摘 要 現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵所在，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理對(duì)保證企業(yè)現(xiàn)金流安全、降低企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率有著重要意義。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理中存在的問(wèn)題，提出了加強(qiáng)現(xiàn)金流管理的措施建議，期望對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平有所幫助。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 現(xiàn)金流管理 預(yù)算管理

一、引言

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目逐漸增多，增加了現(xiàn)金流管理的難度。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，現(xiàn)金流出遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)金流入，加之現(xiàn)金流管理制度不完善、預(yù)算控制乏力，進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，易使企業(yè)陷入資金鏈斷裂的經(jīng)營(yíng)困境。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，保證企業(yè)現(xiàn)金流入與流出的動(dòng)態(tài)平衡。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理中存在的問(wèn)題

（一）現(xiàn)金流管理制度不完善

房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目管理作為企業(yè)管理重點(diǎn)，忽視了企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流管理，沒(méi)有結(jié)合項(xiàng)目管理特點(diǎn)建立健全現(xiàn)金流管理制度。在現(xiàn)金流管理中，部分企業(yè)沒(méi)有將現(xiàn)金流納入長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃，只是根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)需要臨時(shí)制定或修改資金計(jì)劃，加之企業(yè)難以在各個(gè)項(xiàng)目單位實(shí)施財(cái)務(wù)收支審批制度，所以導(dǎo)致工程材料采購(gòu)、設(shè)備購(gòu)置、設(shè)施建設(shè)、人工工資支出、銷(xiāo)售回款等環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流量變化缺乏規(guī)范管理。

（二）現(xiàn)金流預(yù)算管理乏力

現(xiàn)金流預(yù)算管理是強(qiáng)化現(xiàn)金流管理的重要手段，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理體系不健全，對(duì)現(xiàn)金流的預(yù)算管理力度不足，未能發(fā)揮出現(xiàn)金流預(yù)算管理在優(yōu)化配置現(xiàn)金流資源、強(qiáng)化現(xiàn)金流動(dòng)管控方面的作用。在預(yù)算編制環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有從統(tǒng)籌規(guī)劃的戰(zhàn)略層面出發(fā)編制現(xiàn)金流量預(yù)算，缺少對(duì)土地儲(chǔ)備等重大現(xiàn)金流出項(xiàng)目的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，使得現(xiàn)金流量預(yù)算數(shù)據(jù)脫離企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際。同時(shí)，在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)現(xiàn)金流的日常跟蹤和后續(xù)監(jiān)控，使得流動(dòng)資金計(jì)劃和月度資金預(yù)算流于形式。

（三）現(xiàn)金流入與流出失衡

部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施激進(jìn)型擴(kuò)張戰(zhàn)略，長(zhǎng)時(shí)期采用高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，通過(guò)銀行貸款、發(fā)行債券、增發(fā)配股等方式獲取大量資金用于經(jīng)營(yíng)投資。在投資過(guò)程中，需要源源不斷的后續(xù)現(xiàn)金流出支持，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、現(xiàn)金流回收緩慢，進(jìn)而增加了企業(yè)現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)。若房地產(chǎn)企業(yè)在同一時(shí)期開(kāi)展多個(gè)投資項(xiàng)目，則必須儲(chǔ)備大量的現(xiàn)金流以滿足項(xiàng)目建設(shè)的資金需求，這導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流入與流出嚴(yán)重失衡，為企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)埋下了隱患。

（四）現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)防范能力差

房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施需經(jīng)歷復(fù)雜的開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，包括拿地、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用、運(yùn)行維護(hù)等環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)均需要現(xiàn)金流出。但是，房地產(chǎn)企業(yè)一般只會(huì)在銷(xiāo)售階段回款，并且房產(chǎn)銷(xiāo)售還會(huì)受到政策調(diào)控等不可控因素的影響，易延緩回款速度，導(dǎo)致現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)效率偏低，增加了現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立起現(xiàn)金流預(yù)警機(jī)制，無(wú)法對(duì)分散在各個(gè)地區(qū)的項(xiàng)目現(xiàn)金流入與流出情況進(jìn)行監(jiān)控，所以很難對(duì)企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流情況做出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)、分析、評(píng)估和預(yù)警，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)就會(huì)陷入資金周轉(zhuǎn)困境。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理的對(duì)策

（一）健全現(xiàn)金流管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)以及本企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)需要，建立健全現(xiàn)金流管理制度，有效控制企業(yè)過(guò)度擴(kuò)張，提高對(duì)現(xiàn)金流管理的重視程度。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化加以充分考慮，并與正在進(jìn)行中的項(xiàng)目的進(jìn)展情況相結(jié)合，預(yù)測(cè)現(xiàn)金流未來(lái)的發(fā)展及變化趨勢(shì)，以此為依據(jù)籌集資金，合理分配和利用現(xiàn)有的資金，從而達(dá)到有效管理現(xiàn)金流的目的。同時(shí)，企業(yè)在構(gòu)建項(xiàng)目資金管理系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其適用性進(jìn)行全面分析，看系統(tǒng)是否與現(xiàn)金流管理需求相符。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)建立健全現(xiàn)金流管理的相關(guān)制度，如資金使用計(jì)劃制度、現(xiàn)金分配決策制度以及資金運(yùn)用監(jiān)管制度等等，通過(guò)制度強(qiáng)化現(xiàn)金流管理。此外，企業(yè)應(yīng)建立項(xiàng)目資金管理風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制，借此加快收款速度，杜絕現(xiàn)金流管理隨意的現(xiàn)象，為資金安全提供保障，增強(qiáng)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（二）加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算管理

企業(yè)要重視現(xiàn)金流前期預(yù)測(cè)，根據(jù)業(yè)務(wù)環(huán)境變化對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行調(diào)整，將現(xiàn)金流預(yù)算管理提升到戰(zhàn)略管理高度，對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的合理配置，提高現(xiàn)金流的盈利能力。企業(yè)應(yīng)做好現(xiàn)金流的預(yù)算管理工作，通過(guò)各種渠道收集現(xiàn)金流與各個(gè)項(xiàng)目有關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，并對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析，將所得的結(jié)果作為平衡現(xiàn)金的重要依據(jù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，保證現(xiàn)流金的流動(dòng)性是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化目標(biāo)的關(guān)鍵，而加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算管理則可為這一目標(biāo)的順利達(dá)成提供保障。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)遵循科學(xué)合理、切實(shí)可行的原則，構(gòu)建起一套完善的現(xiàn)金流預(yù)算管理體系，對(duì)日常的經(jīng)營(yíng)預(yù)算進(jìn)行部署，制定現(xiàn)金流中長(zhǎng)期規(guī)劃，根據(jù)企業(yè)的不同發(fā)展階段對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。此外，企業(yè)可在現(xiàn)金流管理中引入全面預(yù)算管理理念，建立相應(yīng)的預(yù)算管理制度，從而使現(xiàn)金流管理形成常態(tài)化，將現(xiàn)金流管控作為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，采取靈活的策略，強(qiáng)化現(xiàn)金流預(yù)算控制，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有序開(kāi)展提供充足的資金支撐。

（三）實(shí)施現(xiàn)金流分階段管理

房地產(chǎn)企業(yè)要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)，采取分階段的現(xiàn)金流管理模式，將現(xiàn)金流管理與開(kāi)發(fā)、建設(shè)和竣工階段相結(jié)合，以強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的現(xiàn)金流管控。首先，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)階段的現(xiàn)金流管理。企業(yè)可在該階段依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測(cè)，據(jù)此計(jì)算出該項(xiàng)目的投資回收期以及凈現(xiàn)值等關(guān)鍵性指標(biāo)，為企業(yè)決策提供可靠的數(shù)據(jù)支撐。其次，加強(qiáng)建設(shè)階段的現(xiàn)金流管理。該階段對(duì)現(xiàn)金的需求量相對(duì)較大，且現(xiàn)金流出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)金流入。所以在項(xiàng)目建設(shè)階段進(jìn)行現(xiàn)金流管理時(shí)必須充分考慮資金的時(shí)間價(jià)值，通過(guò)對(duì)動(dòng)態(tài)指標(biāo)的全面分析，制定合理可行的現(xiàn)金流管理方案，并對(duì)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制，力爭(zhēng)以最少的成本創(chuàng)造出更大的利潤(rùn)。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)加大產(chǎn)品銷(xiāo)售力度，通過(guò)促銷(xiāo)等手段提高房產(chǎn)銷(xiāo)售量，從而加快資金回流。再次，加強(qiáng)竣工階段的現(xiàn)金流管理。該階段項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入尾聲，基本不會(huì)產(chǎn)生資金支出，企業(yè)可將銷(xiāo)售作為現(xiàn)金流管理的重點(diǎn)，爭(zhēng)取在最短的時(shí)間內(nèi)將房產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，并對(duì)項(xiàng)目的盈利情況進(jìn)行分析，為后續(xù)的項(xiàng)目提供參考。

（四）強(qiáng)化現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立起現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)防范體系，從多個(gè)層面出發(fā)保證現(xiàn)金流入與流出平衡，有效規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。首先，加強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。房地產(chǎn)企業(yè)要建立起現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)，成立資金管控部門(mén)，要求各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須向企業(yè)上報(bào)資金周報(bào)、月報(bào)，對(duì)各項(xiàng)目的資金支出情況進(jìn)行監(jiān)控，并由資產(chǎn)管控部門(mén)分析企業(yè)現(xiàn)金流指標(biāo)，識(shí)別和評(píng)估未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。若現(xiàn)金流評(píng)估值超出預(yù)設(shè)的正常值范圍，則必須將評(píng)估情況及時(shí)上報(bào)到企業(yè)管理層，采取有效的應(yīng)對(duì)策略。其次，制定項(xiàng)目戰(zhàn)略組合方案。房地產(chǎn)企業(yè)可調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略的平衡分布，通過(guò)開(kāi)發(fā)多個(gè)回收期不同的項(xiàng)目，以優(yōu)化組合所有項(xiàng)目在同一時(shí)間段內(nèi)的現(xiàn)金流量?jī)纛~，確保在一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流出的同時(shí)，另一個(gè)項(xiàng)目有現(xiàn)金流入，從而保證企業(yè)在各個(gè)時(shí)期都能獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流量?jī)纛~，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的防范能力。再次，開(kāi)展房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)可適當(dāng)增加房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的比重，通過(guò)該業(yè)務(wù)增加企業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，滿足企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)所需資金，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)的現(xiàn)金流出風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，面臨著較大的資金風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，將現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略管理、項(xiàng)目管理、預(yù)算管理、風(fēng)險(xiǎn)管理相結(jié)合，構(gòu)建起完善的現(xiàn)金流管理體系，從而不斷提高企業(yè)現(xiàn)金流管理水平，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為成都建邦置業(yè)有限公司）

[作者簡(jiǎn)介：肖菊（1982—），女，四川成都人，專(zhuān)科，畢業(yè)于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)，會(huì)計(jì)師，成都建邦置業(yè)有限公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，研究方向：企業(yè)財(cái)務(wù)管理。]

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