政支持，人口增長和政策變化是影響澳大利亞、韓國、德國等發(fā)達國家房地產(chǎn)市場變化的重要因素;（3）應(yīng)該從法律法規(guī)、住房政策、市場機制、稅收政策等方面完善房地產(chǎn)市場的發(fā)展。研究結(jié)論：基于發(fā)達國家房地市場發(fā)展歷程的特征分析對我國實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的有序推進具有重要啟示。

關(guān)鍵詞：發(fā)達國家;房地產(chǎn)市場;發(fā)展歷程;啟示

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）04-0020-25 收稿日期：2019-03-15

1引言

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，尤其是《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2018-2022年》的不斷推進，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國現(xiàn)階段衡量經(jīng)濟的主要指標，是我國財政稅收的重要支柱來源。但我國房地產(chǎn)市場依舊存在著諸多問題：我國房地產(chǎn)市場一二線城市房價居高不下，需求量大，但成交量少;房地產(chǎn)存量較多，庫存商品房滯銷，相關(guān)企業(yè)建設(shè)資金無法收回，加重企業(yè)的負債;房地產(chǎn)市場存在著大量的投機行為，大量購房、囤房的行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的畸形生長，剖析房地產(chǎn)市場熱點，彌補改善我國房地產(chǎn)存在的問題已經(jīng)成為當前研究的熱點內(nèi)容之一。

目前圍繞著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，諸多學(xué)者已經(jīng)對發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場進行了廣泛探討，以澳大利亞、韓國、德國為例，分別探索了發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場的特征、市場機制對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響、稅制變化對房地產(chǎn)市場的影響以及政府部門的宏觀調(diào)控、發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況對中國的啟示。但大多數(shù)學(xué)者是從單個發(fā)達國家出發(fā)，探討該國家的發(fā)展模式以及該國家的發(fā)展給我國的啟示，缺乏對整體發(fā)達國家房地產(chǎn)市場發(fā)展的總結(jié)和站在此基礎(chǔ)上對中國啟示的探索。鑒于此，我國政府雖已經(jīng)在調(diào)控房地產(chǎn)價格、減少庫存、防范投機等方面采取了相應(yīng)的措施，但仍有很多不足，需要通過對國外房地產(chǎn)市場的研究，制定更加符合我國國情、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的策略和方針政策。因此，本研究以德國、韓國、澳大利亞為例，對發(fā)達國家房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、模式和特征進行歸納和梳理，以此為我國的房地產(chǎn)市場提供借鑒和思考。

2發(fā)達國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程

2.1平穩(wěn)發(fā)展型

該模式的典型代表是德國。德國房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻率低于10%，更像是社會福利性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)增幅穩(wěn)定，1970年以來的47年里，德國房價年均增幅1.8%，在全球其他主要經(jīng)濟體房價潮起潮落中獨善其身;德國占地面積為35.7萬平方公里，人口數(shù)量8200萬，不存在土地財政依賴。德國土地所有制形式包括聯(lián)邦政府（國有）、州和地方政府所有、教堂和私人所有土地，其中聯(lián)邦和地方政府所有約10%，私人所有約占比80%。土地私有為主的土地制度先天上決定了德國不存在土地出讓金一說，也就不存在土地財政依賴。市場作為住房供應(yīng)主體，以補貼和住房合作吸納民間房源承擔社會住房的功能（見表1）。一是供應(yīng)端：政府依靠補貼和住房合作社吸納民間租賃房源，由此市場成為社會住房供應(yīng)主體。德國住房市場主要由58%租賃住房和42%自有住房組成，是歐洲唯一租賃比例高于自有產(chǎn)權(quán)比例的國家，其中政府房源占比7%、市場房源93%。二是需求端：優(yōu)惠政策廣泛吸納民間房源，房產(chǎn)稅+租金管控維穩(wěn)市場。支持政策方面，對于私人房東，政府通過補貼、稅收、貸款等優(yōu)惠政策支持建房，所建成在后續(xù)一定時期中將承擔社會住房的功能。值得注意的是，該種模式也存在著不足，尤其是房產(chǎn)過度集中，且已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。德國的房價已經(jīng)脫離了德國目前的經(jīng)濟基本面，而德國房地產(chǎn)市場泡沫出現(xiàn)的最主要原因是歐洲央行持續(xù)不斷的刺激政策。

2.2波動發(fā)展型

該模式的典型代表是韓國。韓國房地產(chǎn)業(yè)約占韓國國民總值的6%，約有100多萬人口從事房地產(chǎn)行業(yè)。1965年起韓國的經(jīng)濟進入快速騰飛期，而以慶尚北道高速公路的開工為契機，房地產(chǎn)投機行為開始急劇發(fā)展;1973年第一次石油危機導(dǎo)致了全球性的經(jīng)濟危機，韓國的房價增速有所放緩，但韓國快速的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化，以及韓國人奔赴中東地區(qū)的建設(shè)熱潮使大量外匯涌入韓國，導(dǎo)致了韓國第二次房地產(chǎn)開發(fā)高峰爆發(fā);20世紀80年代以后，由于公營住宅的占比迅速提高到50%以上，房地產(chǎn)投機行為得到了一定的打擊，房價的增長速度重新回到個位數(shù)，并在1986年首次出現(xiàn)了負增長;1985年下半年至1987年上半年，韓國經(jīng)濟出現(xiàn)的“三低”現(xiàn)象，即低利息、低油價、低韓元價值，導(dǎo)致1988年至1990年韓國地價年平均上漲26.7%，房價上升了16.3%。在此次房價上漲過程中，房屋租金也不斷發(fā)生變化。隨著韓國第一次物業(yè)稅改革的實施，韓國房價開始振蕩回落，全國平均地價于1992年跌落1.3%，1993年跌落7.4%，1994年跌落0.6%。房價的跌落幅度也是從1991年的0.1%增加到1995年的5%。緊接著在遭受1997年金融危機后，1998年地價跌落13.6%，房價跌落12.4%;為了刺激經(jīng)濟、使韓國從金融危機的衰退中走出來，韓國政府又相繼放松了各項房地產(chǎn)管制政策，從而使得房價在2002和2003年間出現(xiàn)了15%到20%的報復(fù)性反彈，但是隨著之后新的房地產(chǎn)投機打擊政策的制定，房價穩(wěn)定增長。

2000年之后房價開始持續(xù)上漲，為控制房價，韓國政府又推出了一系列綜合不動產(chǎn)稅以及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。2007年以后，房價終于停止繼續(xù)攀升，但市場陷入停頓，2008年受次貸危機影響，房價再次下跌。2017年再次實施房地產(chǎn)調(diào)控政策。

2.3快速發(fā)展型

該模式的典型代表是澳大利亞。根據(jù)澳大利亞國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞的房地產(chǎn)部門是澳洲最大、最重要的資產(chǎn)部門。2015年底澳大利亞房地產(chǎn)總值已超過6.6萬億澳大利亞元，而同一時間的澳大利亞證券市場之股票總值僅不到2萬億澳大利亞元（Australian Covernment，2015）。自1960年起，澳大利亞房地產(chǎn)以10%的年均增長速度不斷遞增，平均7年翻一番。與此同時，由于澳大利亞人口的增長以及房屋供給量的不足，導(dǎo)致澳大利亞房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲。澳大利亞的房屋是私人永久財產(chǎn)，銀行同意每月只支付利息，到期支付本金。2016年超過60%的澳大利亞人擁有一間房產(chǎn)，成為是全球房地產(chǎn)人均擁有率最多的國家之一。為此，澳大利亞房地產(chǎn)市場更多呈現(xiàn)的是快速發(fā)展特征。

3發(fā)達國家房地產(chǎn)市場歷程特征及影響因素

3.1發(fā)達國家房地產(chǎn)市場歷程的特征

3.1.1政府宏觀調(diào)控的參與

澳大利亞政府部門實行信息公開化，對當?shù)貐^(qū)域房價有長期的統(tǒng)計分析和走勢圖表，公眾可以獲取全面的信息。在德國，房地產(chǎn)行業(yè)是屬于國家社會福利體系的重要部門，德國制定房地產(chǎn)政策的出發(fā)點是要建設(shè)適合廣大人民需要的住房，保障居民住房需要是德國政府最主要的政策目標之一。韓國政府在2017年啟動了新的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，主要是對投機過熱地區(qū)與投機地區(qū)，阻止投機資金的流入;強化以實際需求為中心的房地產(chǎn)需求管理;加強投機性房產(chǎn)需求的調(diào)查，擴大住房供給和加強金融等監(jiān)管措施等。

3.1.2適應(yīng)本國國情的房地產(chǎn)制度體制

社會市場經(jīng)濟模式是德國住房價格穩(wěn)定的基石，第二次世界大戰(zhàn)后，德國一直以社會市場經(jīng)濟的理念指導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展，社會市場經(jīng)濟的要義是強調(diào)經(jīng)濟自由和社會公正與平衡的兼容，德國住房領(lǐng)域的政策和法規(guī)都體現(xiàn)了這一點。韓國、澳大利亞也貼合本國國情市場，根據(jù)本國國情的需要，出臺了相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

3.1.3房屋市場以租賃房屋類型為主導(dǎo)

很多發(fā)達國家的居民習(xí)慣以租房為主。在德國，只有約50.4%的德國家庭居住在自有住房中，低于歐盟60%的住房自有率水平家庭租房居住，其中45.4%的家庭租住私人租賃住房，4.2%租住政府或社會住房管理機構(gòu)提供的社會租賃房。在澳大利亞，有30%的澳洲人租房居住。租房思想深入人心。

3.1.4構(gòu)建擁有健全的房地產(chǎn)稅制

為有效遏制炒房盈利的投機行為，韓國實行累進制的交易所得稅。德國與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收包括所得稅、資本利得稅、土地稅和土地交易稅等。在德國，投資房地產(chǎn)獲得的收入和出租房屋的租金收入都要按一定的稅率納稅。而為了限制房地產(chǎn)的投機行為，德國法律規(guī)定，購買一套房屋自住10年后賣出可以不繳納所得稅，如果購買不到10年就賣出需繳納所得稅，如果5年內(nèi)賣出3套及以上還要加收資本利得稅（盈利額的25%）。

3.2影響發(fā)達國家房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素

3.2.1房地產(chǎn)市場的發(fā)展和人口有著密切的關(guān)系

人口位于增長期時，由于人口的增長需求，會拉動房地產(chǎn)的發(fā)展。發(fā)達國家現(xiàn)階段位于人口老齡化時期，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們思想的轉(zhuǎn)化，生育率降低，人口減少，導(dǎo)致房屋需求量減少。以澳大利亞為例，據(jù)澳大利亞權(quán)威貸款保險機構(gòu)集團（QBE LMI）估計，澳大利亞的三大首府城市未來10年內(nèi)人口將巨幅增長，使得澳大利亞房屋需求量上升。除此之外，由于房屋建造審批效率停滯不前，使得房屋供給日趨緊張，遠遠不及國內(nèi)人口增長速度，很大程度上加劇了澳大利亞地區(qū)房地產(chǎn)價格的上升。

3.2.2政策對房地產(chǎn)市場的影響

澳大利亞、韓國、德國等發(fā)達國家都建立了完整的房地產(chǎn)法律體系，包括嚴格的貸款標準。澳大利亞抵押貸款采用“貸款全部追素”，這樣可以減少借方無法償還貸款所帶來的風(fēng)險。德國實行嚴格的房價定價機制保證了德國住房價格的穩(wěn)定。韓國實行差別化的房地產(chǎn)金融政策。為配合政府部門的房地產(chǎn)調(diào)控，韓國銀行對無房戶購買住房和年收入在2萬美元以下的購房戶給予優(yōu)惠的貸款利率，對已經(jīng)擁有住宅的居民貸款再買房則提高貸款利率，對“投機過熱”的地區(qū)引進“總負債償還比率”制度，即要求貸款償還和其他負債償還額加息不得超過申請人年收入的40%。

3.2.3高度的市場透明度，完善的監(jiān)管制度

其中以澳大利亞的市場最為明顯，澳大利亞開發(fā)商利益獨立，銀行獨立承擔市場風(fēng)險，施工單位完全脫離了澳房產(chǎn)開發(fā)商，建筑成本透明化，政府相關(guān)部門對各種需要審批的信息獨立承擔。保證其在提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房按揭貸款時能夠客觀地評估房產(chǎn)價值和市場風(fēng)險，避免金融風(fēng)險和過度投資。強制實行透明公開的施工招標政策，使其利益存在實質(zhì)對立的一面，促使開發(fā)商主動關(guān)注實際工程質(zhì)量和工程成本。開發(fā)商接受公眾的監(jiān)督，建筑委員會定期檢查報告。澳大利亞實行的是“雙峰”金融監(jiān)管模式，“雙峰”監(jiān)管模式使得兩個金融監(jiān)管機構(gòu)的職責(zé)更加明確，共同維護金融安全。韓國也對地方民間住宅用地設(shè)定轉(zhuǎn)賣限制期間（6個月）等措施。

4發(fā)達國家房地產(chǎn)市場波動對中國的啟示

4.1完善房地產(chǎn)市場相關(guān)的法律法規(guī)，保障市場健康穩(wěn)定發(fā)展

政府應(yīng)該從體制和制度入手，在資源配置和財政方面應(yīng)予欠發(fā)達地區(qū)更多支持，以更加公平的制度保證各個地區(qū)、所有人的公平競爭。其中，德國的《憲法》和《住宅建設(shè)法》中明確規(guī)定，政府的重要政策目標之一就是要使住房建設(shè)滿足居民居住需要。德國《住宅建設(shè)法》保障住房建設(shè)作了明確規(guī)定，《住房補助金法》對不同收入階層享有的住房補助金給出了法律框架?！蹲》孔赓U法》則對住房租賃市場的價格透明作了規(guī)范，《私人住房補助金法》則對私人住房提供了法律保障。正因為立法嚴明，監(jiān)管有方，對住房市場的管理有法可依，依法而治，從而促進了德國住房市場的規(guī)范、有序和健康發(fā)展。

4.2要理順土地價格形成機制和房價形成機制，要堅持房地產(chǎn)的居住屬性

德國的房地產(chǎn)是福利性質(zhì)的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，并不是國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，但由此也促進了國家制造業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造出了更多的價值。因此，我國要預(yù)防房屋投機行為，減少炒房行為。堅決打擊囤地、炒地、閑置土地等違法違規(guī)行為，控制住房用地供應(yīng)總量，把握供地節(jié)奏和時序，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，調(diào)整供地方式，抑制地價過快上漲。

4.3實行嚴格的監(jiān)管制度，保持市場透明度，形成多元的金融支持體系

在全球?qū)用娼⒁?guī)則，完善對大型機構(gòu)投資者的監(jiān)管。一是參照澳大利亞房市限制境外投資的思路，提高對房地產(chǎn)機構(gòu)的監(jiān)管要求和信息披露要求。新興市場國家應(yīng)評估本國房地產(chǎn)市場對跨境資金的承受力。二是建立適合本國國情的境外投資者管理制度框架，健全跨境資金流動的宏觀審慎監(jiān)管體系，不斷完善調(diào)控手段和管理措施。建議政府部門要吸取韓國的教訓(xùn)，不遺余力地采取得力措施，通過多渠道、多方式加大經(jīng)濟適用房和各種廉租房的建設(shè)力度，盡可能將房地產(chǎn)發(fā)展與國民經(jīng)濟，降低地方政府財政對土地收入的依賴程度，改變地方政府過于依賴土地出讓收益的狀況。

4.4改善地方稅收結(jié)構(gòu)，有效控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，實行嚴格有效的稅收政策

一方面，嚴格把握貸款條件，提高貸款抵押品標準，減少以土地為抵押品發(fā)放開發(fā)貸款，貸款總額不得超過在建工程價值的50%。加強房對地產(chǎn)市場走勢的監(jiān)測，定期進行壓力測試，最大限度地保障銀行信貸資產(chǎn)安全，充分運用稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)價格。實行差別稅率，保護中低收入家庭的住房需求，制定科學(xué)、合理的計稅依據(jù)。另一方面，改變“輕保有，重流通”的稅收負擔分配現(xiàn)狀，增加房地產(chǎn)市場透明度;建立城市基準地價與公示地價制度，進行市場化操作來出讓土地。最為重要的是，保證房地產(chǎn)價格和利潤的各個環(huán)節(jié)透明，建立房地產(chǎn)物業(yè)企業(yè)和中介企業(yè)的誠信系統(tǒng)，拓展房地產(chǎn)信息發(fā)布渠道。韓國房地產(chǎn)市場房價的控制多采用信貸政策和稅收政策調(diào)整，很少使用行政方式。韓國房地產(chǎn)是在調(diào)研的基礎(chǔ)上，劃定區(qū)域類型，以便針對性出臺政策，使房地產(chǎn)市場泡沫控制在一定的范圍內(nèi)。

4.5大力發(fā)展和完善廉租房制度，逐步取消經(jīng)濟適用房政策

與住房租賃市場的德國相比較而言，我國房地產(chǎn)租賃市場價格缺乏透明度，房屋所有者（房東）單邊決定價格上漲幅度，讓租房者處于非常被動的地位，要么只能接受價格上漲，要么只能搬離。若相關(guān)管理部門能有效規(guī)范住房租賃市場，提高租房價格透明度，促進住房租賃市場的穩(wěn)定性，將會有更多居民愿意租房，從而降低購房的需要。因此，我國要借鑒韓國大力發(fā)展保障性住房，實行一系列促進租賃住房的措施，促進租賃住房的發(fā)展，擴大保障性住房供給，提高政府在提供保障性住房方面的作用。

5結(jié)語

本文通過借鑒發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場模式和特征，提出建立具有執(zhí)行力的激勵政策、完善相關(guān)法律法規(guī)，對于推進我國合理規(guī)劃房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展具有重要意義。但研究也存在相應(yīng)不足，一方面，本研究對澳大利亞、韓國、德國等發(fā)達國家的介紹已經(jīng)散落分布在其他的相關(guān)文獻之中，而本文僅從歸納視角對其進行梳理;另一方面，本研究僅基于一種框架性的歸納梳理，還應(yīng)該結(jié)合我國的具體國情，從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展階段、發(fā)展特征出發(fā)，構(gòu)建適合中國的房地產(chǎn)法律法規(guī)與技術(shù)規(guī)范，以實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。