李樹平

摘要：在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)化進(jìn)程逐漸加快，與此同時(shí)，人們逐漸加大了對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的重視力度。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，要想穩(wěn)定運(yùn)行，就需要制定出相應(yīng)的控制對(duì)策來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題出現(xiàn)的概率，以此確保房地產(chǎn)領(lǐng)域良好經(jīng)營(yíng)。在本篇文章中，主要分析了新時(shí)代下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并且提出了一系列的控制策略。

關(guān)鍵詞：新時(shí)代;房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理;風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題;控制對(duì)策

中圖分類號(hào)：F299.233.42

文獻(xiàn)識(shí)別碼：A

文章編號(hào)：1001-828X（2019）010-0229-01

為了推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，就需要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的控制力度，這是當(dāng)前需要解決的重點(diǎn)問(wèn)題。從當(dāng)前情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)具備開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大、和稅負(fù)高等一系列特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)中面臨著較多的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。如果沒(méi)有制定完善的風(fēng)險(xiǎn)控制策略，企業(yè)運(yùn)行將受到很大的制約。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的背景下，制定完善的財(cái)務(wù)管理體系，是降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)概率，促使企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

一、新時(shí)代背景下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在的主要風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

（一）預(yù)算管理不到位

房地產(chǎn)企業(yè)是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的主要?jiǎng)恿?，其中，?duì)于項(xiàng)目投資的資金需求非常大。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，無(wú)論是地價(jià)還是建筑造價(jià)，都呈現(xiàn)出了明顯的上漲趨勢(shì)，其作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成成分，一旦沒(méi)有實(shí)施科學(xué)合理的預(yù)算管理工作，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生不良的影響，致使企業(yè)項(xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)展，進(jìn)而使企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)波動(dòng)大，越來(lái)越多的中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)，高額的資產(chǎn)負(fù)債率已迫使企業(yè)陷入困境，不得不停止開(kāi)發(fā)，尋求項(xiàng)目合作或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，這正是房地產(chǎn)預(yù)算管理失控的后果。因此，不做好預(yù)算管理勢(shì)必阻礙房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

（二）土地增值稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)必須要繳納的一個(gè)重要稅種，與此同時(shí)，在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)中所繳納的稅額中也占據(jù)了很大的比例，因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值的稅負(fù)比較重，在進(jìn)行稅務(wù)核算時(shí)也比較復(fù)雜。不僅僅需要專業(yè)的人員進(jìn)行合作，還需要耗費(fèi)大量的人力物力。除此之外，土地屬于不可再生資源，我國(guó)嚴(yán)格的土地供給制度也加劇了土地資源的稀缺化。自2007年以來(lái)，國(guó)家稅務(wù)部門對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅進(jìn)行了全面的清算，加大了征收管理的力度，房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅的稅負(fù)水平一直持續(xù)上漲，因此，土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大。通過(guò)開(kāi)展多項(xiàng)目實(shí)際調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)由于受高額地價(jià)的驅(qū)使越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于高附加值產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，以實(shí)現(xiàn)高額現(xiàn)金流及利潤(rùn)。這恰恰大大增加了土地增值額，導(dǎo)致土增稅負(fù)率高達(dá)50%，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)極大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

二、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)控制的基本措施

（一）制定完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和防范風(fēng)險(xiǎn)體系

在房地產(chǎn)運(yùn)行期間，需要制定完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)體系，在構(gòu)建相關(guān)體系的基礎(chǔ)上來(lái)管理房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，提升內(nèi)部管理效率，以此為后期工作的開(kāi)展提供良好的依據(jù)。企業(yè)需要構(gòu)建相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施適當(dāng)?shù)囊?guī)避風(fēng)險(xiǎn)，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)防范體系，可以使房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，能夠積極有效的進(jìn)行應(yīng)對(duì)，將風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的影響降到最低。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平

在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理期間，還存在著諸多的影響因素，項(xiàng)目投資前必須確定資本預(yù)算，在綜合性探究項(xiàng)目預(yù)算的基礎(chǔ)上對(duì)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的資金進(jìn)行全面預(yù)算，并且制定出有效的各年度預(yù)算管理計(jì)劃方案，有效控制收支，從整體上出發(fā)，落實(shí)到開(kāi)發(fā)過(guò)程中的第一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，為以抑制風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（三）通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行調(diào)查來(lái)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)期間，需要做好市場(chǎng)調(diào)查工作，以此積極應(yīng)對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。通過(guò)相關(guān)探究表面，受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的巨大沖擊，其對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生的影響非常大。基于此，企業(yè)應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)查工作，在了解市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行情況的基礎(chǔ)上開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)提升自身的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，清楚的認(rèn)識(shí)到社會(huì)設(shè)計(jì)要求，采取合理的方式對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

（四）提高土地增值稅的籌劃意識(shí)

由于土地增值稅的周期比較長(zhǎng)，并且采取的是先預(yù)征后清算的方式，并且大部分的稅收政策還不夠精確，從而增加了增稅籌劃工作難度。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土增稅的風(fēng)險(xiǎn)防控工作應(yīng)當(dāng)分為三個(gè)階段。首先，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作者應(yīng)提高納稅風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，全面掌握土增稅各項(xiàng)稅收制度及計(jì)算方法，能夠精準(zhǔn)的計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目的土增稅;其次，在項(xiàng)目投資初期應(yīng)根據(jù)投資目標(biāo)成本建議土增稅測(cè)算模型，運(yùn)用彈性敏感性分析方法指導(dǎo)項(xiàng)目利潤(rùn)投資測(cè)算;最后，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一個(gè)自然年度內(nèi)應(yīng)結(jié)合最新的稅收政策及優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增稅模型的修改，逐步實(shí)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中圭增稅的監(jiān)測(cè)與調(diào)控目標(biāo)。除此之外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員而言，需要時(shí)刻的掌握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、相關(guān)財(cái)稅政策的最新信息，依據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)緊跟國(guó)家政策的變化，保證企業(yè)的利益。

三、結(jié)語(yǔ)

以上所述，要想促使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行，就需要加大對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防力度，建立規(guī)范、有效的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，以此減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的發(fā)生。

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