胡 煒

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的重要性

房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)對(duì)資金規(guī)模和流動(dòng)性、資金鏈的依賴程度很高，與其他企業(yè)相比，還存在投資回收周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此現(xiàn)金流的管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行顯得尤為重要。

房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理包括前期拿地準(zhǔn)備、中期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)和后期的銷售運(yùn)營(yíng)，每個(gè)階段都需要巨大的資金支持，如何在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中合理使用資金，在項(xiàng)目各階段科學(xué)分配資金投入，保證充足的現(xiàn)金流來(lái)穩(wěn)定房企的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，都對(duì)現(xiàn)金流的管理水平提出了更高的要求。

企業(yè)的現(xiàn)金流有流向、流程、流量和流速四個(gè)動(dòng)態(tài)性特征。從這四個(gè)角度來(lái)分析企業(yè)的現(xiàn)金流狀況對(duì)房企而言可以強(qiáng)化資金管理，優(yōu)化資金使用，合理控制資金風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)現(xiàn)金流向評(píng)價(jià)企業(yè)戰(zhàn)略是否合理,流向決策是現(xiàn)金流管理的關(guān)鍵，直接影響企業(yè)最佳現(xiàn)金流的實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)金流程是對(duì)一定時(shí)期內(nèi)的現(xiàn)金流動(dòng)狀況做出預(yù)測(cè)計(jì)劃、執(zhí)行控制、評(píng)價(jià)及反饋，分析判斷現(xiàn)金預(yù)算編制和執(zhí)行是否合理?，F(xiàn)金流量是分析企業(yè)現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等綜合狀況，借助量化的數(shù)據(jù)對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程現(xiàn)金流進(jìn)行管控?，F(xiàn)金流速是反映資金周轉(zhuǎn)狀況，以存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收、應(yīng)付款周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)反映。

地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變革已經(jīng)不同此前的粗放發(fā)展模式，如果沒(méi)有足夠資金積累很難實(shí)現(xiàn)生存。隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)限貸趨緊，企業(yè)資金壓力持續(xù)上升，財(cái)務(wù)資金控制能力面臨大的考驗(yàn)，地產(chǎn)企業(yè)更加重視現(xiàn)金流的健康問(wèn)題。

二、房產(chǎn)行業(yè)資金管理現(xiàn)狀

1.資金風(fēng)控體系不健全

部分中小房企對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，對(duì)資金管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，在自身資金實(shí)力不足時(shí)加大財(cái)務(wù)杠桿。導(dǎo)致前期資金占用過(guò)多，銷售不能及時(shí)回款，陷入資金嚴(yán)重匱乏境地，造成資金鏈斷裂。企業(yè)管理部門不重視風(fēng)險(xiǎn)控制，面臨資金風(fēng)險(xiǎn)時(shí)不能及時(shí)采取有效的措施處理和化解。

2.資金預(yù)算計(jì)劃執(zhí)行管理存在缺陷

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)非常重視資金預(yù)算管理，通過(guò)編制資金預(yù)算進(jìn)行科學(xué)管理能有效提高企業(yè)資金使用率。行業(yè)中的管理現(xiàn)狀是企業(yè)在進(jìn)行現(xiàn)金預(yù)算時(shí)，沒(méi)有從資金流量、資金管理流程、資金周轉(zhuǎn)速度等管理角度出發(fā)與企業(yè)總體戰(zhàn)略相結(jié)合來(lái)考慮，忽視整條資金鏈的循環(huán)使用，缺乏對(duì)決策關(guān)鍵環(huán)節(jié)的把控，公司在資金循環(huán)流動(dòng)中對(duì)于現(xiàn)金流量的流動(dòng)速度以及流動(dòng)方向存在誤判，最終造成編制的資金預(yù)算計(jì)劃不合理，從而導(dǎo)致預(yù)算在執(zhí)行時(shí)不符合企業(yè)的實(shí)際情況。多項(xiàng)目管理和整個(gè)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理造成難度加大，難以保持現(xiàn)金流整體平衡。

3.現(xiàn)金流程管理存在問(wèn)題

項(xiàng)目現(xiàn)金流管理缺少全程控制，側(cè)重于事后分析，缺乏事中控制和事前的預(yù)測(cè)安排，缺乏質(zhì)量管理，對(duì)房企的考核評(píng)價(jià)是利潤(rùn)導(dǎo)向型為主，而對(duì)現(xiàn)金流管理出現(xiàn)嚴(yán)重滯后性和被動(dòng)性。實(shí)際中無(wú)法將工程造價(jià)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算有效結(jié)合進(jìn)行合理的分析，編制出詳細(xì)的資金預(yù)算，做到執(zhí)行中控制，定期跟蹤。

完整的業(yè)務(wù)管控流程是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，也是抵抗行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和獲取高額利潤(rùn)的保障。決策流程上從項(xiàng)目的確立、行銷策劃、以及客戶服務(wù)等方面失去話語(yǔ)權(quán)，將導(dǎo)致企業(yè)在市場(chǎng)中失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，甚至被踢出局。缺乏對(duì)內(nèi)部資金的集中掌控，就缺乏完整的資金信息，對(duì)統(tǒng)籌管理內(nèi)部資金造成極大的限制。再加上對(duì)企業(yè)資金流向和流量的失控，帶來(lái)資金管理風(fēng)險(xiǎn)。其次，由于房地產(chǎn)企業(yè)存在階段性閑置資金的情況，資金使用效率偏低，出現(xiàn)資金調(diào)配問(wèn)題。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用不斷增加，加大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。

4.資金的融資渠道過(guò)于單一

房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式以傳統(tǒng)的債務(wù)融資為主。目前，整體融資環(huán)境偏緊，金融機(jī)構(gòu)放貸給房地產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)模收縮。這種情況下，房企不得不依靠自籌資金，或增加應(yīng)付款等方式籌集開(kāi)發(fā)資金。甚至通過(guò)尋求民間拆借資金方式以救燃眉之急導(dǎo)致資金成本居高，加上項(xiàng)目的銷售資金回籠不確定性，極易造成資金鏈斷裂，因此融資方式單一直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本和資金效率，加大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房企資金管理重點(diǎn)及措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程包括立項(xiàng)規(guī)劃、拿地開(kāi)工、建設(shè)實(shí)施、運(yùn)管銷售、售后物管等五個(gè)階段，而這正是現(xiàn)金流管理的全過(guò)程，是現(xiàn)金到現(xiàn)金的全過(guò)程管理。

1.重視資金流向的決策管理，加大對(duì)項(xiàng)目可行性的研究力度

對(duì)企業(yè)而言，資金流向決策是企業(yè)現(xiàn)金流管理的關(guān)鍵，在進(jìn)行拓展項(xiàng)目時(shí)應(yīng)采取：“寧可錯(cuò)過(guò)，絕不拿錯(cuò)”指導(dǎo)方針。建立動(dòng)態(tài)收益測(cè)算模型進(jìn)行決策模擬，能滿足公司目標(biāo)的情況下再做決策。密切關(guān)注城市化發(fā)展的進(jìn)程，以及土地市場(chǎng)出現(xiàn)的調(diào)整，擇機(jī)將現(xiàn)金流投向能滿足未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)需要的優(yōu)質(zhì)土地資源，在調(diào)控政策收緊、行業(yè)走向不確定、競(jìng)爭(zhēng)激烈的大環(huán)境下，合理減少土地儲(chǔ)備，重視并尋求合作，以減少開(kāi)發(fā)投資帶來(lái)的現(xiàn)金壓力和風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方面專注市場(chǎng)變化和跟蹤分析，充分做好市場(chǎng)調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)客戶的需求分析，結(jié)合城市發(fā)展和居住需求的變化，做好、做對(duì)產(chǎn)品。

面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金不樂(lè)觀的環(huán)境，全面規(guī)劃企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，始終堅(jiān)持實(shí)施“現(xiàn)金為王”的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，以現(xiàn)金流為核心，平衡分析“企業(yè)目標(biāo)”和“資源能力”，加強(qiáng)企業(yè)資金管控能力，研究資金來(lái)源、獲取方式和資金配比，通過(guò)建立專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)化預(yù)算和執(zhí)行，以合理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量和自由現(xiàn)金流水平制定計(jì)劃，嚴(yán)格執(zhí)行資金計(jì)劃，同時(shí)降低資金成本，加速去化，縮短資金使用周期，確保經(jīng)營(yíng)的安全性和穩(wěn)健性。

2.建立并完善現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)體系加強(qiáng)現(xiàn)金流程管控

現(xiàn)金是房企賴以生存的基礎(chǔ)，是房企的血液，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期決定現(xiàn)金是否充足和持續(xù)保持。定期組織認(rèn)真分析項(xiàng)目每個(gè)時(shí)點(diǎn)的資金盈余及缺口，日常資金使用采取資金計(jì)劃加以控制，確立“以收定支，先收后支，收大于支”的原則，圍繞項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流管控。

對(duì)于項(xiàng)目層面的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流編制銷售回款計(jì)劃、工程施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、成本及費(fèi)用資金計(jì)劃、財(cái)務(wù)稅務(wù)計(jì)劃。工程施工及成本費(fèi)用計(jì)劃編制，結(jié)合銷售指標(biāo)回款情況，動(dòng)態(tài)調(diào)整工程款的支付比例。通過(guò)信息化功能實(shí)現(xiàn)財(cái)業(yè)聯(lián)動(dòng)，及時(shí)調(diào)整相對(duì)應(yīng)的支付及回款計(jì)劃。加強(qiáng)對(duì)銷售相關(guān)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流程管控，通過(guò)銷售管理平臺(tái)對(duì)產(chǎn)品定價(jià)、折扣、認(rèn)購(gòu)、回款等業(yè)務(wù)實(shí)施全過(guò)程跟蹤，對(duì)其產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行監(jiān)控。加強(qiáng)營(yíng)銷費(fèi)的管理，規(guī)范營(yíng)銷采購(gòu)流程。其次，通過(guò)工程采購(gòu)管理制度規(guī)范采購(gòu)支付，可以通過(guò)招投標(biāo)集中采購(gòu)的方式，加大對(duì)采購(gòu)計(jì)劃的管理，加強(qiáng)對(duì)資金支付的審查，并進(jìn)行后續(xù)評(píng)估確保付款準(zhǔn)確合理。

通過(guò)專業(yè)管理部門對(duì)資金集中管理模式做好資金使用方案的編制，對(duì)資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大內(nèi)容實(shí)行嚴(yán)格的資金管理，通過(guò)編制年度資金計(jì)劃和季、月度滾動(dòng)資金計(jì)劃強(qiáng)化管理。

3.加強(qiáng)現(xiàn)金流量的管理

（1）動(dòng)態(tài)把控現(xiàn)金流量

房地產(chǎn)行業(yè)一向呈現(xiàn)“有利潤(rùn)，無(wú)現(xiàn)金”的規(guī)律，運(yùn)用現(xiàn)金流量進(jìn)行資金管理，按照收付實(shí)現(xiàn)制的計(jì)量原則更加貼近實(shí)際的管理需求。通過(guò)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流量，及時(shí)反映出項(xiàng)目產(chǎn)生現(xiàn)金流量的能力，把握資金收支規(guī)模，增強(qiáng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)能力。

收入主要指銷售其開(kāi)發(fā)的房屋產(chǎn)生的現(xiàn)金流入手段，加快工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度，盡早達(dá)到產(chǎn)品預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，取得預(yù)售許可證。采取多種營(yíng)銷方式形成快速銷售，加強(qiáng)應(yīng)收款收款力度，加速房款回籠。采用多種付款手段使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)金支付管理重點(diǎn)是土地成本和建安工程款的支出，推遲購(gòu)地首付款時(shí)間并合理拉長(zhǎng)后續(xù)付款、依靠施工單位墊資。

（2）關(guān)注現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度

現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)速度太慢會(huì)造成企業(yè)面臨現(xiàn)金流斷流，同時(shí)引起流動(dòng)資產(chǎn)占用過(guò)多的營(yíng)運(yùn)資金。加快存貨周轉(zhuǎn)避免供應(yīng)脫節(jié)，在不影響企業(yè)商業(yè)信用的前提下適當(dāng)延長(zhǎng)應(yīng)付款周期，尋求銷售代理，擴(kuò)大銷售渠道的營(yíng)銷策略，加速資金周轉(zhuǎn)。做好全年的現(xiàn)金流量規(guī)劃，形成一套科學(xué)計(jì)劃體系，將開(kāi)發(fā)計(jì)劃、銷售回款計(jì)劃、成本支出計(jì)劃、籌資計(jì)劃的有效融合，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。前期工作做得扎實(shí)，后續(xù)節(jié)點(diǎn)一般不會(huì)有重大延期。

4.拓寬融資渠道

目前，房地產(chǎn)融資方式已經(jīng)從單一依靠銀行借貸逐步向股權(quán)融資、債權(quán)融資、投資基金、證券和信托等多種形式過(guò)渡。另外，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)還可以進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，利潤(rùn)分成，通過(guò)融資手段的綜合利用，提高企業(yè)的融資能力。首先，負(fù)債率較高的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快銷售回款速度，執(zhí)行“早銷、多銷、快銷”的回款策略，“斷臂求生”去杠桿策略，這是應(yīng)對(duì)融資壓力的治本之策。最后，盤活存量，開(kāi)展融資渠道創(chuàng)新。一是通過(guò)資產(chǎn)證券化工具（ABS），盤活房企存量資產(chǎn)；二是發(fā)行私募地產(chǎn)基金；三是房企之間采取風(fēng)險(xiǎn)互擔(dān)、收益共享的合作開(kāi)發(fā)模式。

綜述，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理要從經(jīng)營(yíng)決策開(kāi)始形成一整套的管理體系，通過(guò)節(jié)點(diǎn)管理、計(jì)劃管理、時(shí)間跟蹤，再轉(zhuǎn)向融資、拿地、開(kāi)發(fā)、銷售整個(gè)項(xiàng)目周期的管理，形成房地產(chǎn)企業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。