向小玲

摘 要：通過對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展成熟度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員、經(jīng)營模式、公眾風(fēng)險(xiǎn)等四個(gè)層面分析了行業(yè)現(xiàn)狀;探尋構(gòu)建MLS營銷系統(tǒng)、拓寬業(yè)務(wù)范疇、推動(dòng)機(jī)構(gòu)品牌化發(fā)展及加強(qiáng)監(jiān)管的可能性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè);現(xiàn)狀;對策

中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.11.067

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，細(xì)分行業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)對于提高房地產(chǎn)交易效率，降低交易成本發(fā)揮著重要作用;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)通過專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)作規(guī)范了交易行為，保障了交易安全，維護(hù)了房地產(chǎn)市場的正常秩序;同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)對于規(guī)避信息不對稱，促進(jìn)交易主體的公平交易和維護(hù)合法權(quán)益進(jìn)行了有力的保障。但是，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展歷程尚淺，還存在著各種問題，文章試圖通過對這些問題的分析以探尋解決的途徑。

2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)市場起步晚，行業(yè)發(fā)展不成熟

20世紀(jì)90年代以后，房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化程度不斷提高、市場發(fā)育程度不斷成熟。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)無論是在提高交易效率、維護(hù)交易公平;還是為政府提供宏觀決策等方面都發(fā)揮著越來越重要的作用。但對比美國百年的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展不過幾十年的歷程，政策立法、行業(yè)監(jiān)管體系尚需構(gòu)建;行業(yè)協(xié)會(huì)作用尚待加強(qiáng);民眾對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的認(rèn)知也還不成熟;形成一個(gè)完備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)行模式還有較長一段路程。

從法律制度建設(shè)上看，1995年《城市房地產(chǎn)管理法》第四章第五節(jié)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)做出了原則性的指導(dǎo);2001年12月，人事部與建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，決定對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)行職業(yè)資格制度，2015年6月兩部委聯(lián)合確定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的國家水平評價(jià)標(biāo)準(zhǔn);2004那7月，經(jīng)民政部批準(zhǔn)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)為唯一全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織;2011年，由住房與城鄉(xiāng)建設(shè)、國家發(fā)改委、人力資源與社會(huì)保障部共同發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》正式實(shí)施。但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)牽涉范圍廣泛，服務(wù)內(nèi)容不斷深化，現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的法律規(guī)范多以通細(xì)則、辦法等方式來明確，還缺乏以國務(wù)院為主體發(fā)布的行政法規(guī)。

從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易行為上來看，也存在著諸如：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)捏造漲價(jià)信息、推高市場房價(jià);規(guī)避房屋交易稅費(fèi)，簽訂“陰陽合同”;欺騙隱瞞房屋信息，賺取房屋差價(jià);侵吞房屋交易資金，費(fèi)用收取不遵循價(jià)格法等現(xiàn)象。房屋交易相對人也存在著跳單行為、一房多賣、騙取住房公積金等行為。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不健全，經(jīng)紀(jì)人員從業(yè)不規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立首先需要取得工商營業(yè)執(zhí)照，按照成都市的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)，注冊資金達(dá)到三萬元即可設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，這意味著準(zhǔn)入門檻相對較低。在房地產(chǎn)市場環(huán)境較好的情況下，一時(shí)會(huì)出現(xiàn)多個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。在面對市場不景氣的情況之下，閉店也變得比較隨意。同時(shí)，有代表性的品牌化、規(guī)?；姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也屈指可數(shù)。

自2016年確立全國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度以來，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)開展了多樣化的培訓(xùn)教育工作，積極推動(dòng)地方從業(yè)人員素質(zhì)提升工作。但是因房地產(chǎn)市場體量大，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)眾多、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員流動(dòng)性較大、素質(zhì)相對偏低，從業(yè)人員職業(yè)能力參差不齊，在市場表現(xiàn)上，依然存在著從業(yè)不規(guī)范行為，如占用、挪用客戶資金;未落實(shí)交易資金的監(jiān)管;沒有做到價(jià)格公示等。

2.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營模式單一，信息系統(tǒng)尚需構(gòu)建

隨著市場的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)類型主要包括：新建商品房的銷售代理、存量房的居間代理銷售業(yè)務(wù)、存量房的居間代理租賃服務(wù)、其他的經(jīng)紀(jì)服務(wù)等幾類。但是主要服務(wù)內(nèi)容還是體現(xiàn)在提供交易信息和居間撮合上。在同一個(gè)商圈，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的房源信息、服務(wù)內(nèi)容相對同質(zhì)，不利于凸顯企業(yè)的競爭優(yōu)勢，難以建立客戶忠誠。顧問咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營銷策劃、銷售代理等領(lǐng)域還待進(jìn)一步拓展。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的完成依賴于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)性。但是沒有房源與客源信息就是無水之源。以成都市為例，貝殼找房和安居客是主要的信息交流平臺(tái)，但是這里面充斥著各種不同類別的房源信息，如有新房、二手房、法拍房、安置房等多種類別。不同的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就同一套房源進(jìn)行了多次重復(fù)登記，在登記的內(nèi)容上又存在著價(jià)格參差、描述不確的實(shí)際問題。這在信息系統(tǒng)的構(gòu)建、信息審查、信息更新等多個(gè)方面給交易客戶帶來了不確定性。從四川省的二級市場來看，主要的信息就是通過街區(qū)之間經(jīng)紀(jì)人員的掃街行為完成了交換，從信息的充分性、信息的匹配度上面都受到了限制。不利于提高交易效率、降低交易成本，影響和阻礙了市場的自我完善。

2.4 公眾對風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足、行業(yè)監(jiān)管還需加強(qiáng)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)包括基本服務(wù)與其他服務(wù)，服務(wù)提供過程中風(fēng)險(xiǎn)難以避免。這些風(fēng)險(xiǎn)通常來自宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的系統(tǒng)變量風(fēng)險(xiǎn)和微觀個(gè)體變量風(fēng)險(xiǎn)。宏觀的系統(tǒng)變量風(fēng)險(xiǎn)無法避免，在微觀個(gè)體變量風(fēng)險(xiǎn)的識別和控制上還能通過一定的手段進(jìn)行控制。但是，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主體來說，因缺乏對合同條款的基本認(rèn)識、對專業(yè)法律條款不了解、對房地產(chǎn)調(diào)控政策不能很好解讀;導(dǎo)致其過分依賴于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員，這在客觀上為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員欺騙、隱瞞客戶提供了一種可能。

另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)需接受工商行政主管部門、房地產(chǎn)行政管理部門、價(jià)格管理部門、人力資源與社會(huì)保障部門、行業(yè)協(xié)會(huì)等的多重管控;但是在部門之間協(xié)作監(jiān)管過程中存在著多頭管理、重復(fù)管理、管理空白地帶等問題;目前尚未實(shí)現(xiàn)更好的政策設(shè)計(jì)，造成有政策卻不能落地的局面，這也給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的市場規(guī)范帶來了阻礙。

3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)治理對策

3.1 借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，探尋構(gòu)建MLS營銷系統(tǒng)

市場的高效運(yùn)行，需要構(gòu)建高效的市場運(yùn)作系統(tǒng)。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展較發(fā)達(dá)國家還有比較長的距離，借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，有利于更好推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。美國的經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)達(dá)，有其獨(dú)特的管理制度與動(dòng)作程序，這在很大程度上得益于MLS系統(tǒng)。MLS系統(tǒng)通過會(huì)員聯(lián)盟的形式，將體系成員的房源與求購信息集合在一個(gè)網(wǎng)站的共享數(shù)據(jù)庫中，由參加系統(tǒng)的全體會(huì)員共同幫助尋找買者或者賣者，實(shí)現(xiàn)交易。

結(jié)合我國實(shí)際，“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”于2017年在中房學(xué)行業(yè)發(fā)展報(bào)告會(huì)上推介了其M+模式?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”通過加盟，從房源共享系統(tǒng)、大后臺(tái)管控、經(jīng)紀(jì)人核心資源、品牌培訓(xùn)系統(tǒng)支持到衍生業(yè)務(wù)等多個(gè)方面做出了有益的嘗試。當(dāng)然，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也要著眼長遠(yuǎn)發(fā)展，轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，樹立信息共享的觀念;要通過標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則等建立健全經(jīng)紀(jì)傭金共享制度;通過多種合同形式尋求信息共享的渠道。如獨(dú)家代理制度下，賣方代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員將委托人的房源信息提交給MLS系統(tǒng)，買方代理人在MLS系統(tǒng)上找到房源，必須通過該房源的獨(dú)家代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)現(xiàn)交易，而且雙方就傭金的分配方式達(dá)成一致才能真正提高交易效率。

3.2 拓寬深化業(yè)務(wù)范疇，提升從業(yè)人員素質(zhì)

房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營績效受到政策的影響明顯。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員提供的專業(yè)服務(wù)不僅要求提供交易信息、居間撮合，還要擴(kuò)展到顧問咨詢、協(xié)助簽約、貸款手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)代辦、房屋查驗(yàn)、裝修咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營銷策劃、銷售代理等領(lǐng)域。對于具有一定市場規(guī)模、發(fā)育相對成熟的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，要不斷發(fā)展自己的核心業(yè)務(wù)，向房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈滲透，成為綜合的房地產(chǎn)服務(wù)商;對于規(guī)模較小的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，則要有的放矢，注意選擇目標(biāo)市場，明確競爭優(yōu)勢，掌握資源優(yōu)勢，面對競爭。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的競爭也是人力資源的競爭，因此提升從業(yè)人員素質(zhì)也是企業(yè)參與競爭的法寶。一方面，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)的準(zhǔn)入門檻，建立合理的選聘制度、建立合理的薪酬體制;另一方面，加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的教育培訓(xùn)力度，通過行業(yè)協(xié)會(huì)、高校培養(yǎng)、企業(yè)內(nèi)訓(xùn)等多種方式，實(shí)現(xiàn)從業(yè)人員專業(yè)能力的提升。

3.3 增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，推動(dòng)機(jī)構(gòu)品牌化、規(guī)?；l(fā)展

開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)，如行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)、民事糾紛風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)等。作為企業(yè)主體要主動(dòng)建立風(fēng)險(xiǎn)識別體系，重視投訴，做好壞賬管理;提高識別風(fēng)險(xiǎn)能力，通過規(guī)范化的操作流程規(guī)避風(fēng)險(xiǎn);建立標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系，在企業(yè)內(nèi)部做好權(quán)限控制與分配，建立檢查稽核制度。

同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康發(fā)展離不開品牌化、規(guī)?；姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。品牌化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以其標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、良好的信譽(yù)提升了行業(yè)美譽(yù)度，也有利于引領(lǐng)行業(yè)的先進(jìn)性。政府組織通過營造合法經(jīng)營、公平競爭的市場氛圍，通過政策制度約束保障市場環(huán)境;經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)做好科學(xué)管理，做好從業(yè)人員專業(yè)培訓(xùn)教育;行業(yè)協(xié)會(huì)做好信息網(wǎng)絡(luò)化與資源共享平臺(tái)建設(shè)等多種舉措推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的品牌化、規(guī)?；l(fā)展。

3.4 健全行業(yè)行政監(jiān)管，加強(qiáng)行業(yè)自律建設(shè)

目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政監(jiān)管主要是建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案、交易合同網(wǎng)簽、房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管進(jìn)行管理;價(jià)格主管部門承擔(dān)擬定并組織實(shí)施價(jià)格政策;人力資源與社會(huì)保障部承擔(dān)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人員勞動(dòng)合同、社會(huì)保障關(guān)系的監(jiān)督管理;工商行政管理部門承擔(dān)依法確認(rèn)各類經(jīng)營者的主體資格、監(jiān)督管理等事項(xiàng)。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)按照規(guī)程實(shí)行自律管理，向有關(guān)部門反映行業(yè)發(fā)展的意見或者建議，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展和人員素質(zhì)的提高。雖然職責(zé)分工明確，但是在具體監(jiān)管過程中將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)分割成不同的內(nèi)容，難以實(shí)現(xiàn)協(xié)同管理，影響了監(jiān)管作用的發(fā)揮。因此，共建房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康發(fā)展的目標(biāo);明確政府組織之間、政府與行業(yè)組織的責(zé)任邊界;建立信息共享機(jī)制、部門協(xié)作機(jī)制;通過聯(lián)席協(xié)作的方式推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的高效運(yùn)行。

4 結(jié)語

目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)呈現(xiàn)出由傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)向現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的趨勢，特別是在這一過程中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技術(shù)、知識密集程度的提高，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)更為明顯。因此，只有更清晰地認(rèn)識到目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)狀，并試圖探尋解決辦法，才能真正實(shí)現(xiàn)人民對美好生活的向往。

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