勞立

【摘 要】近年來房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展速度呈現(xiàn)出放緩的趨勢，作為影響國民經(jīng)濟最重要的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的動向備受關(guān)注，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭在此形勢下進一步加劇。受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收緊，各大地產(chǎn)企業(yè)紛紛嘗試新的經(jīng)營方式，尋找新的利益增長點，并購成為房地產(chǎn)企業(yè)快速轉(zhuǎn)型、戰(zhàn)略調(diào)整的重要手段之一，其中海外并購興起不久，本文將通過文獻整理、數(shù)據(jù)收集的方法淺析我國地產(chǎn)企業(yè)海外并購的現(xiàn)狀、風(fēng)險以及相應(yīng)可采取的應(yīng)對措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；海外并購；風(fēng)險；應(yīng)對措施

一、研究背景

目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為影響國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一，根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》的數(shù)據(jù)，近五年，我國本土房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量仍以平均每年超過一千家的增幅增加，房地產(chǎn)行業(yè)仍在穩(wěn)步發(fā)展。由于房地產(chǎn)項目有建設(shè)周期和資金回籠周期較長的特點，為了彌補維護企業(yè)正常運營的資金缺口，企業(yè)通常會通過銀行借款、上市等手段進行融資，然而近期政府各種調(diào)控政策如限購、差別化房貸政策的出臺以及2010年以來證監(jiān)會限制房地產(chǎn)企業(yè)A股上市，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力進一步加大。在此背景下，傳統(tǒng)的產(chǎn)銷盈利模式已無法保證房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力，各大地產(chǎn)不斷嘗試戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和多元化拓展：重資產(chǎn)的盈利模式由過去的產(chǎn)銷轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟小⒐芾?，如開發(fā)特色文旅小鎮(zhèn)、長租公寓；輕資產(chǎn)的盈利模式則著眼于物業(yè)服務(wù)、金融、互聯(lián)網(wǎng)家裝等上下游產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同開發(fā)。通過并購的方式，能夠相對快速地達到轉(zhuǎn)型、資源整合、擴大市場份額、提高品牌認知度以擴充實力的目的。

雖然現(xiàn)階段經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展速度有了一定程度的放緩，但是還是有很大的發(fā)展空間。2018年我國城市化水平達到59.58%i，這意味著在未來的幾年內(nèi)，仍然有大量的非城鎮(zhèn)居民從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，同時我國地域經(jīng)濟發(fā)展并不均衡，城市間人口的流動也會產(chǎn)生新的住房需求。

綜合來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟依然挑戰(zhàn)與機遇并存。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)趨于專業(yè)化發(fā)展，集中度越來越高，企業(yè)品牌的市場認可度日益重要，造成了地產(chǎn)企業(yè)強者愈強的情況，加之近年來房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率持續(xù)走低，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型將是未來部分房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，并購將作為快速有效的手段之一被各企業(yè)所采用。本文旨在淺析房地產(chǎn)企業(yè)并購中海外并購這一分支的情況。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)海外并購動因分析

2010年-2017年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位資金（億元）如表1所示：

通過以上數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)資金來源中，國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款以及個人按揭貸款部分都可能與銀行有關(guān)，這部分金額占總體資金來源的63%左右，這說明房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度很高。

自2010年國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》以來，證監(jiān)會為抑制房價泡沫，暫停了上市房地產(chǎn)公司通過A股股市再融資，部分房企開始嘗試尋找新的方法如借殼上市或者海外上市進行融資。實際情況中，無論是IPO還是借殼上市都因監(jiān)管原因在短期內(nèi)無法實現(xiàn)，由此造成了房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化的情況日益嚴重。而通過并購整合資源可以達到快速提升實力的目的，海外并購便成為部分房地產(chǎn)企業(yè)嘗試的方式之一。同時，國內(nèi)市場競爭度日益激烈，集中度越來越高，通過海外并購保留目標企業(yè)的優(yōu)質(zhì)資源，可以使得房地產(chǎn)企業(yè)快速融入新的市場環(huán)境，打開新市場。被并購方也可通過并購動作注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)達到價值提升，形成規(guī)模效益，從而獲得新的競爭力。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)海外并購現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)海外并購興起不久

由于融資渠道的收緊，并購這一方式開始受到各個企業(yè)的青睞，2013年我國并購交易1232起，達歷史新高，當(dāng)年更是被稱為我國市場并購的“元年”，部分房地產(chǎn)企業(yè)也是將目光逐漸轉(zhuǎn)向海外，特別是排名靠前的民營企業(yè)海外并購的意愿更加強烈。并購的目標企業(yè)以發(fā)達國家為主，遍布各個國家。我國國門打開后涌現(xiàn)了大批海外定居的華人、僑胞，他們也構(gòu)成為了房地產(chǎn)企業(yè)海外市場的主要目標客戶群體。

（二）海外并購方向多元化

房地產(chǎn)企業(yè)的并購呈現(xiàn)橫向和縱向多元化的趨勢。前些年通過并購轉(zhuǎn)型的案例如萬科收購普洛斯來布局物流地產(chǎn)，有通過并購?fù)瓿善髽I(yè)多元化發(fā)展以增強抗風(fēng)險能力如碧桂園、世貿(mào)集團競購香港電視廣播有限公司（TVB）、億城集團股份有限公司（現(xiàn)名海航投資集團股份有限公司）全資子公司中嘉合創(chuàng)投資有限公司并購美國風(fēng)電公司IWE、萬達收購美國電影公司AMC Theatres以及英國豪華游艇制造商圣汐國際（Sunseeker International Ltd）、碧桂園、世貿(mào)、近期萬科還參與了對德國第一、世界第三大零售批發(fā)超市集團麥德龍股份有限公司（Metro AG）的競購。

而通過整理我國2015年下半年至2019年4月的房地產(chǎn)企業(yè)海外并購案例可以發(fā)現(xiàn)同樣的趨勢仍在延續(xù)（見表2）：

從表2中可以看出，在17起房地產(chǎn)企業(yè)海外并購案例中，橫向同行業(yè)并購的只有6起，占總數(shù)的35%，可見多元化發(fā)展是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)海外并購的主要原因。

四、我國房地產(chǎn)企業(yè)海外并購風(fēng)險

（一）估價風(fēng)險

企業(yè)并購估價要全面分析目標公司，考慮被并購企業(yè)未來能夠為并購企業(yè)帶來多少價值提升，在實際運作過程中，會因為信息不對稱、競爭者行為等各種原因?qū)е虏①徠髽I(yè)高估目標企業(yè)的價值從而蒙受資產(chǎn)損失。

（二）稅務(wù)風(fēng)險

我國房地產(chǎn)企業(yè)相對于其他企業(yè)而言稅負更重，同時在納稅方面又有很多的特殊規(guī)定，除了稅率差別外，優(yōu)惠政策等還會因為納稅地方不同而有差異，因此在依法納稅的前提下，各地產(chǎn)企業(yè)紛紛進行稅收籌劃，減輕稅收的負擔(dān)。在并購重組過程中需要判斷企業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、納稅成分，海外并購方式更為復(fù)雜，為企業(yè)的稅務(wù)管控帶來了極大的風(fēng)險。

在房地產(chǎn)企業(yè)海外并購過程中，由于涉及跨國問題，企業(yè)經(jīng)濟活動所產(chǎn)生的稅收，會同時受到該經(jīng)濟活動發(fā)生所在國家以及該企業(yè)所在國家的稅收政策影響，每個國家征稅范圍也不盡相同，因此企業(yè)很有可能會被雙重征稅。