石鳳

[摘要]近年來我國國民經(jīng)濟(jì)的主要矛盾正在悄然間發(fā)生顛覆性的變化，經(jīng)濟(jì)的供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)嚴(yán)重不平衡。在我國房地產(chǎn)住宅市場中，供需不平衡的問題表現(xiàn)的也很突出。一方面，大量的已建成商品住宅無人問津：而另一方面，各類居民對于商品住宅的需求卻無法得到滿足。

[關(guān)鍵詞]房地市場;宏觀調(diào)控;調(diào)控手段：供給側(cè)改革;對策;建議

為此，中央政府提綱挈領(lǐng)地指出應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)供側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，全力提升供給側(cè)的效率和質(zhì)量。房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革，減少房屋庫存量是一方面，更重要的是要為我國眾多的百姓供應(yīng)更適用的住宅房屋產(chǎn)品，更加貼切地滿足群眾的居住需求，更好的提升人民的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。本文試圖以房地產(chǎn)住宅市場為例，分析供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對房地產(chǎn)市場的影響。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)理論

（一）房地產(chǎn)市場概念

廣義的房地產(chǎn)市場是指在社會形態(tài)中，一切表現(xiàn)形式的房地產(chǎn)交易及其關(guān)系的綜合體。狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣或租賃雙方進(jìn)行交易的某種特殊場所，例如我們熟悉的房地產(chǎn)業(yè)交易所等。

房地產(chǎn)市場首先具有市場的一般規(guī)律性，價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制、競爭機(jī)制以及決策機(jī)制都對其產(chǎn)生相應(yīng)的約束。其次房地產(chǎn)商品本身具有其獨(dú)特屬性，因此房地產(chǎn)市場具有一系列基本特性。

（二）相關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

1.稅收政策：房地產(chǎn)稅制在房地產(chǎn)交易過程中征收高額的個(gè)人所得稅、營業(yè)稅和土地增值稅，這一政策的實(shí)施一方面大力增加了政府的財(cái)政收入，另一方面間接地抑制了房價(jià)的高漲速度，對控制房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為等具有重大意義。

2.土地政策：政府有義務(wù)對國家的經(jīng)濟(jì)和政治任務(wù)負(fù)責(zé)，在土地關(guān)系中土地政策又是開發(fā)、利用、保護(hù)和治理土地資源的重要制度。土地政策一般分為賦稅政策和土地權(quán)政策。

3.金融政策：在我國，發(fā)揮主要作用的金融政策依然是信貸政策，利率的上浮或下調(diào)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中產(chǎn)生關(guān)鍵的效用。利率的提升會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的資金壓力增大，一定程度上可以抑制市場上的房地產(chǎn)需求度，從而下壓市場價(jià)格;反之，房價(jià)上漲。

（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要手段

1.經(jīng)濟(jì)手段：國家在遵循市場客觀價(jià)值規(guī)律的基礎(chǔ)上，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿對房地產(chǎn)交易行為活動進(jìn)行調(diào)節(jié)，包括價(jià)格、信貸、稅收等方面。

2.法律手段：主要是國家通過制定相關(guān)法律法規(guī)，特別是經(jīng)濟(jì)立法和經(jīng)濟(jì)司法兩方面來保護(hù)各個(gè)經(jīng)濟(jì)組織和社會成員個(gè)人的合法經(jīng)濟(jì)主體利益，從而維護(hù)市場秩序，嚴(yán)懲經(jīng)濟(jì)犯罪行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場的一切經(jīng)濟(jì)活動。

3.行政手段：行政手段是行政機(jī)構(gòu)下達(dá)的權(quán)威性、強(qiáng)制性的執(zhí)行命令，因此在遇到房地產(chǎn)市場某一領(lǐng)域的失調(diào)情況的時(shí)候，行政手段的應(yīng)用可以迅速扭轉(zhuǎn)局面，使市場恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)

二、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

我國房地產(chǎn)市場還處在一個(gè)尚未成熟和完善的初級階段，存在諸多問題，具體包括：

（一）投資繼續(xù)保持較快發(fā)展

2018年度，我國的房地產(chǎn)市場總體完成了開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資約為1.93萬億元，同比增長了21.8%，增幅相比去年同期上浮了0.9%。

（二）新開發(fā)的土地面積增長率高

2018年度，我國房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)商新開發(fā)的土地面積，比去年上升了4.3%，同比增長了17.3% 2018年度截止4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總共開發(fā)了土地面積約7618萬平方米，同比增長了4.9%。

（三）銀行貸款產(chǎn)品成為房地產(chǎn)投資的廣泛工具

國內(nèi)貸款成為了房地產(chǎn)投資增長的主要推動力，與定金及預(yù)收款的持續(xù)下降趨勢形成鮮明對比，成為了房地產(chǎn)投資的絕對有利支撐點(diǎn)。

（四）商品房需求依然旺盛

盡管房地產(chǎn)市場房價(jià)虛高的傳言愈演愈烈，但商品房需求表現(xiàn)依然相當(dāng)旺盛。

三、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題

（一）貨幣超發(fā)，供需結(jié)構(gòu)失衡

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，具體表現(xiàn)為：第一，房地產(chǎn)高端與中端住房商品的供給比例不協(xié)調(diào)。第二，區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡。第三，需求側(cè)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。

（二）政府金融調(diào)控失效，亟需改革

從本文進(jìn)行的研究來看，在房地產(chǎn)問題調(diào)控上，中央政府慣用的財(cái)政政策和貨幣政策效用不顯著：從西部地區(qū)現(xiàn)實(shí)來看，甚至出現(xiàn)一定程度的失效。

（三）金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)累積

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而商品住宅的價(jià)值又相對高昂。當(dāng)前國內(nèi)金融系統(tǒng)比較單一，房地產(chǎn)貸款來源渠道集中于商業(yè)銀行，造成風(fēng)險(xiǎn)累積。

（四）住房保障體系不完善

由于地方政府對于建設(shè)住房保障體系的主動意識不足、積極性不夠且資金跟不上建設(shè)等各方面原因，住房保障體系不完善。

（五）市場投資秩序混亂

外資對我國房地產(chǎn)住宅市場過猛進(jìn)入，一定程度上干擾和削弱了我國貨幣政策的執(zhí)行力，造成市場秩序混亂。

四、規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的對策與建議

（一）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)評估，分散金融風(fēng)險(xiǎn)

應(yīng)當(dāng)深刻汲取國內(nèi)外由房地產(chǎn)市場問題導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)事件的教訓(xùn)，詳細(xì)研究商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)評估體系，形成具有一定前瞻性的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。還應(yīng)當(dāng)適時(shí)引入國際上比較成熟的貸款擔(dān)保機(jī)制，發(fā)展針對商品住宅的貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，有效分散該類貸款的風(fēng)險(xiǎn)，保障金融安全。

（二）城中村及棚戶區(qū)改造的貨幣化安置

真正的廣大剛性需求對應(yīng)的普通住宅房屋的供應(yīng)明顯缺乏。因此，要從根本上化解房地產(chǎn)庫存，政府需要將大規(guī)模的高庫存商品房合理轉(zhuǎn)化，將它們轉(zhuǎn)變成為棚戶區(qū)改造需要的保障性住房，即剛性供給。

（三）嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款

房地產(chǎn)“泡沫式”發(fā)展愈演愈烈意味著房貸的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)越來越高對此，以下三種行為將不予貸款：

1.已至少空置三年的住宅房屋作為信貸行為的抵押物，不能給予貸款：2.向銀行借款用于繳納從政府手中獲取土地的土地出讓金，不能給予貸款：3.對持有大量土地、有儲存房源傾向的企業(yè)，不再對其提供貸款。

（四）謹(jǐn)慎擴(kuò)大貸款，研究適度展期

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，商品住宅庫存過量問題與金融機(jī)構(gòu)信貸把關(guān)不嚴(yán)有較大關(guān)聯(lián)。在住房消費(fèi)市場，要嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定，積極支持符合條件的購房者，堅(jiān)決拒絕不符條件者，W免房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)過度傳導(dǎo)到金融機(jī)構(gòu)，造成風(fēng)險(xiǎn)隱患。

五、結(jié)語

本篇論文以房地產(chǎn)住宅市場的房價(jià)受各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響的變化情況為研究對象，從一般到特殊，從宏觀到微觀，最終找到了調(diào)控政策指標(biāo)中對房價(jià)最深刻的因素，針對銷售面積及庫存的消除給出對策建議。