張雙山
“鄒主任,給我一個機會,我還想發(fā)言……”5月15日上午,《重慶市物業(yè)管理條例(修訂草案)》(以下簡稱修訂草案)立法論證會在九龍坡區(qū)綠韻康城小區(qū)活動室舉行,歷時兩個半小時的交流發(fā)言結(jié)束后,還有一位居民代表站起來,要求發(fā)言,主持人給了他這次會議最后一個發(fā)言的機會。
當(dāng)天,市人大法制委邀請業(yè)主代表、業(yè)委會代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、主管部門及行業(yè)協(xié)會代表、街道社區(qū)干部代表、立法咨詢專家代表、市人大代表、律師代表等參加會議,圍繞業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)、如何解決業(yè)主委員會成立難的問題、如何加強對業(yè)委會成員的監(jiān)督等熱點問題,進行了激烈討論,并提出立法建議。
業(yè)主大會召開難
“請大家直奔主題,提出寶貴意見建議。”市人大法制委主任委員、論證會主持人鄒鋼說。
“我遇到了一個普遍性問題,召開業(yè)主大會太難了?!睒I(yè)主代表楊孝明首先發(fā)言,稱他所在的小區(qū)從去年8月就開始籌備召開業(yè)主大會,但籌備過程很艱難,由于自籌備組成立起九十日內(nèi)未能召開業(yè)主大會,現(xiàn)在籌備組已經(jīng)解散。此外,街道和社區(qū)的支持力度也不夠。
業(yè)主大會召開難,已經(jīng)成為社會所詬病的一大問題。
對此,主管部門代表、市住房城鄉(xiāng)建委物業(yè)處副調(diào)研員陳月英,街道社區(qū)干部代表龍瑋分別進行了回應(yīng)。
陳月英表示,修訂草案對業(yè)主大會籌備人員構(gòu)成、籌備時間等進行了明確規(guī)定,目的就是希望解決業(yè)主大會召開難這一問題。
對于楊孝明提出的街道社區(qū)支持力度不夠問題,龍瑋回應(yīng)稱,修訂草案提出,籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示七日以上。業(yè)主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
“實際工作中,業(yè)主提出異議的情況經(jīng)常發(fā)生,街道社區(qū)干部需要花費大量時間核實問題、調(diào)解異議?!饼埇|說。
對此,龍瑋建議,將現(xiàn)行條例規(guī)定的九十日延長至六個月,為業(yè)主大會籌備組提供充足的工作時間。
修訂草案提出,占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主,可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面告知后召開首次業(yè)主大會會議。
“百分之十,具體到某些居民數(shù)量龐大的小區(qū),也意味著有數(shù)百上千戶,籌備工作比較難?!币虼?,立法咨詢專家孫鵬建議,只要一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)出售并交付的建筑面積達到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上,業(yè)主就可以召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要主動協(xié)助籌備小組開展工作。
業(yè)委會發(fā)揮作用難
“業(yè)委會成員的素質(zhì)參差不齊,導(dǎo)致物業(yè)管理過程中出現(xiàn)一些亂象?!甭蓭煷項罴覍W(xué)建議,業(yè)委會成員需要兼具熱心、能力兩大關(guān)鍵素質(zhì)。
“我今年69歲,黨齡48年,已當(dāng)了兩屆業(yè)委會主任。”業(yè)委會代表蔣應(yīng)全在介紹自己時,強調(diào)了這3個數(shù)字,他也覺得,業(yè)委會成員的素質(zhì)十分重要?!皩嵲拰嵳f,業(yè)委會的自身建設(shè)是一個短板?!笔Y應(yīng)全說。
業(yè)主代表汪健插話講了一個案例:某小區(qū)業(yè)委會換屆后,上一屆業(yè)委會拒絕對小區(qū)賬目進行交接,讓新一屆業(yè)委會難以開展工作。
實際上,像這樣的案例時常發(fā)生。
對此,陳月英說,修訂草案對業(yè)委會成員的素質(zhì)作了要求,其中就包括熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔,具備一定組織能力;具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平;具有必要的工作時間等。此外,修訂草案還規(guī)定,業(yè)委會成員本人、配偶以及直系親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)工作。
“許多業(yè)主向我反映,業(yè)主和業(yè)委會很難與物業(yè)服務(wù)企業(yè)平等溝通。由于業(yè)委會過于弱小,導(dǎo)致了物業(yè)管理過程中出現(xiàn)一些矛盾?!睏罴覍W(xué)表示,業(yè)委會的運作與公司管理類似,僅靠業(yè)委會的幾個人,很難管理好。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)該大力支持業(yè)委會開展工作,但邊界必須清晰,切忌越界管理。
對于業(yè)委會的工作,業(yè)主代表旦旭光說,可以在小區(qū)成立業(yè)主監(jiān)事會,讓業(yè)委會的運作公開在廣大業(yè)主面前,讓更多的業(yè)主積極主動參與到自己所生活小區(qū)的管理當(dāng)中。
規(guī)范物業(yè)服務(wù)難
修訂草案提出,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主不繳物業(yè)服務(wù)費為由,實施限制或者停止供水、供電、供氣等行為,以及侵犯或者越權(quán)限制業(yè)主權(quán)利的其他行為。
“這條規(guī)定非常好,我要點個贊!”孫鵬認為,當(dāng)前物業(yè)糾紛主要集中在服務(wù)質(zhì)量問題和公共收益管理兩個方面。
“有的小區(qū)十幾年不漲物業(yè)費,這是不合理的。”汪健分析道,物業(yè)費用不漲,而物業(yè)服務(wù)企業(yè)要盈利,就會通過降低服務(wù)質(zhì)量或侵蝕公共利益的方式來維持,這樣一來還是業(yè)主受損。
“物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法提供服務(wù),這是企業(yè)運營的前提。”物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表高榮江表示,物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的個人素質(zhì)固然重要,但法律法規(guī)的前瞻性必須體現(xiàn)出來。目前,物業(yè)管理協(xié)會已經(jīng)出臺了相關(guān)規(guī)定。希望條例在修訂時,在這方面多進行調(diào)研,確保修法更適用,如增加“鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)推進智能化建設(shè)”“建立信用體系”等內(nèi)容。
目前,修訂草案已明確了對物業(yè)服務(wù)的評價方式,提出建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度。業(yè)主、業(yè)主大會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托評估機構(gòu)對物業(yè)承接和查驗、物業(yè)服務(wù)標準和費用測算、物業(yè)專項維修資金使用方案、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等進行評估。
監(jiān)督業(yè)主盡責(zé)難
修訂草案規(guī)定,業(yè)主有遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度,按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金,按時繳納物業(yè)服務(wù)費用等6個方面的義務(wù)。
“對于業(yè)主的監(jiān)督,普遍缺位?!蓖艚∨e例說,“比如業(yè)主破壞小區(qū)公共設(shè)施,該如何監(jiān)管?”
對此,高榮江表示,權(quán)力義務(wù)再小,也需要制約,業(yè)主更不能例外。
楊孝明認為,業(yè)主接受了物業(yè)服務(wù),就有繳納物業(yè)費的義務(wù)。對于業(yè)主不繳物業(yè)費的問題,他認為,業(yè)委會的宣傳和勸告必不可少,此后應(yīng)盡量進行調(diào)解,如果仍不能解決問題,可以走司法程序。
蔣應(yīng)全說:“當(dāng)了8年業(yè)委會主任,讓我認識到,物業(yè)管理中最重要的,還是對業(yè)主的管理?!?/p>
“物業(yè)管理有一個關(guān)鍵詞——業(yè)主。雖然各個小區(qū)面臨的問題不同,但最主要的問題,還是業(yè)委會的作用發(fā)揮得不夠好?!睏罴覍W(xué)總結(jié)道,“業(yè)主無法直接參與小區(qū)管理,業(yè)主大會不是一個常設(shè)機構(gòu),因此,無論是對業(yè)主權(quán)責(zé)的規(guī)范,還是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督溝通,都是業(yè)委會應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起來的重要職責(zé)。業(yè)委會才是物業(yè)管理的重中之重?!?/p>
據(jù)了解,目前,我市僅有不足四分之一的小區(qū)成立了業(yè)委會。
鏈接》》
收集意見建議2600條
現(xiàn)行的《重慶市物業(yè)管理條例》是2009年經(jīng)市三屆人大常委會第十次會議審議通過的,隨著經(jīng)濟社會發(fā)展,已經(jīng)不能完全適應(yīng)我市物業(yè)管理的需要。物業(yè)管理涉及千家萬戶,因此,物管條例的修訂備受居民關(guān)注,大家渴望新的物管條例能早日出臺并實施。
2018年11月27日,市五屆人大常委會第七次會議對《重慶市物業(yè)管理條例(修訂草案)》進行了一審,修訂草案在現(xiàn)行條例基礎(chǔ)上修改79條。
為深入推進科學(xué)立法、民主立法、依法立法,將修法與普法有機結(jié)合,市人大常委會決定召開此次專題立法論證會,充分了解物業(yè)管理活動中物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會的履職情況,對修訂草案中的相關(guān)制度設(shè)計,進行科學(xué)評估和研究;更好地集中民智、了解民情、反映民意,傾聽社會各方對如何有效加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會履職監(jiān)督的意見建議,發(fā)揮社會力量在地方立法工作中的積極作用,推動解決人民群眾最關(guān)心、最現(xiàn)實的問題;引導(dǎo)各方樹立法治觀念,充分運用法治力量,更好規(guī)范物業(yè)管理活動。
這也是我市首次將立法論證活動放在居民小區(qū)內(nèi)進行,是市人大常委會開門立法的新嘗試。
除了召開立法論證會,市人大常委會還組成五個調(diào)研組,分赴主城各區(qū)和江津、南川、梁平等區(qū)開展實地調(diào)研,先后召開17場座談會,聽取基層的意見和建議。同時,還通過召開座談會或者發(fā)函的形式征求了市政府相關(guān)部門、市政協(xié)社法委和部分專家學(xué)者的意見。此外,將修訂草案推送給全體市人大代表和立法咨詢專家征求意見;通過市內(nèi)主要新聞媒體全文公布了修訂草案內(nèi)容,公開征求社會各界意見,收到市民關(guān)于修訂草案修改建議的來信近300封。在5月31日,市五屆人大常委會第十次會議對條例草案進行二審前,共收集到各方面的意見建議2600多條。(編輯 郭剛 yuan377@sohu.com)