林宇滔

日前立法會第一常設(shè)委員會與政府就經(jīng)屋法有關(guān)訂價(jià)條文進(jìn)行審議，會後一常會主席何潤生會見傳媒時(shí)表示，政府提出經(jīng)屋訂價(jià)有“成本價(jià)”與“購買力”兩方案。“成本價(jià)”方案以每平方米土地溢價(jià)金2.6萬、建築成本每平方米1.7萬及10%的行政費(fèi)用作計(jì)算，經(jīng)屋實(shí)用面積每平方米價(jià)約4.85萬元;兩房實(shí)用面積約45平方米的單位，售價(jià)約218萬元?！百徺I能力”方案以七成按揭、供款20年、利息2.375厘、供款佔(zhàn)家庭收入30%計(jì)算，實(shí)用面積每一平方米約3.55萬，兩房單位約159萬元。

筆者有必要拆穿政府所謂補(bǔ)貼經(jīng)屋的謊言！以最近落成的氹仔經(jīng)屋日暉樓作例子，根據(jù)建設(shè)發(fā)展辦公室公開資料，氹仔經(jīng)屋日暉大廈項(xiàng)目佔(zhàn)地2，500平方米，樓高廿一層，合共提供二房一廳（T2）單位288個住宅單位，地下至二樓群樓分別建成商業(yè)設(shè)施、公眾停車場均屬政府物業(yè)。

建築成本已包社會設(shè)施

項(xiàng)目建造工程判給價(jià)近2.3億，連同近2千萬的工程監(jiān)察合同，整體造價(jià)不到2.5億，以二百八十八個單位計(jì)算，平均每個兩房（T2）單位造價(jià)不到87萬，以政府兩房經(jīng)屋面積約45平方米計(jì)算，建造成本每平方米約為1.7萬。必須強(qiáng)調(diào)，這個價(jià)錢已等同業(yè)主贈送公共停車場、群樓商業(yè)設(shè)施予政府，故所謂政府補(bǔ)貼經(jīng)屋的說法，只是有心人誤導(dǎo)公眾！

政府今次向立法會介紹的所謂經(jīng)屋建築成本每平方米約1.7萬元，變相要業(yè)主承擔(dān)公屋商業(yè)和公共停車場設(shè)施建設(shè)成本？按此造價(jià)，政府只要落實(shí)更多經(jīng)屋建設(shè)，不單可解決居住需求，更是可提供更多社區(qū)設(shè)施的賺錢生意！

或有人會質(zhì)疑，上述價(jià)格僅計(jì)算建築成本，並未計(jì)算土地價(jià)值的溢價(jià)金，故政府計(jì)算每平方米二點(diǎn)六萬元溢價(jià)金合理！筆者必須指出，澳門從不是高地價(jià)地區(qū)，回歸後僅拍賣三幅土地，溢價(jià)金及地價(jià)收入從來只佔(zhàn)政府收入少數(shù)，更重要是，即使今日眾多豪宅，實(shí)際地價(jià)也十分低廉。以豪宅連酒店壹號湖畔為例，其總建築面積27.2萬平方米，溢價(jià)金僅4.97億，平均每平方米溢價(jià)金僅1800元。

筆者去年發(fā)公開信要求廉署調(diào)查、涉歐案的漁翁街原“牛皮廠”地段去年初獲批動工，其建築面積為3.8萬平方米，但僅需按一九九三年的標(biāo)準(zhǔn)支付1400多萬溢價(jià)金，每平方米的溢價(jià)金僅368元！何以今日政府計(jì)算經(jīng)屋溢價(jià)金，竟以每平方米2.6萬元計(jì)算，較現(xiàn)時(shí)眾多豪宅更高？

經(jīng)屋溢價(jià)金高豪宅十倍

當(dāng)然，近年隨著私人樓價(jià)高企，每兩年檢討一次的溢價(jià)金確實(shí)有大幅調(diào)升，但影響的項(xiàng)目數(shù)目有限，況且社會對經(jīng)屋需求大的原因是樓價(jià)高企，若購買經(jīng)屋要以不合理樓價(jià)計(jì)算的溢價(jià)金，更難發(fā)揮經(jīng)屋壓抑過過樓價(jià)的槓桿作用。

更重要是，收取溢價(jià)金目是確保獲批免公開競投土地的發(fā)展商將一定利潤繳交政府。筆者一直支持經(jīng)屋以成本訂價(jià)，但不認(rèn)同經(jīng)屋成本價(jià)要計(jì)算溢價(jià)金！原因有三：一、溢價(jià)金的原意，是土地法向獲批出土地承批人的利潤分成機(jī)制，現(xiàn)行機(jī)制下經(jīng)屋申請人根本不能通過售賣經(jīng)屋獲利，為何要計(jì)算所謂溢價(jià)金成本？二、即使計(jì)算益價(jià)金，每平方米2.6萬的溢價(jià)金成本是以哪個地段級別？經(jīng)屋只能自住，當(dāng)局計(jì)算溢價(jià)金有否有按自住減半？三、當(dāng)局計(jì)算經(jīng)屋訂價(jià)，既要收取建築、溢價(jià)金及一成的行政成本，更免費(fèi)獲贈商業(yè)及停車場等公共設(shè)施，豈非多重獲利？

法案中亦建議新經(jīng)屋轉(zhuǎn)售，只可轉(zhuǎn)售給房屋局及經(jīng)屋申請者，且二手經(jīng)屋轉(zhuǎn)售將按通脹、折舊率兩個參數(shù)計(jì)算，變相將經(jīng)屋售價(jià)固化，更聲稱此做法有助達(dá)至：“《經(jīng)屋法》去投資化的立法目的?！?/p>

癥結(jié)是公私樓供應(yīng)長期不穩(wěn)

筆者對此大感詫異！經(jīng)屋去“投資化”純粹是部分人士自行僭建法律條文，經(jīng)屋法立法標(biāo)的從沒提及。現(xiàn)行的經(jīng)屋法標(biāo)的僅兩條：一是“協(xié)助處於特定收入水平及財(cái)產(chǎn)狀況的澳門特別行政區(qū)居民解決住房問題”;二是“促進(jìn)符合澳門特別行政區(qū)居民實(shí)際需要及購買力的房屋的供應(yīng)。”

筆者必須指出，經(jīng)屋如果完全去投資化，缺乏與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同步升值能力，只會令其流動性更差?，F(xiàn)時(shí)法律將經(jīng)屋售價(jià)固化，設(shè)立眾多限制，筆者必須問一句，按此邏輯，經(jīng)屋和社屋還有何分別？政府何不推全民社屋？

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局資料，由2000年至2018年，本澳人口年均增長約1.3萬人，以現(xiàn)時(shí)本澳平均每住戶為三人計(jì)算，每年約需求約4，300多個新住宅單位，但同期每年僅新增不到2，200個住宅單位（已包括公私樓）。故筆者多次指出，今日本澳樓價(jià)高不可攀的核心原因，是整體供應(yīng)持續(xù)不足，加上炒賣和恐慌性需求疊加導(dǎo)致的！若政府能夠下定決心，規(guī)劃未來十年每年供應(yīng)四到五千個住宅單位，當(dāng)中六成約三千個屬公屋單位，只要堅(jiān)持落實(shí)四到五年，本澳房屋巿場自然能夠重回健康軌道。

筆者一直認(rèn)為，房地產(chǎn)巿場的健康發(fā)展，關(guān)鍵在於應(yīng)與巿民收入同步，與收入同步的穩(wěn)定升值才是對經(jīng)濟(jì)和社會最有利，經(jīng)屋作為協(xié)助居民置業(yè)的工具，其價(jià)格與整體樓巿同步調(diào)整，實(shí)際上有助經(jīng)屋人士無縫對接私人市場，持續(xù)改善居住環(huán)境。今日經(jīng)屋很多爭議和矛盾都沿於私樓太貴和經(jīng)屋太難申請，只要政府有整體房屋規(guī)劃，並以穩(wěn)定的經(jīng)屋供應(yīng)作為調(diào)節(jié)槓桿，經(jīng)屋很多問題和爭議就能迎刃而解。君不見新加坡土地緊缺、人口密度又高，有誰會質(zhì)疑組屋應(yīng)姓“公”不應(yīng)姓“私”？

公屋土地儲備夠建十年

但政府一直漠視公屋供應(yīng)，2003年、2005年的萬九申請人，接近拖了十年才在2013年完成萬九公屋，萬九後的4600公屋，五年後僅建4100個。有人或會說，政府無地建公屋，但筆者統(tǒng)計(jì)過政府曾公佈過的公屋規(guī)劃，幕拉士電廠1000、皇庭海景旁2000、氹仔奧林匹克游泳館東側(cè)1000、粵澳新通道1400、偉龍8000、A區(qū)28000，政府現(xiàn)時(shí)可建公屋的土地儲備逾41000個，當(dāng)然部分地段宅度過高及有爭議，興建數(shù)目可能減少，但仍足夠本澳未來十年的公屋需求，沒地建公屋之說根本不成立。而目前數(shù)十幅已收回的閒置土地，本身亦可作為私人住宅供應(yīng)的土地儲備。簡而言之，澳門今日不是沒有土地建公屋私樓，只是政府囤地不發(fā)展。