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        房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策研究

        2019-06-27 00:20:29張斌哲
        新財(cái)經(jīng) 2019年7期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)資金管理

        張斌哲

        [摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè),在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)階段,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部較大比重的資金需要與金融機(jī)構(gòu)融資合作解決。而由于房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉及多方面因素,管理難度較大。因此,文章根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌措、預(yù)算考核及資金預(yù)算管理體系、資金利用等管理方面存在的問題,有針對性地提出了幾點(diǎn)解決措施。

        [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;資金利用

        [中圖分類號(hào)]F293.35

        房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營具有投資金額大、周期長、資金回收慢、涉及面廣等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過各種手段加強(qiáng)資金管理,獲得最佳的資金管理效益。但是在現(xiàn)階段高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面仍存在一些問題。基于此,如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題的有效解決就成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要任務(wù)。

        1 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

        1.1 缺乏完善的資金籌措方案

        在房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措階段,由于房地產(chǎn)企業(yè)資金密集程度較大,但目前只能通過銀行貸款滿足企業(yè)資金需求。但是其在資金籌措方面沒有預(yù)先制定完善的資金籌措方式,導(dǎo)致其資金周轉(zhuǎn)壓力大。以我國房地產(chǎn)企業(yè)龍頭萬科為例,其在2018年銀行融資占總借款比重就超過80%。過于單一的資金籌措方式,將房地產(chǎn)企業(yè)與銀行發(fā)展進(jìn)行了緊密關(guān)聯(lián)。這種情況下,若銀行信貸政策調(diào)整,就會(huì)進(jìn)一步加大房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措的難度,而因資金來源的制約也會(huì)直接致使相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展[1]。

        1.2 資金預(yù)算管理體系不完善

        雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)已建立了規(guī)范的資金預(yù)算管理模式,但是在實(shí)際資金預(yù)算管理工作中,由于房地產(chǎn)資金管理者對資金預(yù)算管理計(jì)劃缺乏足夠重視,導(dǎo)致相關(guān)部門沒有嚴(yán)格按照預(yù)算開展相關(guān)工作,以致資金預(yù)算管理與實(shí)際資金需求存在較大偏差。再加上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中具有較多資金變動(dòng)因素,而現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理控制大多制訂一個(gè)或兩個(gè)資金預(yù)算管理管控目標(biāo),不僅無法保證資金預(yù)算管理控制的科學(xué)性,而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理管控水平的提高。

        1.3 資金利用不當(dāng)

        在近幾年發(fā)展過程中,由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)、合理的資金使用計(jì)劃,影響了資金管理工作的有序開展,難以保證后續(xù)工程建設(shè)中資金支出活動(dòng)的正常進(jìn)行,影響了項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度。

        2 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理優(yōu)化對策

        2.1 構(gòu)建完善的資金籌措方案

        首先,在資金籌措階段,房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身融資需求,有針對性地制訂融資方案。在制訂融資方案期間,房地產(chǎn)企業(yè)可以明確列出房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段資金需求,在前期資金籌措模式設(shè)置的基礎(chǔ)上,進(jìn)行資金籌措渠道拓展計(jì)劃合理設(shè)置,以避免資金籌措渠道過于單一導(dǎo)致的資金短缺情況[2]。

        其次,在資金籌措渠道拓展計(jì)劃制訂完畢后,房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合融資市場發(fā)展動(dòng)向,深入分析房地產(chǎn)行業(yè)供求情況及當(dāng)期開發(fā)項(xiàng)目融資需求。同時(shí),為提高自身資金籌措能力,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以自身信用提升為重點(diǎn),與區(qū)域商業(yè)銀行建立良好的合作關(guān)系,并主動(dòng)向合作銀行提供關(guān)于自身財(cái)務(wù)信息和抵押(擔(dān)保)資源情況。通過信息披露模式的完善,可以促使房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)銀行中信用值提升,為房地產(chǎn)籌資需求的充分滿足提供依據(jù)。

        最后,在房地產(chǎn)資金籌措計(jì)劃實(shí)施期間,資金占用率是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌措的主要依據(jù)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)前期資金籌措計(jì)劃,依據(jù)資金占用率,控制短缺資金占用率上漲,或者資金占用率增加,避免其對企業(yè)后期項(xiàng)目開發(fā)效益的影響。在這個(gè)基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)企業(yè)可逐步擴(kuò)大當(dāng)期所開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的自有資金比例,以實(shí)現(xiàn)多數(shù)貸款利息支出可轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營利潤。

        2.2 完善資金預(yù)算管理體系

        一方面,資金預(yù)算管理是房地產(chǎn)資金利用體系的首要環(huán)節(jié)及重要措施。為避免預(yù)算方案與實(shí)際經(jīng)營狀況差距過大,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)階段預(yù)算工作執(zhí)行情況,結(jié)合自身資金使用需求,制定科學(xué)、完善的資金預(yù)算 [3],并在資金預(yù)算管理報(bào)表中明確每一筆資金的使用情況。同時(shí),以資金預(yù)算管理考核的方式,定期分析資金預(yù)算管理方案執(zhí)行情況,及時(shí)記錄市場變化等因素導(dǎo)致的資金預(yù)算管理方案執(zhí)行情況影響,及時(shí)規(guī)避個(gè)人主觀因素導(dǎo)致的資金預(yù)算管理變化行為,切實(shí)保障預(yù)算管理工作實(shí)際效力的充分發(fā)揮。

        另一方面,為了擴(kuò)大銷售,房地產(chǎn)企業(yè)只有采取促銷等手段,而促銷方式促使房地產(chǎn)企業(yè)綜合利潤不斷下滑。這種情況下,制定科學(xué)的資金預(yù)算管理管控目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平提升的主要依據(jù)。為提高房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理水平,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)市場變化,搭建動(dòng)態(tài)資金預(yù)算管理管控模塊。依據(jù)全過程、全方位原則,結(jié)合主營業(yè)務(wù)發(fā)展模式,在預(yù)算計(jì)劃的指導(dǎo)下,將目標(biāo)資金預(yù)算管理、實(shí)際資金預(yù)算管理所涉及的變動(dòng)信息進(jìn)行統(tǒng)一匯總。并分析資金預(yù)算管理變動(dòng)原因,促使企業(yè)決策者了解階段資金預(yù)算管理運(yùn)行情況,為相關(guān)資金預(yù)算管理控制策略的及時(shí)調(diào)整提供依據(jù)。

        此外,為保證資金預(yù)算管理得當(dāng),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用自身資金管理優(yōu)勢,最大限度地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款期限在相同的時(shí)間段內(nèi)?;蛘呖刂茟?yīng)收賬款回收期限短于應(yīng)付賬款交付期限,以保障應(yīng)付賬款在約定時(shí)期內(nèi)支付,降低企業(yè)資金占用負(fù)擔(dān)。同時(shí),針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場中普遍存在的借貸方式開發(fā)經(jīng)營資金的情況,為避免后期資金失控,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免過度預(yù)支資金。即依據(jù)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際需求進(jìn)行適量舉債,控制向外借貸在安全限度內(nèi)。結(jié)合空置房地產(chǎn)、存貨、閑置設(shè)備的及時(shí)處理,可保證房地產(chǎn)資金利用處于不斷優(yōu)化狀態(tài)。

        2.3 設(shè)定科學(xué)的資金利用計(jì)劃

        針對資金利用計(jì)劃缺乏科學(xué)性導(dǎo)致的管理問題,房地產(chǎn)企業(yè)要立足戰(zhàn)略高度,結(jié)合階段資金管理情況,有針對性地制訂資金利用計(jì)劃。在資金利用計(jì)劃制訂之前,房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行工程款按期支付。在協(xié)調(diào)資金支出的基礎(chǔ)上,主動(dòng)與項(xiàng)目資源供應(yīng)商交流,了解階段項(xiàng)目資金需求,保證資金利用效率。

        在資金利用計(jì)劃實(shí)施階段,房地產(chǎn)企業(yè)可以房地產(chǎn)市場走向?yàn)榍腥朦c(diǎn),依據(jù)資金流情況合理制訂使用方案[4]。若項(xiàng)目營銷期間出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)方向,則房地產(chǎn)企業(yè)可合理利用促銷方式縮短銷售周期,提高資金效率。同時(shí),組織內(nèi)部人員開展房屋銷售市場行情調(diào)查,針對房屋開發(fā)建設(shè)資金預(yù)算管理、房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤、房屋銷售資金預(yù)算管理等資金預(yù)算管理信息,設(shè)定合理的市場銷售價(jià)格,以便在最短的時(shí)間內(nèi)獲得資金。在獲得資金后,房地產(chǎn)企業(yè)可以保證資金鏈運(yùn)作合理為目標(biāo),設(shè)置合理的資金再利用方案,并詳細(xì)規(guī)劃每一筆資金規(guī)模、流向、預(yù)期效益,以保證整體資金處于良性循環(huán)中。

        此外,考慮到房地產(chǎn)企業(yè)資金信息流受多種因素的影響,特別是項(xiàng)目爛尾問題的發(fā)生,不僅會(huì)占用大量資金,而且會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期進(jìn)行庫存盤點(diǎn),合理處理以往開發(fā)的爛尾項(xiàng)目。同時(shí),逐步加強(qiáng)對內(nèi)部財(cái)務(wù)人員及相關(guān)人員的素質(zhì)培養(yǎng),設(shè)置完善的應(yīng)收賬款催收機(jī)制,以避免資金占用,提高資金利用效率。

        3 總 結(jié)

        綜上所述,資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展運(yùn)行的基礎(chǔ),基于房地產(chǎn)企業(yè)資金密集型特點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)資金管理部門應(yīng)依據(jù)現(xiàn)階段資金管理問題,從資金籌措及資金預(yù)算管理體系設(shè)置、資金利用等方面,構(gòu)建完善資金管理體系,保證房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效率。

        參考文獻(xiàn):

        [1]李剛. 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題研究[J]. 財(cái)會(huì)學(xué)習(xí), 2017(8):190-191.

        [2]趙博通. 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題研究[J]. 經(jīng)營管理者, 2017(3):108-109.

        [3]蒲亞萍. 淺談企業(yè)資金管理存在的問題及對策——以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J]. 中國商論, 2017(9):21-22.

        [4]林曉梅. 淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[J]. 時(shí)代金融, 2017(36):88.

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