李淑萍

摘要：近些年，我國經濟實現了跳躍式的發(fā)展，市場經濟也變得越來越完善，人們對于生活品質的需求也在日益提高。因為受到傳統(tǒng)思想的影響，自改革開放以來，我國的房地產業(yè)得到了非常迅猛的發(fā)展，大量的房地產企業(yè)成立，房地產企業(yè)間競爭越來越激烈，很多房地產企業(yè)成本控制及核算水平較低，引起較為嚴重的財務風險。本文首先闡述了房地產企業(yè)成本核算規(guī)范運作的重要性，針對房地產企業(yè)成本核算中出現的問題，提出了自己的一些解決意見，以求實現房地產企業(yè)良好運轉，進而獲得更好利潤，達到企業(yè)、員工和社會等各方的共贏，也為社會主義現代化建設貢獻一份力量。

Abstract： In recent years， China's economy has achieved leap-forward development， the market economy has become more and more perfect， and people's demand for quality of life is also increasing. Because of the influence of traditional thoughts， since the reform and opening up， China's real estate industry has developed very rapidly. A large number of real estate enterprises have been established， and competition among real estate enterprises has become increasingly fierce. Many real estate enterprises have low cost control and accounting level， which leads to more serious financial risks. This paper first expounds the importance of the cost accounting standard operation of real estate enterprises and puts forward some solutions to the problems arising in the cost accounting of real estate enterprises， in order to realize the good operation of real estate enterprises， then obtain better profits， reach a win-win situation of enterprises， employees and society， and also contribute to the socialist modernization construction.

關鍵詞：房地產;企業(yè)成本;核算成本;考核;對策

Key words： real estate;enterprise cost;accounting cost;assessment;countermeasure

中圖分類號：F293.33 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）08-0084-04

0 ?引言

伴著房地產行業(yè)宏觀調控手段的提升，我國房地產的市場競爭力逐漸提升。房地產企業(yè)只有提升財務管理水平，并進行精細化成本管理方可得到長期穩(wěn)定的發(fā)展。為了實現長期穩(wěn)定的發(fā)展以及收益，文章對房地產企業(yè)成本核算中存在的問題以及解決措施進行論述。

1 ?成本核算在房地產企業(yè)中的重要性

從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務活動，同時以營利為主進行自主經營、獨立核算的經濟組織為房地產企業(yè)。房地產企業(yè)的成本主要有以下六個方面構成，依次是，第一個方面是開發(fā)間接費，主要包括項目資金成本以及現場施工管理的費用等，它指的是房地產企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目產生的費用，這些費用不能歸納到特定成本對象的成本費用的支出。第二個方面是基礎設施建設費，它指的是房地產項目在開發(fā)的過程中產生的不同的基礎設施的費用的支出。第三個方面是公共配套設施費用，這方面的費用指的是非營利性、獨立的，屬于業(yè)主的，同時也是無償贈予地方政府或者是公共事業(yè)單位的公共配套設施費用的支出。第四個方面是土地征用費以及拆遷補償費，包括土地開發(fā)使用權方面產生的費用。第五個方面是工程前期準備的費用，包含場地通平、水文地質勘查、測繪、設計、可行性研究以及籌建等方面的前期產生的費用。第六個方面是工程安裝費，這方面的費用也就是建筑工程項目開發(fā)過程中的全部安裝費用。

房地產企業(yè)的資金投入量比較大、核算環(huán)節(jié)比較多、投資風險大且開發(fā)周期比較長，所以，房地產企業(yè)的成本的構成也比其他行業(yè)要繁瑣的多的多，所以，財務管理工作中的重中之重就是成本核算。所以，房地產企業(yè)應該將成本管理貫穿項目開發(fā)的全過程。

2 ?我國房地產成本核算主要存在的問題

房地產開發(fā)需要做的準備工作就是計算投入工程的整體費用、征用土地的費用以及工程建設過程中需要的安裝費用等，前期費用占總費用的一半以上，其中土地費用是最高的。如果沒有成本核算不精確，對房地產會造成非常巨大的損失。（圖2）

2.1 成本核算對象建立不統(tǒng)一

2.1.1 房地產開發(fā)項目成本核算對象創(chuàng)建未一致

通常情況下，我國房地產開發(fā)首先要征得土地使用權，其次進行項目的規(guī)劃調整以及設計，第三進行建筑工程項目的施工，第四，進行房屋的銷售，第五需要對建筑工程項目的竣工情況進行驗收，第六是與物業(yè)進行合作進行管理。作為房地產企業(yè)，應該進行分期滾動的形式進行房地產的開發(fā)，把前期的銷售工作做好，讓不同的資源可以做到“回收”與運用。不僅如此，作為房地產企業(yè)，開發(fā)出來的商品形態(tài)類型也應高多種多樣，有公建配套、商品房、公寓、住宅等。因為分期滾動開發(fā)和產品形態(tài)的多樣性，客觀上認為房地產成本核算對象不能實現統(tǒng)一。再者，現在我國很多會計準則沒有將核算對象進行明確的創(chuàng)建，因此，在實際工作中，核算對象的確定也不相同，這也是房地產企業(yè)與房地產企業(yè)之間差距的原因。

2.1.2 沒有約束和規(guī)范歸集口徑

歸集口徑不統(tǒng)一不規(guī)范在成本核算中比較常見。第一，因為工程成本支出專業(yè)性高，有的財務工作人員沒有建筑工程方面的知識，對基礎設施費、建筑安裝工程費以及前期工程費的分類不明確。除此之外，在工作中，因為有的成本支出是需要分期進行的，發(fā)生時間間隔比較長，所以，財務工作人員對建筑工程成本概念不明確，使得一致的成本支出會在不同期和不同類別中存檔，有的財務工作人員還會因為工作崗位的改變產生成本歸集前后的情況不相同，因為會計處理問題都是連貫性的，一但崗位發(fā)生變動，連貫性也會產生改變。所以，房地產開發(fā)企業(yè)成本核算未能達到高標準的精確性主要是因為成本歸集口徑標準不統(tǒng)一造成的。第二，因為房地產開發(fā)商開發(fā)的進度以及分期都是不一樣的，所以，導致的成本間接費用都是不能被進行記錄的。倘若成本對象在開始核算的過程中進行合理的規(guī)劃和設置，那么間接產生的費用就不能統(tǒng)計到日常會計核算當中，導致了開發(fā)后期就會有很多間接費用沒有歸類。由此產生的諸多不明間接費用提升了財務工作人員的工作難度，還提升了分攤工作，因為分攤工作的對象以及原則具有多樣性和復雜性的特點，所以，為成本核算提升了一定的難度，不僅如此，還會產生認為操縱成本的空間，降低了成本核算的精準性和可靠性。成本核算失真不但會為企業(yè)的經營發(fā)展帶來影響，同時還會為土地增值稅的清算帶來影響，最重要的會直接影響房地產的銷售策略以及房地產企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，為企業(yè)帶來了不可泯滅的傷害。

2.2 實際資本支出與資本化利息支出不匹配

現在，房地產政策以及金融政策的調控力度比較大，我國房地產企業(yè)獲得融資的渠道變小，加之開發(fā)成本比較高，所以，有的房地產企業(yè)在貸款的時候不能獲得統(tǒng)一，所以，房地產企業(yè)就進行了信托的形式來幫助因為資金產生的問題。因為銀聯和金融政策的不斷提升，為房地產企業(yè)進行幫助的輔助融資方式的重要性也逐漸提升，且規(guī)模在日益增長，可是輔助融資與銀行貸款進行比較后發(fā)現輔助融資的成本會高一些。但是還有的企業(yè)劍走偏鋒，為了企業(yè)的生存，資金鏈不被斷開，進行融資，這種形式嚴重超出了同期實際資本支出的需要，可是，融資的利息與實際資本支出不相同，所以，不能資本化，一多半的企業(yè)進行成本核算的過程中資本化支出和資本化利息沒有進行配比，使得資本化利息的準確性不足，不僅影響了成本的準確性，還會為土地增值稅的清算造成影響，為企業(yè)帶來稅收方面的風險。

2.3 無法真實反映實際成本

現在，房地產開發(fā)項目建筑工程款支付和工程量完成的時間不一樣，工程款支付要比進度慢。主要是由施工單位上報工程量——工程或投資建立單位審批——核實工程量有關，因為時間比較長，財務部門在獲得監(jiān)理意見之前對工程量的預算不準確。不僅如此，施工單位在沒有對核算進行確定的時候，因為開票就必須要繳納付稅的原因所以也不能提前打印發(fā)票，所以，成本都是按照收付制進行核算的。這種現象會使得施工進度不能按期完成，賬單不能真實的體現實際的工程成本。

2.4 成本預估導致利潤不實

結轉利潤需要施工合同沒有進行支付之前，現對成本進行預算估計?？墒?，我國房地產企業(yè)對一個項目投入的資金比較大，所以，成本估算在沒有有力的依據下會產生偏差，對企業(yè)的利潤造成影響，不管是對本期的利潤產生嚴重的影響，同時也會對房地產企業(yè)今后的利潤產生嚴重的影響，因為成本估算出現偏差，所以，會使得前期與后期的利潤率存在差異性，企業(yè)獲得的收入以及成本的配比也存在差距，不僅如此，會為房地產企業(yè)在今后的可持續(xù)發(fā)展產生負面影響。

2.5 沒有統(tǒng)一規(guī)范成本分攤

項目住宅可售面積都不包含車庫面積，所以，車庫的銷售形式是按照數量進行銷售，車庫其實是住宅的輔助設施，所以，車庫的建筑成本與住宅的建筑成本相比就比較低，因為車庫的升值空間小且創(chuàng)造價值的能力小。目前，我國車庫分攤土地成本的問題上我國會計準則中并沒有明確，倘若土地成本劃分到住宅以及車庫中，那么車庫的成本就會有所提升，可是，因為車庫的銷售市場并不是很好，價格起伏也不大，所以，如果土地成本平均到車庫中，那么車庫的銷售量就會很慘淡，沒有任何公平性;另外，土地增值稅清算的過程中，車庫成本里會有一部分住宅成本，提升了住宅部分的增值額，會為稅收帶來負面影響。

3 ?房地產企業(yè)成本核算問題的改進對策

3.1 做好事前分析和準備工作

房地產企業(yè)做好成本核算首先要明確對象。因為房地產是分期滾動開發(fā)和產品形態(tài)的多樣性，目前，我國會計準則中對成本核算對象的確立還沒有明確的規(guī)定，所以，房地產在項目開發(fā)之前必須先做好調研工作，對需要開發(fā)項目的房產類型、分期時間、樣板房、公建配套以及裝修等情況進行詳細深入的了解，對成本核算對象進行明確。雖然房地產成本核算與其他企業(yè)的成本核算都大相徑庭，但是成本核算對象的原則都是一樣的，就是將成本費用歸集，及時地結算成本，對成本進行實時監(jiān)控。倘若房地產開發(fā)商此次開發(fā)的數量比較小，核算對象就是整個工程。如果開發(fā)量比較大且施工時間長，所以，開發(fā)對象就是同類型同時間開發(fā)的房地產作為成本核算對象，也可以按照開發(fā)的功能類型的建筑作為成本核算對象。為了提升成本核算的準確性以及效率，降低不可控因素，需要確立原則將成本核算對象確立，降低間接費用的開支。

3.2 準確進行成本歸集與確定

3.2.1 為了保證科目歸集的準確性，需要對科目使用范圍進行劃分，并設立級別

不同房地產企業(yè)的實際情況都不一樣，所以，就需要進行科目的創(chuàng)建，將歸集科目進行分類，從而保證成本核算的準確性。提升核算的統(tǒng)一性，把開發(fā)項目全部成本歸集。提升房地產開發(fā)項目工程和計劃部門之間的溝通，對工程量、掛賬以及開票進行及時溝通及時工作，在分攤和成本性質方面多與相關部門進行溝通，保證科目歸集的科學合理。房地產會計人員的綜合素質也應該不斷地提升，每隔一段時間都需要進行專業(yè)性的學習，對房地產開發(fā)活動進行詳細地了解，會計工作人員的標準化語言要有專業(yè)性、目的性，只有通過不斷地學習與研究才能將房地產成本核算工作運用自如。

3.2.2 為了提升房地產成本核算水平，需要使用現代化手段

因為房地產企業(yè)開發(fā)的項目非常多，需要進行簡化信息系統(tǒng)構建，提升房地產企業(yè)的業(yè)務管理的手段。在房地產成本核算中運用現代化信息技術手段可以提升成本核算的準確性和速度，從而對會計核算的數據進行實時共享。為了提升房地產企業(yè)會計工作的高效性，使成本核算的標準統(tǒng)一，需要進行賬單制作、審核和結賬等工序流程規(guī)范化。

3.2.3 稅務因素也是成本核算的重要因素

房地產企業(yè)的稅費比較高，包括土地使用權的耕地占用稅、契稅、印花稅、城鎮(zhèn)地使用稅、工程合同印花稅、銷售增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，所以，成本核算對于房地產企業(yè)而言至關重要。例如，土地增值稅繳納的時候，房地產只需按照土地使用權金額和開發(fā)成本的10%進行扣除就可以，但是需要做好事前籌劃工作，將開發(fā)費用控制在誰發(fā)的要求范圍內，并進行成本核算，進行成本核算的時候不能將誤計期間費用計算在內，不僅如此，還應該對不同稅種的成本扣除的規(guī)定銘記在心。

3.3 完善成本控制制度實現成本目標

3.3.1 進行目標成本考核制度

在工程施工的過程中進行目標成本就是為了確保在不確定性因素下為每一位工作人員制定目標，做到自查自檢、發(fā)現問題、解決問題、獎懲分明。房地產的成本控制比較困難，因為成本控制需要貫穿整個項目以及施工時間。為此，房地產企業(yè)財務部門應該與其他項目做好溝通，及時調整考核標準，進行定量考核和滾動考核，在員工閑暇時間和精力充沛的時候進行考核流程，為了保證企業(yè)利潤，需要根據當前市場價格推翻成本。

3.3.2 考核指標規(guī)范化

為了讓企業(yè)內的員工擰成一股繩，共謀企業(yè)的發(fā)展，需要對員工進行業(yè)績考核，從而激發(fā)員工工作的積極性。進行指標考核的時候，第一，需要對不同崗位的工作人員設置不同的考核指標。房地產企業(yè)會計處理方法和收入、成本確定時間，運用這兩種數據進行考核，導致房地產企業(yè)在日常工作中獲得的勞動成果得不到認可。第二，進行多指標綜合考核，就是突出重點。運用一兩個指標進行簡單的考核，這種形式容易以偏概全。房地產開發(fā)項目投入資金大，在貸款的同時銀行會收入利息，房地產建設時間、銷售量以及回款對企業(yè)的影響非常大。因此，多指標綜合考核需要對企業(yè)的運行狀況做詳細的了解。

3.4 明確成本分配方法

為確保成本分配的合理性，需要對房地產開發(fā)項目創(chuàng)建結構、性質以及時間進行確定。房地產項目多樣化，有的項目已經竣工，但是有的項目還在施工，有的項目成本服務于所有項目，但是有的成本只有個別項目收益。所以，成本分攤的時候財務工作人員應該進行詳細的劃分，還可以進行簡化分配，針對性質和金額方面進行統(tǒng)一標準的處理。

3.5 提高成本預估準確性

企業(yè)盈利金額的準確性會因為工程竣工后結算不及時造成的。為實現房地產成本核算的準確性和針對性，對項目成本進行按配比計算，不同銷售情況進行獨立的成本核算。針對工程進度和已經簽訂合同的項目多產生的資金，計入預計成本，工程竣工后再進行數據修改。

4 ?結束語

綜上所述，時間的推移和經濟的發(fā)展，使得房地產企業(yè)外部環(huán)境逐漸嚴峻，現在我國針對房地產的法律法規(guī)也逐漸完善，所以，房地產企業(yè)應該提升成本核算，針對成本核算中遇到的問題提出有針對性的解決措施，不僅如此，房地產企業(yè)還應該提升財務工作人員的專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質，定期對財務工作人員進行培訓，提升內部財務管理，要需要對成本核算進行科學統(tǒng)一管理，從而提升企業(yè)的核心價值和長期穩(wěn)定的發(fā)展目標。

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