【摘 要】在房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)基礎(chǔ)內(nèi)容中，都需要對(duì)成本進(jìn)行控制與管理。只有從細(xì)節(jié)切入，才能有效、精準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)成本控制。目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭相對(duì)而言比較激烈，但是在市場(chǎng)開發(fā)過程中仍舊存在諸多問題和漏洞，也正因此對(duì)項(xiàng)目成本的控制和管理產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響，這些弊端的存在，不僅影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，也阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);工程造價(jià);成本控制;管理;思考

引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理在房地產(chǎn)的全面管理中占有重要地位，因此，整個(gè)項(xiàng)目的成本控制是確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要保證。要重視成本控制管理的作用，充分有效地利用自身特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制和管理水平的穩(wěn)步提高。從目前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理來看，雖然我們進(jìn)行了比較明顯的改革，取得了較好的效果，但仍存在一些問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制和管理水平。近年來，房地產(chǎn)發(fā)展過快，甚至過熱。為了避免房地產(chǎn)過熱和國家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效控制，房地產(chǎn)開發(fā)是一種特殊的限制。開發(fā)用地的減少和土地成本的增加，再加上建材價(jià)格和同行的競(jìng)爭壓力，導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這種情況，只有加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制，才能增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭力，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

從成本角度看，它涵蓋了商品房企業(yè)各項(xiàng)支出的綜合開發(fā)。至于基金的用途，主要有以下幾點(diǎn)：

1）土地、建筑、安裝及設(shè)備費(fèi)，占80%。其中，土地成本占很大比例，包括重置成本、租賃成本和搬遷成本。

2）支持和其他費(fèi)用。在學(xué)校、醫(yī)院等公共項(xiàng)目的開發(fā)中，足球場(chǎng)、手術(shù)室等配套服務(wù)設(shè)施是成本的主要內(nèi)容。

3）管理和融資成本。與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間長，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)高。

二、房地產(chǎn)工程造價(jià)控制的概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本主要是指房地產(chǎn)單位完工時(shí)間和資金成本，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是指房地產(chǎn)企業(yè)為保證低成本和預(yù)算偏差，派出專家進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)和管理的全過程階段成本工作，避免因原材料價(jià)格波動(dòng)而產(chǎn)生的成本偏差。

首先，項(xiàng)目成本控制完成后，房地產(chǎn)項(xiàng)目可以保證資金消耗的速度和金額在控制范圍內(nèi)。因此，當(dāng)項(xiàng)目過程中發(fā)生一些事故時(shí)，項(xiàng)目單位也可以有更多的調(diào)整空間，從而避免房地產(chǎn)項(xiàng)目的停滯。其次，項(xiàng)目的實(shí)施是為了控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，可以適當(dāng)減少工人計(jì)劃，提高工作效率，在可控范圍內(nèi)提高房地產(chǎn)質(zhì)量。因此，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益是協(xié)調(diào)統(tǒng)一的。最后，必要的項(xiàng)目成本控制是降低生產(chǎn)成本的重要環(huán)節(jié)。通過這項(xiàng)工作，房地產(chǎn)行業(yè)可以實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化利用，以一定的成本獲得更高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而在價(jià)格戰(zhàn)中獲得更大的市場(chǎng)競(jìng)爭力和更多的盈利機(jī)會(huì)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目成本造價(jià)控制的影響因素

從設(shè)計(jì)角度看，影響成本的因素如下：

1）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)。在區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，要從功能和要求上合理布局道路和建筑物，合理控制人口密度和建筑密度。從建設(shè)用地利用率和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的角度來看，用地面積是影響工程造價(jià)的重要指標(biāo)。另外，建筑密度的增加有利于降低項(xiàng)目開發(fā)成本。

2）住宅布局。對(duì)于同一建筑面積，假設(shè)說性質(zhì)不同，那么工作量和造價(jià)也就不同。一般而言，建筑布置方式一般采用方形和矩形兩種，有利于降低工程造價(jià)。

3）樓層數(shù)。一般來說，建筑設(shè)計(jì)為4-6層，可以降低工程造價(jià)，達(dá)到節(jié)約用地的目的。因?yàn)橛?層以上，也就是7層以上，我們就要增加電梯等配套設(shè)施，這樣就增加了建設(shè)成本。

4）住宅結(jié)構(gòu)。以預(yù)制鋼框架和現(xiàn)澆混凝土框架為例，進(jìn)行了對(duì)比分析：預(yù)制鋼框架結(jié)構(gòu)的梁、板、柱混凝土消耗量比傳統(tǒng)框架結(jié)構(gòu)減少5%。同時(shí)節(jié)約鋼材，取消柱模、腳手架。采用PK預(yù)應(yīng)力組合板，按現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，鋼筋節(jié)約4%，混凝土節(jié)約32.2%，無模板無支撐，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益。

從開發(fā)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段來看，影響項(xiàng)目成本的主要因素是人力資源、物力資源和財(cái)力資源。大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、材料和設(shè)備的價(jià)格容易被各種不確定性和變化所影響。在施工階段過程中，企業(yè)管理者投資決策對(duì)施工成本影響較大，關(guān)鍵時(shí)期可以高達(dá)80%-90%。因此，我們應(yīng)該確?？茖W(xué)決策，控制各種因素。

四、當(dāng)前房地產(chǎn)工程造價(jià)成本控制管理過程中存在的主要問題

1.施工組織不完善，成本控制和管理質(zhì)量難以保證

良好的施工組織的成功關(guān)鍵在于嚴(yán)格控制房地產(chǎn)工程造價(jià)。但在實(shí)際管理中，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有健全的施工組織，無法保證成本控制和管理的質(zhì)量。在具體施工中，施工組織不完善，成本嚴(yán)重影響了成本的控制和管理因素，加之施工成本的不斷增加，使得施工項(xiàng)目的實(shí)施難度加大。在房地產(chǎn)建設(shè)之前，很多施工準(zhǔn)備工作還不夠，所以對(duì)施工要求多，了解相對(duì)少。在很多情況下，施工沒有嚴(yán)格按照施工要求進(jìn)行，施工方法和方法與設(shè)計(jì)完全分離。因此，施工組織不完善，質(zhì)量成本控制管理得不到保證。

2.成本控制人員專業(yè)素質(zhì)不高

成本與成本控制人員專業(yè)素質(zhì)低，會(huì)導(dǎo)致成本控制失衡。成本的計(jì)算數(shù)據(jù)與實(shí)際市場(chǎng)情況有很大的偏差，成本將失去其作用。安裝工程本身的建設(shè)成本占前期工程總成本的25%-30%，而開發(fā)成本僅占3%。工程造價(jià)主要集中在建筑安裝工程造價(jià)中，比例高達(dá)40%-60%。因此，成本會(huì)計(jì)人員只有更好地處理好成本與任務(wù)的關(guān)系，才能完成項(xiàng)目成本預(yù)算，從而保證后續(xù)工作的穩(wěn)定進(jìn)行。但目前我國一些房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算中缺乏專業(yè)人員、員工信息、智能軟件和平臺(tái)，無法使用項(xiàng)目成本核算軟件。

五、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程成本造價(jià)控制的有效策略

首先，為了提高成本估算的準(zhǔn)確性，估算結(jié)果的準(zhǔn)確性將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生重大影響。因此，有必要采取適當(dāng)?shù)姆椒?，合理控制成本估算的?zhǔn)確性，提高估算的準(zhǔn)確性。首先，要全面調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，不管是是隱蔽的施工工程還是地下的施工工程，避免遺漏。其次，在估算過程中，要認(rèn)真核對(duì)實(shí)際情況和記錄，避免錯(cuò)報(bào)和少報(bào)。最后，在施工過程和施工方案管理中，需要企業(yè)管理人員加強(qiáng)審核力度，嚴(yán)格按照行業(yè)和國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，確保成本估算誤差在可接受的合理范圍內(nèi)。

其次，建設(shè)一支綜合素質(zhì)高的隊(duì)伍。比如，企業(yè)在招聘員工時(shí)，要更加注重招聘人員的專業(yè)素質(zhì)，確保招聘人員能夠?qū)⒅R(shí)與實(shí)際工作合理結(jié)合起來。此外，企業(yè)還需要開展部分培訓(xùn)課程，目的是提高員工的綜合素質(zhì)，員工要通過培訓(xùn)平臺(tái)交流學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)理念和工程造價(jià)控制技能，最后將這些知識(shí)運(yùn)用到實(shí)際工作中，提高成本控制的效果。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要企業(yè)投入大量資金。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，資金需要用到各個(gè)方面。根據(jù)項(xiàng)目本身的規(guī)模和建設(shè)條件等因素，資金的數(shù)額是不同的。房地產(chǎn)企業(yè)要控制工程造價(jià)，就必須在保證工程質(zhì)量的前提下，合理使用資金，合理有效地完成各項(xiàng)工作。不斷完善項(xiàng)目成本控制應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)經(jīng)常性工作。

結(jié)論

一方面，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，取得了不錯(cuò)的成績，令全世界矚目。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制和管理對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。因此，只有做好項(xiàng)目的全面成本控制和管理，才能保證整體成本控制和管理水平的穩(wěn)步提高，逐步發(fā)揮房地產(chǎn)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是全方位、全過程、多角度的，可以說是一個(gè)整體。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的壓力和挑戰(zhàn)，伴隨著日益激烈的競(jìng)爭，企業(yè)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目成本的控制和管理加強(qiáng)管控，行之有效的降低項(xiàng)目成本，不斷提升施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，確保施工企業(yè)的可持續(xù)、穩(wěn)定、長久的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[2]張根龍.西安曲江房地產(chǎn)公司廣廈項(xiàng)目成本管理研究[D].西安工程大學(xué)，2011.

作者簡介

劉潤聲（1997-），男，土家族，湖南省吉首市，本科，研究方向：工程造價(jià)