孔令安

摘 要 隨著信息化時(shí)代的到來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平得到了不斷的提升，人們的生活水平也得到了提高。漸漸的，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入人們的視線，人們對(duì)住房的需求也在不斷提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)建設(shè)中最主要的對(duì)土地進(jìn)行使用的行為也是能夠直接為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期性、高風(fēng)險(xiǎn)性和高回報(bào)性等特點(diǎn)。如今的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，為了在市場(chǎng)中占據(jù)重要的地位就需要提高成本控制水平，以直接提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使利潤(rùn)最大化。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì) 管理 成本控制

一、引言

近年來(lái)，隨著社會(huì)環(huán)境的不斷改變，房地產(chǎn)的調(diào)控和布局也發(fā)生了較大的變化，這一變化為房地產(chǎn)項(xiàng)目的精細(xì)化管理提供了發(fā)展條件。隨著我國(guó)房地產(chǎn)建安成本的不斷增加，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)人都在思考如何在追求房地產(chǎn)建筑品質(zhì)的同時(shí)節(jié)約成本。根據(jù)建筑經(jīng)驗(yàn)，建筑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段決定的造價(jià)成本占工程總成本的75%，所以要從企業(yè)的項(xiàng)目管理入手，合理科學(xué)地分析當(dāng)今的市場(chǎng)需求，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)

（一）投資高，時(shí)間久

一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的對(duì)象都是一些比較大型的建筑，而這就需要大量的資金支持，屬于高投入的項(xiàng)目。就拿現(xiàn)在的小區(qū)來(lái)說(shuō)，資金最少也要幾千萬(wàn)元，多的就需要幾億元。在時(shí)間上更不用說(shuō)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)包含多個(gè)方面，規(guī)模小的建筑少的也需要2～3年時(shí)間，規(guī)模大的建筑就需要十幾年的時(shí)間。

（二）承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于高投入、高回報(bào)的項(xiàng)目，很多人都被其高回報(bào)所誘惑，紛紛加入其中。但是房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，建設(shè)施工中總會(huì)發(fā)生一些意想不到的事情，同時(shí)還會(huì)受到來(lái)自不同方面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大，包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、意外風(fēng)險(xiǎn)和供求風(fēng)險(xiǎn)等。

三、案例分析

（一）項(xiàng)目概況

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2016年8月獲得了所在市S建筑工程項(xiàng)目的土地使用權(quán)，總占地面積為455萬(wàn)m2左右，其中包括園林綠化和景觀湖面積，共占面積為50萬(wàn)m2左右。

（二）項(xiàng)目現(xiàn)狀

施工項(xiàng)目原定計(jì)劃是引入游戲基地，帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但是在施工時(shí)沒(méi)有按照原定方案進(jìn)行施工，先建設(shè)住宅，導(dǎo)致產(chǎn)品定位出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)施工產(chǎn)生了影響。在提交項(xiàng)目概念合計(jì)方案時(shí)，由于沒(méi)有通過(guò)審核，工程無(wú)法按照原定計(jì)劃完工。這樣不僅使企業(yè)白白支付了100萬(wàn)元的費(fèi)用，也錯(cuò)過(guò)了最佳的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，使得項(xiàng)目工程的成本提高。

由于工程前期的設(shè)計(jì)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，原定計(jì)劃完成園林綠化和景觀湖景觀都無(wú)法按時(shí)完成，但是為了按原定計(jì)劃開(kāi)盤(pán)，不得不將樣板間、售樓處轉(zhuǎn)移到高層建筑地塊，在以后的建造中還要被拆除，而這一決策就涉及2500萬(wàn)元左右。除此之外，項(xiàng)目成本還要有2.5億元，成本被提高了，就算原定成本多預(yù)留出一些資金空間，但還是無(wú)法為這么大的漏洞填補(bǔ)空缺，無(wú)論施工成本如何控制，節(jié)省工程費(fèi)都難度極大。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理對(duì)策

（一）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本進(jìn)行管理

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，直接會(huì)影響到投資的效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從最初的場(chǎng)地選擇到規(guī)劃布局，結(jié)構(gòu)部件的設(shè)計(jì)，最后再到多種方案的比較與決定，要使用恰當(dāng)?shù)姆椒?，選用最合理的方案，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。

（二）對(duì)初步設(shè)計(jì)階段的成本進(jìn)行管理

對(duì)初步設(shè)計(jì)階段的方案要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，積極對(duì)比分析。這一階段對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目十分關(guān)鍵，直接會(huì)影響到樓盤(pán)的經(jīng)濟(jì)效益。一是看布局是否合理，現(xiàn)在的人對(duì)住宅的要求十分嚴(yán)格，住宅的布局要充分滿(mǎn)足人們的日常生活所需，要做到以人為本。同時(shí)，環(huán)境設(shè)施一定要齊全，因?yàn)橥蟛糠挚蛻?hù)對(duì)戶(hù)型及環(huán)境的要求都超過(guò)了對(duì)價(jià)格的關(guān)注。二是看住宅的經(jīng)濟(jì)性是否合理，設(shè)計(jì)施工時(shí)要將功能分區(qū)相對(duì)集中，減少過(guò)多的裝飾，采用經(jīng)濟(jì)尺寸，環(huán)境上也要設(shè)計(jì)得美觀舒適、經(jīng)濟(jì)適用。經(jīng)過(guò)全面審查后，對(duì)設(shè)計(jì)方案要及時(shí)提出合理的建議和修改的地方，使設(shè)計(jì)方案更加的完善，減少返工現(xiàn)象，對(duì)修改后的設(shè)計(jì)方案要重新進(jìn)行成本預(yù)算，避免超出預(yù)算范圍。

（三）對(duì)施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行審核工作

只要初步設(shè)計(jì)階段成本控制目標(biāo)得到確定，施工圖設(shè)計(jì)階段就要嚴(yán)格執(zhí)行。技術(shù)人員要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行認(rèn)真審核。一是審核圖紙的合理性和公益性;二是審核圖紙的設(shè)備、材料的適用性，要做到經(jīng)濟(jì)合理;三是審核圖紙的經(jīng)濟(jì)性，資金概算要具體，避免成本增加現(xiàn)象。

（四）對(duì)設(shè)計(jì)招標(biāo)機(jī)制進(jìn)行完善

房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地一定會(huì)通過(guò)先進(jìn)的技術(shù)、合理的設(shè)計(jì)方案參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在競(jìng)爭(zhēng)中要做到公平、公正、公開(kāi)，這對(duì)設(shè)計(jì)單位來(lái)說(shuō)具有十分重要的促進(jìn)作用。另外，招標(biāo)文件編制中要明確說(shuō)明項(xiàng)目的投資和功能，并且要具有合理的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)的方法，投標(biāo)時(shí)要將設(shè)計(jì)方案與投資相結(jié)合構(gòu)成招標(biāo)文件，并且將作為以后方案優(yōu)化的依據(jù)，為企業(yè)提供合理的參考。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)管理階段對(duì)于成本的控制進(jìn)行落實(shí)，可以節(jié)省一些不必要的支出，降低成本費(fèi)用，同時(shí)，使項(xiàng)目施工過(guò)程中的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)和管理都能按照先定的計(jì)劃實(shí)施，可以有效減少項(xiàng)目施工中的風(fēng)險(xiǎn)，確?？刂颇繕?biāo)的實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

（作者單位為濟(jì)寧市兗州區(qū)房地產(chǎn)服務(wù)中心）

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