程雙

摘要：本文對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的主要問(wèn)題進(jìn)行分析，以此為依據(jù)，提出加大對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度，提高管理水平、在銷(xiāo)售過(guò)程中進(jìn)行目標(biāo)管理、保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性等有效措施，旨在房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的工作，為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理;財(cái)務(wù)管理;財(cái)務(wù)數(shù)據(jù);目標(biāo)管理

目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制不斷的改革，各種依附于房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售代理企業(yè)也受到了一定的影響。由于行業(yè)內(nèi)的同行較多，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理的管理制度也不完善，加上中介行業(yè)本身就具有的問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理業(yè)的成本支出較大，盈利能力較差。因此，房地產(chǎn)銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)明確自身的工作職責(zé)，從提高自身專(zhuān)業(yè)水平入手，在實(shí)際的管理過(guò)程中做好企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的根源，提出有效的解決措施，從而促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的主要問(wèn)題

（一）經(jīng)營(yíng)者財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)

首先，大多數(shù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者普遍都存在重視銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，輕視財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)銷(xiāo)售的合同簽訂過(guò)程或重大的經(jīng)營(yíng)決策中，都沒(méi)有積極聽(tīng)取財(cái)務(wù)人員的意見(jiàn)，認(rèn)為財(cái)務(wù)部門(mén)的主要工作職能就是簡(jiǎn)單的記賬工作，只是讓財(cái)務(wù)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)賬或制定財(cái)務(wù)報(bào)表等工作，沒(méi)有意識(shí)到財(cái)務(wù)工作的重要性，企業(yè)的重大決策缺乏有力的依據(jù)。其主要原因還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的現(xiàn)代化管理意識(shí)不強(qiáng)，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響[1]。

（二）營(yíng)改增對(duì)銷(xiāo)售代理企業(yè)的影響

雖然營(yíng)改增的實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠有效的推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)造成了一定的不利影響，甚至加重負(fù)擔(dān)較高的稅收負(fù)擔(dān)會(huì)在一定程度上增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力，長(zhǎng)此以往會(huì)造成較為惡劣的影響。例如，雖然營(yíng)改增后減少了稅收名目，由于銷(xiāo)售代理企業(yè)的融資渠道有限，導(dǎo)致企業(yè)要背負(fù)的利息成本較高。另外，對(duì)于營(yíng)改增政策后的業(yè)務(wù)抵扣問(wèn)題，也對(duì)銷(xiāo)售代理企業(yè)造成一定的影響。房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，需要繳納的稅收費(fèi)用也相對(duì)較高。如教育配置、供電配套、政府規(guī)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等，都是開(kāi)發(fā)業(yè)必須支付的費(fèi)用。在項(xiàng)目還未完工時(shí)就需要繳納增值稅的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展造成一定的影響。

（三）財(cái)務(wù)管理職能的實(shí)際效用不大

首先，就房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)的實(shí)際狀況進(jìn)行分析，普遍存在財(cái)務(wù)管理職能實(shí)際效用不大的現(xiàn)象，主要的工作職能停留在會(huì)計(jì)核算中，缺乏企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及財(cái)務(wù)管控工作能力，無(wú)法保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，進(jìn)而無(wú)法為企業(yè)的重大決策提供依據(jù)，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)內(nèi)部，沒(méi)有建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)核算制度，沒(méi)有貫徹相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算程序，導(dǎo)致會(huì)計(jì)資料及數(shù)據(jù)的可靠性不強(qiáng)。其主要原因表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：①管理者對(duì)于財(cái)務(wù)管理的定位不高，只是進(jìn)行對(duì)日常工作的會(huì)計(jì)核算，對(duì)于財(cái)務(wù)管理的智能要求較低。②許多財(cái)務(wù)工作人員沒(méi)有明確自身的工作職責(zé)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生時(shí)沒(méi)有人承擔(dān)責(zé)任，進(jìn)而影響企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益。

二、提高房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的有效措施

（一）加大對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度，提高管理水平

房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者要意識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要性，在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，將企業(yè)的銷(xiāo)售與財(cái)務(wù)費(fèi)用直接掛鉤，加大對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)的管理力度，在涉及到企業(yè)重大決策的過(guò)程中，要積極聽(tīng)取財(cái)務(wù)人員的意見(jiàn)，讓財(cái)務(wù)人員為企業(yè)的房產(chǎn)銷(xiāo)售工作進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，不斷的調(diào)整費(fèi)用支出，并制定完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度。針對(duì)有些企業(yè)擔(dān)心成本過(guò)高，不敢投入的現(xiàn)象，逐步健全機(jī)制，通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售情況及企業(yè)狀況的分析，利用以下兩種方式，有效的提高求財(cái)務(wù)管理水平。①對(duì)銷(xiāo)售收入的數(shù)額進(jìn)行考核，讓銷(xiāo)售人員將工作的重心放在銷(xiāo)售過(guò)程中，避免考慮費(fèi)用的問(wèn)題。②對(duì)支出的費(fèi)用進(jìn)行管理，對(duì)于必要的費(fèi)用，要制定合理的計(jì)劃，逐步完善費(fèi)用考核機(jī)制[2]。

另外，要想有效防止費(fèi)用沒(méi)有節(jié)制的現(xiàn)象，就要進(jìn)行以下幾個(gè)方面的規(guī)定：①對(duì)費(fèi)用的性質(zhì)進(jìn)行劃分，例如，廣告費(fèi)、固定費(fèi)用及變動(dòng)費(fèi)用等，尤其是變動(dòng)費(fèi)用不僅包括業(yè)務(wù)費(fèi)，還包含與銷(xiāo)售部有關(guān)的費(fèi)用，固定費(fèi)用由管理人員的工資及房租等等。②根據(jù)費(fèi)用的差異，制定不同的控制方法及費(fèi)率，根據(jù)合同規(guī)定進(jìn)行定額控制，變動(dòng)費(fèi)率要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際狀況進(jìn)行確定。③加強(qiáng)預(yù)算管理，主要就是為了解決費(fèi)用結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，通過(guò)加強(qiáng)預(yù)算管理的工作，能夠?qū)M(fèi)用結(jié)構(gòu)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，并對(duì)其實(shí)際用途進(jìn)行較為深入的分析。

（二）在銷(xiāo)售過(guò)程中進(jìn)行目標(biāo)管理

在房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)的實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，要注重以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：①利潤(rùn)目標(biāo)②資金占用目標(biāo)③價(jià)值目標(biāo)。相關(guān)的工作人員要根據(jù)以上三個(gè)目標(biāo)，開(kāi)展相應(yīng)的管理工作，要保證對(duì)這三個(gè)目標(biāo)統(tǒng)籌兼顧。要想進(jìn)一步確定銷(xiāo)售目標(biāo)，就要通過(guò)開(kāi)展預(yù)算管理的工作，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，明確措施，并在企業(yè)內(nèi)部落實(shí)績(jī)效考核制度。通過(guò)預(yù)算管理的工作，才能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)防范工作做在事前，對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能夠及時(shí)洞察，使實(shí)際情況與預(yù)算管理不會(huì)存在較大的差異，進(jìn)而使工作人員都能夠明確自身的基本職責(zé)，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展奠定穩(wěn)固的基礎(chǔ)。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部落實(shí)績(jī)效考核的工作，將銷(xiāo)售代理人員的利益與企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作直接掛鉤，進(jìn)而有效的激發(fā)員工的積極性，進(jìn)而提高工作效率[3]。

（三）對(duì)一手房代理項(xiàng)目定位及利潤(rùn)測(cè)算，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

首先，一手房與二手房不同，一手房大多未完工，導(dǎo)致期房的質(zhì)量無(wú)法保證，若銷(xiāo)售代理企業(yè)在選擇樓盤(pán)時(shí)出現(xiàn)失誤，一手房的質(zhì)量若出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)及口碑等造成一定的影響。其次，與二手房相比，一手房的代理費(fèi)用結(jié)算周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致資金回收的風(fēng)險(xiǎn)較高。因此，在進(jìn)行一手房代理項(xiàng)目的過(guò)程中，要明確自身的定位，不要僅僅為了提高業(yè)務(wù)量，不注重開(kāi)發(fā)商的選擇，進(jìn)而給企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響，相關(guān)的工作人員應(yīng)當(dāng)與信譽(yù)良好的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作。另外，一手房代理項(xiàng)目的開(kāi)展會(huì)帶來(lái)一系列的問(wèn)題，例如，業(yè)務(wù)調(diào)整、資源分配等等，企業(yè)要將處理一手房業(yè)務(wù)與二手房業(yè)務(wù)之間的資源分配作為基礎(chǔ)，根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行分析，逐步構(gòu)建新型的財(cái)務(wù)管理體系。

以某銷(xiāo)售代理企業(yè)為例，該企業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，積累了大量的房源，并且一二手房的消費(fèi)者具有互為潛在顧客的關(guān)系，在一手房代理項(xiàng)目的開(kāi)展過(guò)程中，可以將一手房源與二手房源進(jìn)行匹配，實(shí)現(xiàn)資源共享，進(jìn)而獲得更高的業(yè)績(jī)。經(jīng)過(guò)近幾年的市場(chǎng)擴(kuò)張與政府政策的變化，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)低迷，成交量不高，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的測(cè)算不夠精確，內(nèi)部資源也沒(méi)有得到合理的利用。而一手房代理項(xiàng)目的開(kāi)展能夠有效的解決這一問(wèn)題，從根本上解決資源閑置的情況。

（四）保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)質(zhì)量

首先，市場(chǎng)的財(cái)務(wù)管理工作需要依靠數(shù)據(jù)說(shuō)話，相關(guān)的財(cái)務(wù)工作人員及銷(xiāo)售管理人員都應(yīng)當(dāng)明確數(shù)據(jù)處理的基本流程，并做好原始記錄，日常等級(jí)與數(shù)據(jù)的總結(jié)整合。營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人要加強(qiáng)與財(cái)務(wù)部門(mén)管理人員之間的協(xié)調(diào)與溝通，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)的實(shí)際銷(xiāo)售情況要做到心中有數(shù)，進(jìn)而有效的提高房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)的業(yè)績(jī)。與此同時(shí)，企業(yè)的預(yù)算管理、費(fèi)用開(kāi)支及預(yù)算管理工作，都需要準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，若財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不及時(shí)、不準(zhǔn)確，就會(huì)導(dǎo)致費(fèi)用開(kāi)支缺乏相應(yīng)的保障，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的后續(xù)工作開(kāi)展造成阻礙。因此，相關(guān)的工作人員要不斷的加強(qiáng)數(shù)據(jù)的管控力度，不斷的完善報(bào)表工作的制定流程，進(jìn)而為財(cái)務(wù)管理的工作開(kāi)展奠定穩(wěn)固的基礎(chǔ)[4]。

（五）營(yíng)改增后對(duì)成本管理、稅務(wù)籌劃的應(yīng)對(duì)措施

房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)務(wù)必要提前做好財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備，在一定程度上提高成本管理質(zhì)量與財(cái)務(wù)核算水平。通過(guò)精細(xì)化的財(cái)務(wù)核算有效的開(kāi)展稅務(wù)籌劃的工作，不斷的強(qiáng)化稅收管控。在營(yíng)改增政策下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)要保證項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅能夠得到抵扣，對(duì)企業(yè)的費(fèi)用支出盡可能的取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。項(xiàng)目進(jìn)行合理的評(píng)估，并為房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)爭(zhēng)取一定的稅收減免，加強(qiáng)對(duì)于成本管理模式的調(diào)整，利用營(yíng)改增，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不斷提高。

（六）加強(qiáng)績(jī)效考核工作

在房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，要注重加強(qiáng)績(jī)效考核工作，對(duì)于銷(xiāo)售代理人員的工作效率及成果進(jìn)行考核，因?yàn)殇N(xiāo)售代理的業(yè)績(jī)直觀的表現(xiàn)了企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況以及資金回收狀況，相關(guān)的管理人員要將員工的績(jī)效考核工作與企業(yè)的財(cái)務(wù)管理結(jié)合，將員工的實(shí)際利益與企業(yè)的發(fā)展直接掛鉤，從根本上激發(fā)員工的工作積極性?？梢圆扇∫韵聝煞N方式：

1.績(jī)效工資模式。取消銷(xiāo)售代理的基本底薪，在不改變企業(yè)成本的前提下，根據(jù)員工的績(jī)效考核結(jié)果進(jìn)行收入分配，要對(duì)各種指標(biāo)進(jìn)行考核，這種模式能夠使員工及時(shí)發(fā)現(xiàn)自身的問(wèn)題，進(jìn)而有效的提高工作效率。

2.底薪+績(jī)效工資+團(tuán)隊(duì)提成。將銷(xiāo)售的總提成劃分為績(jī)效工資與團(tuán)隊(duì)提成兩個(gè)部分，進(jìn)而激發(fā)員工的團(tuán)隊(duì)意識(shí)，縮小工資差異，逐步構(gòu)建穩(wěn)定的財(cái)務(wù)環(huán)境，為房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，本文主要闡述了房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的主要問(wèn)題，相關(guān)的銷(xiāo)售代理工作人員要及時(shí)找出問(wèn)題的薄弱環(huán)節(jié)，逐步轉(zhuǎn)變?cè)械墓芾砟Ｊ?，在一定程度上提高房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)水平與營(yíng)銷(xiāo)能力，及時(shí)洞察市場(chǎng)環(huán)境的變化，才能夠?qū)?zhuān)業(yè)分工的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最大化，管理者要意識(shí)到強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性，逐步完善相關(guān)的規(guī)章制度，有效的提高銷(xiāo)售代理人員的工作質(zhì)量與效率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

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