摘 要 不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，可在一定范圍內(nèi)化解不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)中存在的安全隱患。因此相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)正視該制度施行過(guò)程中存在的問(wèn)題，并能有效選擇物權(quán)變動(dòng)手段、完善不動(dòng)產(chǎn)登記體系、逐漸完善預(yù)告登記制度，從而有效發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的社會(huì)價(jià)值。

關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn) 預(yù)告登記制度 完善策略

作者簡(jiǎn)介：沈偉民，常州工學(xué)院，副教授，主要從事思政教育及法學(xué)研究。

中圖分類號(hào)：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.016

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度起源于普魯士，基于我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，導(dǎo)致出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)交易違規(guī)事件頻發(fā)，從而該項(xiàng)制度被逐漸引進(jìn)與使用。目的是優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，使弱勢(shì)買受人獲得有效法律保護(hù)，并在一定程度上保障國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。但相關(guān)政策與制度在實(shí)際貫徹與落實(shí)過(guò)程中，仍面臨一些困境與諸多問(wèn)題。國(guó)家及各地方政府，應(yīng)結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、以及我國(guó)國(guó)情，不斷完善不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。

一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記概述

（一） 不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記內(nèi)涵

所謂的預(yù)告登記是相對(duì)應(yīng)本登記而出現(xiàn)的定義，是基于未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而施行的一種制度。而針對(duì)于需要登記的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施預(yù)告登記，是為了對(duì)其所有權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)給予一定的約束與保護(hù)。同時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記，可有效約束他們超出法定規(guī)范向其他人售賣房屋等，可在一定程度上保護(hù)債權(quán)人的利益。在我國(guó)目前相關(guān)法律制度中，在物權(quán)變動(dòng)的意思主義手段下，預(yù)告登記既保障了債權(quán)人的利益，也同時(shí)保護(hù)了物權(quán)本身?？傮w而言，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記使不動(dòng)產(chǎn)交易行為更為安全，使其市場(chǎng)保持良好的秩序，是對(duì)相關(guān)債權(quán)人進(jìn)行一種保護(hù)的制度。

（二）不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)，通常意義上指的是經(jīng)過(guò)預(yù)告登記后的權(quán)利的性質(zhì)，就是人們所說(shuō)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記后，會(huì)形成對(duì)抗第三人的法律效力。基于此，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是否會(huì)產(chǎn)生一定性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，在我國(guó)當(dāng)前學(xué)術(shù)界具有三個(gè)主流觀點(diǎn)，對(duì)其相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行闡述。其一，從債權(quán)擔(dān)保形式角度出發(fā)來(lái)分析，預(yù)告登記不是物權(quán)，也不是債權(quán)，是一種擔(dān)保手段。其二，預(yù)告登記有一定的物權(quán)效力，可以認(rèn)定是準(zhǔn)物權(quán)。其三，從債權(quán)物權(quán)化的角度而言，這樣債權(quán)具有物權(quán)的效力。綜合上述的三個(gè)觀點(diǎn)論述不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記性質(zhì)，應(yīng)設(shè)定一個(gè)前提，就是區(qū)別預(yù)告登記與預(yù)告登記下的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)這兩個(gè)定義。而我們所闡述的也主要是針對(duì)于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，是一種擔(dān)保手段，與權(quán)力實(shí)質(zhì)上沒(méi)有緊密關(guān)聯(lián)。因此，即使不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記，但其權(quán)力并未進(jìn)行轉(zhuǎn)移，仍由所有權(quán)人支配。而債權(quán)請(qǐng)求權(quán)也不會(huì)發(fā)生性質(zhì)上的改變，仍屬于債權(quán)。區(qū)別是通過(guò)預(yù)告登記后，相關(guān)物權(quán)被賦予法定效力，仍屬債權(quán)性質(zhì)。

二、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度存在的問(wèn)題

（一）尚未形成有利的基礎(chǔ)理論

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的出現(xiàn)，使不動(dòng)產(chǎn)登記成為更為有效的公示手段，使相關(guān)權(quán)利人獲得有效的法律保障。但物權(quán)的改變是基于復(fù)雜的法律理論基礎(chǔ)上，才可有效開(kāi)展一系列工作程序 。而《物權(quán)法》中規(guī)定，只有經(jīng)過(guò)合法登記的不動(dòng)產(chǎn)才具有相應(yīng)的法律效力。而學(xué)術(shù)界的專家對(duì)此項(xiàng)規(guī)定存在一定的爭(zhēng)議，他們當(dāng)中部分學(xué)者并不認(rèn)同不動(dòng)產(chǎn)登記生效的模式。出現(xiàn)這樣的爭(zhēng)議，主要是因?yàn)槲覈?guó)尚未形成更具說(shuō)服力與系統(tǒng)性的基礎(chǔ)性理論，而《物權(quán)法》中的規(guī)定也不夠完善，更不是絕對(duì)化的正確。

（二）登記機(jī)構(gòu)缺乏統(tǒng)一性

當(dāng)前我國(guó)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記工作存在多個(gè)登記單位，主要包括土地管理部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)、農(nóng)業(yè)部門(mén)等。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)，需到不同的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，登記地點(diǎn)較為分散。這樣不僅為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人等帶來(lái)麻煩，同時(shí)，各機(jī)構(gòu)間也不能有效進(jìn)行溝通與信息共享。而針對(duì)于那些具有多處不同適用范圍不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人而言，他們需在不同的機(jī)構(gòu)、不同的區(qū)域進(jìn)行登記，不利于他們統(tǒng)一查閱。相關(guān)利益人因不具完善的法規(guī)政策、以及縱橫交錯(cuò)的工作流程，會(huì)出現(xiàn)較大的工作盲區(qū)，令相關(guān)人員產(chǎn)生鉆法律空子的消極思想，這在一定程度上會(huì)擾亂法律秩序。

（三） 構(gòu)建制度內(nèi)容不夠完善

《物權(quán)法》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記范圍給予明確說(shuō)明，并對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行重新構(gòu)建，從而確保不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的安全性、合法性、合理性。但在不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容上，從市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題來(lái)看，仍存一定的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)適用范圍過(guò)于狹窄，如信托登記、破產(chǎn)登記等都未被融入到當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度中。而這些登記內(nèi)容對(duì)于權(quán)力人而言，具有十分重要的意義。而當(dāng)前制度中，不夠完善的登記內(nèi)容，會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)大量不動(dòng)產(chǎn)交易糾紛現(xiàn)象，降低交易市場(chǎng)的安全性。

三、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的完善策略

（一）有效選擇物權(quán)變動(dòng)手段

當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容，契約登記、產(chǎn)權(quán)登記、托倫斯登記。針對(duì)于這三種不同形式的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，在實(shí)際運(yùn)行與使用過(guò)程中，都具有一定的優(yōu)勢(shì)，但也存在相應(yīng)的局限性。選用契約登記手段可大力提高不動(dòng)產(chǎn)流傳的效率，與此同時(shí)也會(huì)提高風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。更會(huì)在一定程度上有損權(quán)利人的合法權(quán)益，不能有效彰顯法律法規(guī)的公平性。托倫斯登記模式的運(yùn)用，也未產(chǎn)生預(yù)期的工作成果，甚至在其他發(fā)達(dá)國(guó)家更趨向于廢除此項(xiàng)登記制度。但基于我國(guó)國(guó)情，在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度貫徹與實(shí)施過(guò)程中，可借鑒這些登記模式中蘊(yùn)含的優(yōu)點(diǎn)，并結(jié)合當(dāng)前社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，形成更具有中國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記手段。并能在實(shí)際工作開(kāi)展過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情況，有效選擇物權(quán)變動(dòng)的手段，從而使其建立更堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。例如托倫斯登記制度中的賠償機(jī)制，對(duì)于我國(guó)當(dāng)前開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作具有一定的促進(jìn)作用。對(duì)于相關(guān)職能部門(mén)出現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤信息，給予相關(guān)權(quán)利人一定的補(bǔ)償，更能展現(xiàn)出我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的公正性與合理性?；诖?，可促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人能更積極的配合國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理。因此，各地方政府及相關(guān)職能部門(mén)，若想有效開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記工作，應(yīng)根據(jù)我國(guó)基本國(guó)情，以及各區(qū)域的實(shí)際經(jīng)濟(jì)背景等，運(yùn)用國(guó)家現(xiàn)存法規(guī)，不斷借鑒其他與之相關(guān)的政策與制度，建立更有利的理論基礎(chǔ)，從而為全面有效開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記工作打下良好的基礎(chǔ)。

（二）完善不動(dòng)產(chǎn)登記體系

在我國(guó)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記工作過(guò)程中，各地方登記機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的建立與完善具有重要的意義。不僅影響相關(guān)證書(shū)與工作流程的合法性、公正性，還直接影響不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)與運(yùn)用效果。我國(guó)《物權(quán)法》中只要求相關(guān)登記單位應(yīng)制定統(tǒng)一的工作目標(biāo)，但卻未明確指定哪個(gè)登記機(jī)構(gòu)去具體開(kāi)展、實(shí)施相關(guān)工作。即使國(guó)土部門(mén)承擔(dān)了相應(yīng)的工作任務(wù)，但不能更系統(tǒng)、完善的制定不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記工作方向、流程等。其中對(duì)于指定哪個(gè)機(jī)構(gòu)作為登記單位，也存在較大爭(zhēng)議。部分專家學(xué)者認(rèn)為此項(xiàng)工作應(yīng)交給法院、有些學(xué)者認(rèn)為應(yīng)交給公正機(jī)關(guān)作為不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)。雖說(shuō)兩種觀點(diǎn)都具有一定的合理性，但從我國(guó)國(guó)情出發(fā)進(jìn)行分析，卻又不具備更完善的功能。而在實(shí)際工作過(guò)程中，針對(duì)于統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查與分析，發(fā)現(xiàn)運(yùn)用行政機(jī)關(guān)落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記相關(guān)工作，相較而言更符合我國(guó)當(dāng)前社會(huì)的發(fā)展國(guó)情。在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，行政機(jī)關(guān)可能會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的問(wèn)題，但可不斷完善工作程序，使問(wèn)題得到有效的解決與處理。國(guó)家及各地方政府可將土地房屋管理部門(mén)作為主要不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記單位，并要求其他與之相關(guān)的單位，全力配合該單位貫徹與落實(shí)國(guó)家針對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的管理工作。從而形成相對(duì)統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，從而不斷完善不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。不僅使登記證書(shū)、登記程序方面存在的局限性得以化解，還可為相關(guān)工作提供更加完善、明確的法律依據(jù)。

（三）逐漸完善預(yù)告登記制度

我國(guó)物權(quán)法中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的規(guī)定，保留的請(qǐng)求權(quán)不應(yīng)僅限于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的登記制度。應(yīng)對(duì)物權(quán)交易的安全性建立正確的認(rèn)知，并能從這一角度出發(fā)，不斷拓展不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記范圍。同時(shí)，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)要求與規(guī)定，涉世當(dāng)事人應(yīng)遵循相應(yīng)的等登記原則，向登記機(jī)構(gòu)提前申請(qǐng)預(yù)告登記表。當(dāng)然，雙方應(yīng)達(dá)成共識(shí)并形成有效約定，并是在自由、公平的環(huán)境下進(jìn)行交易，否則相關(guān)部門(mén)應(yīng)駁回申請(qǐng)意愿。

與此同時(shí)，債權(quán)人應(yīng)該具備提起申請(qǐng)的權(quán)利，相關(guān)登記機(jī)構(gòu)、法院結(jié)合非訴訟程序根據(jù)當(dāng)事人的交易情況進(jìn)行合理的裁定。或者是由相關(guān)登記機(jī)構(gòu)聯(lián)合權(quán)職針對(duì)于交易具體事宜，進(jìn)行公正的協(xié)商與處理。從而使權(quán)利人能按照裁定的結(jié)果向登記單位提出預(yù)告登記的申請(qǐng)。除此之外，物權(quán)法運(yùn)用單一條文規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，導(dǎo)致其只停留在原則性階段，規(guī)定太過(guò)于籠統(tǒng)，更不具備很強(qiáng)的操作性。在諸多內(nèi)容上都應(yīng)進(jìn)行細(xì)化，使其更明確，從而使登記內(nèi)容、流程、制度等都能進(jìn)一步獲得完善。例如不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記內(nèi)容，應(yīng)更加明確不動(dòng)產(chǎn)的登記應(yīng)用范圍?！段餀?quán)法》第20條明確規(guī)定，“我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用范圍包括買賣房屋、買賣不動(dòng)產(chǎn)”，但規(guī)定適用范圍不夠?qū)挿?。?yīng)根據(jù)我國(guó)社會(huì)發(fā)展實(shí)際情況，將其適用范圍不斷擴(kuò)大，如附條件的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移、變更等內(nèi)容都應(yīng)被包括其中，從而不斷完善不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。使參與交易的當(dāng)事人，或是債權(quán)人等，都可有效保障其合理利益不受損，促進(jìn)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)管理工作的順利開(kāi)展。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，本文闡述了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記內(nèi)涵、性質(zhì)，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度存在的問(wèn)題進(jìn)行有效分析，從而對(duì)其建立更深刻的認(rèn)知。各地方政府相關(guān)職能部門(mén)，應(yīng)運(yùn)用有效策略，并結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景與我國(guó)國(guó)情，不斷優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。

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