【摘要】強化成本控制管理在房地產(chǎn)項目管理中非常關(guān)鍵，也是提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理水平，確保經(jīng)濟效益目標得以實現(xiàn)的重要途徑。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本精細化管理，首先簡要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本精細化管理的必要性，進而分析了在成本管理上出現(xiàn)的問題，并就推進實施房地產(chǎn)開發(fā)項目成本精細化管理，進行了全面的論述分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā)項目;成本精細化

近年來隨著國家不斷加大對房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控，一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場規(guī)范政策的密集出臺，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)從暴利時代進入微利時代，確保房地產(chǎn)市場份額與經(jīng)營發(fā)展的穩(wěn)定，要求房地產(chǎn)在項目開發(fā)階段必須重視強化成本管理，增強成本管控的精細化水平，尤其是徹底轉(zhuǎn)變以前高杠桿、高周轉(zhuǎn)、粗放型的開發(fā)模式，更加重視成本管理，減少各項成本費用支出，提高資金使用效率，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益目標的順利實現(xiàn)。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本精細化管理的必要性分析

第一，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動有著較大的不同，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期相對較長、資金投入規(guī)模巨大、內(nèi)部管理繁瑣復(fù)雜，大額性、差異性、層次性、個別性以動態(tài)性的管理特點，決定了在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)管理中應(yīng)該對成本采取精細化的管理模式。

第二，在當前外部市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)部的競爭非常激烈，再加上國家宏觀調(diào)控力度的加大，這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)對自身項目建設(shè)管理進行改進完善，尤其是從以往粗放的管理模式向精細化管理模式轉(zhuǎn)變，進一步提高房地產(chǎn)項目建設(shè)的整體管理水平。

第三，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)由于涉及到項目建設(shè)前的前期策劃、招投標與設(shè)計、項目建設(shè)施工、竣工結(jié)算等諸多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)管理不當就難以確保項目效益目標的實現(xiàn)，因此需要針對不同的環(huán)節(jié)制定精細化的管理措施，以確保項目效益目標的實現(xiàn)。

2、當前房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理存在的主要問題分析

雖然不少房地產(chǎn)開發(fā)項目在實施過程中高度重視成本管理，但是由于成本管控方法不當，因而成本管理方面出現(xiàn)了不少的問題，主要表現(xiàn)為：

（1）項目成本管理體系不夠完善。當前房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理方面存在的主要問題就是成本管理體系不夠完善，有的缺乏健全的成本管理組織架構(gòu)，主要是由財務(wù)管理部門進行成本管理，沒有在房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全過程全方位的成本管理體系;有的成本管理流程不夠科學(xué)，尤其是成本管理過程中缺乏目標成本和動態(tài)成本管理理念，成本管理流程體系存在較多的薄弱環(huán)節(jié);有的成本核算科目不夠完善，成本核算準確度不夠高，造成了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理工作缺乏依據(jù)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段存在著較多的薄弱環(huán)節(jié)。當前房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)實施的全過程存在較多薄弱環(huán)節(jié)，在設(shè)計階段成本管理沒有貫穿全過程，在招投標階段對項目建設(shè)內(nèi)容界定不夠清晰，在合同管理方面規(guī)范性不足、合同交底不到位、執(zhí)行力度不足，在建設(shè)施工階段缺乏動態(tài)的成本分析，在結(jié)算階段審核不夠細致準確，等等，這些都造成了在房地產(chǎn)項目建設(shè)實施各個階段出現(xiàn)了成本管理漏洞，影響了成本管理目標的順利實現(xiàn)。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本考核體系不夠完善。有的房地產(chǎn)開發(fā)項目在成本管理方面沒有建立完善的成本考核體系，尤其是沒有根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的實際情況落實成本管理責任，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目具體實施情況也沒有進行相應(yīng)的考核，有的雖然進行了成本管理考核，但是考核制度不夠完善、考核方法不夠明確，影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控的實際效果。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本精細化管理措施

（1）建立系統(tǒng)完善的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理體系。在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本精細化管理的具體組織實施方面，首先應(yīng)該建立健全房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理制度，重點是在項目可行性研究、招投標、建設(shè)施工、工程數(shù)量控制、價格控制、責任預(yù)算等方面完善制度設(shè)計。其次，應(yīng)該發(fā)揮好預(yù)算在項目成本管理中的重要作用，對項目建設(shè)實施階段各個環(huán)節(jié)提前進行預(yù)算評估，通過科學(xué)的預(yù)算對成本進行管控，同時建立完善項目成本報表制度，對房地產(chǎn)項目開發(fā)實施進行全過程的成本變動量化分析。

（2）進一步細化完善各環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)成本管理舉措。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段，重點是應(yīng)該提前完善項目勘察設(shè)計，尤其是將成本控制作為房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計的關(guān)鍵內(nèi)容，組織好圖紙會審，盡可能的通過優(yōu)化方案設(shè)計來降低項目的工程造價。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的招投標階段，主要是應(yīng)該科學(xué)合理的對總分包模式進行確定，并盡可能采取工程量清單計價模式，同時對項目建設(shè)階段的技術(shù)標準進行細化明確，避免項目施工階段出現(xiàn)較多的變更，此外還應(yīng)該完善綜合評估體系，為成本管控提供良好基礎(chǔ)條件。在合同管理方面，關(guān)鍵應(yīng)該落實好合約規(guī)劃管理，按照項目目標成本進一步細化分解，嚴格執(zhí)行落實合同分級授權(quán)管理，做好合同交底等工作，以確保成本可以得到有效控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段，重點是應(yīng)該強化工程簽證管理，加大對簽證真實性、合理性的審核，盡可能的減少工程變更以及簽證數(shù)量，同時做好工程進度款的管理，按照合同約定進行支付，以確保施工進度。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工結(jié)算進度，關(guān)鍵應(yīng)該嚴格按照合同約定執(zhí)行，并對各項結(jié)算細節(jié)進行嚴格把控，確保工程量、簽證變更費用、違約扣款等得到有效審核控制，確保結(jié)算金額的準確性。

（3）完善房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理考核體系。為了確保房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中各項成本管理措施的順利落實，應(yīng)該對成本管理進行責任考核管理。首先，應(yīng)該落實房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理責任，重點對于房地產(chǎn)項目參與的部門按照職能的不同，明確具體的成本管理責任，分別制定成本管理中心責任目標。其次，應(yīng)該強化房地產(chǎn)項目成本核算管理，重點是分類建立項目成本管理臺賬，收集房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)各個階段成本管控信息，明確成本具體實施情況。此外，還應(yīng)該對各個部門具體的成本管理情況的考核分析，強化考核結(jié)果運用，確保成本管理目標的順利實現(xiàn)。

結(jié)語：

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本精細化管理方面，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的實際情況，建立完善成本管控制度，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的設(shè)計、招投標、施工以及結(jié)算階段等分別完善成本管理措施，以確保成本管控目標的順利實現(xiàn)，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的效益水平。

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作者簡介：

劉大同，山東省廣饒縣行政審批服務(wù)局，山東廣饒。