馬宏偉 舒仁忠 陳樹良

摘 要：以沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格與商品住宅用地價(jià)格研究對(duì)象，采用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)的方法進(jìn)行實(shí)證研究，并檢驗(yàn)假設(shè)的有效性。經(jīng)過(guò)一系列檢驗(yàn)得出結(jié)論：二者具有較強(qiáng)的相關(guān)性；兩變量本身是非平穩(wěn)的，二階差分后平穩(wěn)；沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)與地價(jià)呈現(xiàn)出長(zhǎng)期均衡的協(xié)整關(guān)系，滯后期為1時(shí)，沈陽(yáng)市地價(jià)是因；滯后期為2-10時(shí)，沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)與地價(jià)無(wú)因果關(guān)系；滯后期為11時(shí)，沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)是因。在短期內(nèi)沈陽(yáng)市應(yīng)通過(guò)調(diào)整土地供需矛盾調(diào)控房?jī)r(jià)、中期內(nèi)沈陽(yáng)市應(yīng)規(guī)范商品房市場(chǎng)、長(zhǎng)期來(lái)看沈陽(yáng)市應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持去庫(kù)存政策、保證土地價(jià)值等方面給出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：沈陽(yáng)市；房?jī)r(jià)；地價(jià)；相互關(guān)系

一、研究背景

自1998年中國(guó)住房制度改革啟動(dòng)后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了空前的發(fā)展。對(duì)于沈陽(yáng)市來(lái)說(shuō)，2017年上半年樓市復(fù)蘇明顯，而從下半年開始沈陽(yáng)市開啟了限售政策，這就標(biāo)志著沈陽(yáng)市又將迎來(lái)新一輪的嚴(yán)控期，從2015年“去庫(kù)存”大方針實(shí)施以來(lái)，沈陽(yáng)市就一直享受著該政策帶來(lái)的整改效果，而實(shí)行這兩個(gè)政策的主要原因莫過(guò)于房?jī)r(jià)的飛速上漲。在商品房市場(chǎng)中，盡管“去庫(kù)存”方針已經(jīng)實(shí)施兩年之久，但沈陽(yáng)市房屋庫(kù)存仍然出于高位，使得房?jī)r(jià)高速上漲，居高不下。為了改善這種現(xiàn)象，持續(xù)新增土地入市，使購(gòu)買者又回到了土拍市場(chǎng)。這種情況下品牌房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要好于于本土的房地產(chǎn)企業(yè)，而使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入品牌化。

二、研究?jī)?nèi)容與方法

通過(guò)文獻(xiàn)綜述和基本理論的研究，弄清房?jī)r(jià)與地價(jià)的基本特點(diǎn)及其影響因素，并從宏觀角度得出沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的相互關(guān)系，將其作為實(shí)證研究中的理論假設(shè)。

實(shí)證研究中采用的研究方法為格蘭杰因果檢驗(yàn)，得出沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)與地價(jià)之間在不同滯后期下的格蘭杰因果關(guān)系，以驗(yàn)證理論假設(shè)。根據(jù)理論研究和不同滯后期下二者的格蘭杰因果關(guān)系，為政府提出不同時(shí)期內(nèi)切實(shí)有效的調(diào)控政策提供決策依據(jù)。

三、基本理論

1.相關(guān)性分析

相關(guān)關(guān)系是社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之間相互關(guān)系的一種，且普遍存在于社會(huì)經(jīng)濟(jì)中，采用相關(guān)性分析的基本理論和方法，可以研究社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之間相互影響、相互制約的相關(guān)關(guān)系。

2.單位根檢驗(yàn)

在進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)前，應(yīng)先對(duì)兩變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，最常用的方法是“單位根檢驗(yàn)”，單位根檢驗(yàn)是指檢驗(yàn)序列中是否存在單位根，因?yàn)榇嬖趩挝桓男蛄惺欠瞧椒€(wěn)。

3.協(xié)整檢驗(yàn)

由于現(xiàn)實(shí)中的經(jīng)濟(jì)變量往往都是非平穩(wěn)的，一般通過(guò)差分的方法使其達(dá)到平穩(wěn)狀態(tài)，但是差分后的序列會(huì)丟失原始數(shù)據(jù)中部分的信息，因此采用協(xié)整檢驗(yàn)的方法來(lái)檢驗(yàn)二者之間是否存在穩(wěn)定的均衡關(guān)系，如果具有協(xié)整關(guān)系，則可進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。

4.格蘭杰因果檢驗(yàn)

如果兩變量之間存在著協(xié)整關(guān)系，則說(shuō)明可以對(duì)二者進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。格蘭杰因果檢驗(yàn)是檢驗(yàn)兩個(gè)經(jīng)濟(jì)變量之間是否存在著因果關(guān)系的一種檢驗(yàn)方法。其統(tǒng)計(jì)學(xué)本質(zhì)上是對(duì)平穩(wěn)時(shí)間序列數(shù)據(jù)的一種預(yù)測(cè)。

四、數(shù)據(jù)選取及處理

（1）數(shù)據(jù)選取

考慮數(shù)據(jù)的可獲取性，選取了2007年第1季度至2017年第4季度共44個(gè)季度的沈陽(yáng)市住宅商品房?jī)r(jià)格和住宅用地價(jià)格季度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，數(shù)據(jù)全部來(lái)源于前瞻網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)。具體數(shù)據(jù)件附錄I。

（2）數(shù)據(jù)處理

首先將原始數(shù)據(jù)處理成指數(shù)形式進(jìn)行檢驗(yàn)，使得數(shù)據(jù)具有同質(zhì)可比性，以 2007年1季度的數(shù)據(jù)為基期，將房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)定義為其他月份的數(shù)據(jù)與基期的比值，具體數(shù)據(jù)見附錄II，用HP表示房?jī)r(jià)指數(shù)，用LP表示地價(jià)指數(shù)。即：

五、實(shí)證分析

（1）相關(guān)性分析

使用spss軟件對(duì)2007年-2017年各季度沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)數(shù)（LNHP）和地價(jià)指數(shù)對(duì)數(shù)（LNLP）進(jìn)行相關(guān)性分析。

由表1可知，LNHP和LNLP之間的相關(guān)系數(shù)為0.884，屬于高度相關(guān)。在0.01水平上，相關(guān)系數(shù)顯著性檢驗(yàn)sig相伴概率小于0，所以計(jì)算的相關(guān)系數(shù)顯著有效。因此沈陽(yáng)市沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)指數(shù)與地價(jià)指數(shù)之間高度相關(guān)，且相關(guān)系數(shù)顯著有效。

（2）平穩(wěn)性檢驗(yàn)

使用軟件EViews6.0在采用ADF單位根檢驗(yàn)的方法檢驗(yàn)變量的平穩(wěn)性。根據(jù)計(jì)算，在1%、5%、10%顯著性水平下的檢驗(yàn)值都大于臨界值，因此，接受原假設(shè)，序列非平穩(wěn)。因此對(duì)二者分別進(jìn)行一階差分，LNLP的一階差分序列在5%、10%顯著性水平下平穩(wěn)，但在1%的顯著性水平下非平穩(wěn)，而LNHP的一階差分序列在1%、5%、10%顯著性水平下均為非平穩(wěn)，則對(duì)二者進(jìn)行二階差分，得出二者的ADF檢驗(yàn)值均小于所有顯著性水平下的臨界值，可以得出在顯著性水平為1%時(shí)兩變量都為二階單整，即都為I（2）變量，因此兩者之間可能存在協(xié)整關(guān)系，所以下一步進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

（3）協(xié)整檢驗(yàn)

對(duì)殘差序列進(jìn)行ADF檢驗(yàn)。

由表2可知，殘差序列項(xiàng)零階差分ADF檢驗(yàn)值在1%、5%顯著性水平下比臨界值大，此時(shí)序列為非平穩(wěn)，但在10%顯著性水平下殘差序列項(xiàng)的檢驗(yàn)值小于臨界值，因此在10%的顯著性水平下，殘差序列項(xiàng)平穩(wěn)，由此可以得出，在顯著性水平為10%時(shí)，房?jī)r(jià)指數(shù)與地價(jià)指數(shù)兩者具有協(xié)整關(guān)系，即二者之間具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。因此可以進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。

（4）格蘭杰因果檢驗(yàn)

經(jīng)過(guò)以上協(xié)整檢驗(yàn)，得出沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)與地價(jià)之間存在著協(xié)整關(guān)系，因此，可以對(duì)二者進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。下面采用Eviews6.0軟件對(duì)二者在滯后1～11期進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。

由表3可知，在10%的顯著性水平下，滯后1期時(shí)，“地價(jià)不是房?jī)r(jià)的格蘭杰成因”的p值小于0.1，拒絕原假設(shè)，“房?jī)r(jià)不是地價(jià)的格蘭杰成因”的p值大于0.1，拒絕原假設(shè)，說(shuō)明存在著地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)單向的因果關(guān)系；滯后2期至滯后期10期，二者的p值均大于0.1，接受原假設(shè)，說(shuō)明房?jī)r(jià)與地價(jià)之間無(wú)因果關(guān)系；滯后11期時(shí)，“地價(jià)不是房?jī)r(jià)的格蘭杰成因”的p值大于0.1，接受原假設(shè)，“房?jī)r(jià)不是地價(jià)的格蘭杰成因”的p值小于0.1，拒絕原假設(shè)，說(shuō)明存在著房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)單向的因果關(guān)系。

六、研究結(jié)論

（1）沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)與地價(jià)之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系

由相關(guān)性分析可知，兩者之間的相關(guān)系數(shù)為0.884，屬于高度相關(guān)。在0.01水平上，相關(guān)系數(shù)顯著有效。而雖然平穩(wěn)性檢驗(yàn)表明二者為非平穩(wěn)時(shí)間序列，但經(jīng)協(xié)整檢驗(yàn)得，殘差序列一階差分表現(xiàn)為平穩(wěn)，由此可以判斷，LNHP和LNLP兩者具有協(xié)整關(guān)系，即具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

（2）短期內(nèi)，沈陽(yáng)市地價(jià)是房?jī)r(jià)的格蘭杰成因

在地價(jià)不是房?jī)r(jià)的格蘭杰成因的命題中，p值小于10%的顯著性水平，因此拒絕原假設(shè)，說(shuō)明沈陽(yáng)市地價(jià)是房?jī)r(jià)的格蘭杰成因；在房?jī)r(jià)不是地價(jià)的格蘭杰成因的命題中，p值大于10%的顯著性水平，因此接受原假設(shè)，說(shuō)明沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)不是地價(jià)的格蘭杰成因。由此可判斷，短期內(nèi)，沈陽(yáng)市地價(jià)是房?jī)r(jià)的格蘭杰成因。

（3）中期內(nèi)，沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)與地價(jià)之間不存在格蘭杰因果關(guān)系

從中期看（滯后2期至10期），在地價(jià)不是房?jī)r(jià)的格蘭杰成因的命題中，p值大于10%的顯著性水平，因此接受原假設(shè)，說(shuō)明沈陽(yáng)市地價(jià)不是房?jī)r(jià)的格蘭杰成因；在房?jī)r(jià)不是地價(jià)的格蘭杰成因的命題中，p值大于10%的顯著性水平，因此接受原假設(shè)，說(shuō)明沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)不是地價(jià)的格蘭杰成因。所以，中期內(nèi)沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)與地價(jià)之間不存在因果關(guān)系。

（4）長(zhǎng)期來(lái)看，沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)是地價(jià)的格蘭杰成因

長(zhǎng)期內(nèi)（滯后11期），在地價(jià)不是房?jī)r(jià)的格蘭杰成因的命題中，p值大于10%的顯著性水平，因此接受原假設(shè)，說(shuō)明沈陽(yáng)市地價(jià)不是房?jī)r(jià)的格蘭杰成因；在房?jī)r(jià)不是地價(jià)的格蘭杰成因的命題中，p值小于10%的顯著性水平，因此拒絕原假設(shè)，說(shuō)明沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)是地價(jià)的格蘭杰成因。由此可判斷，長(zhǎng)期來(lái)看，沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)是地價(jià)的格蘭杰成因。

七、建議

（1）短期內(nèi)沈陽(yáng)市應(yīng)通過(guò)調(diào)整土地供需矛盾調(diào)控房?jī)r(jià)

短期內(nèi)，沈陽(yáng)市地價(jià)是房?jī)r(jià)的格蘭杰成因，房?jī)r(jià)不是地價(jià)的格蘭杰成因。此時(shí)，房?jī)r(jià)在很大程度上表現(xiàn)為“需求拉動(dòng)型”，所以可以通過(guò)調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)的供需來(lái)間接調(diào)控房?jī)r(jià)。又考慮到在短期內(nèi)的可行性，所以給出以下建議。

（2）供應(yīng)方式上對(duì)不同類型的住宅用地進(jìn)行區(qū)別對(duì)待

沈陽(yáng)市土地供應(yīng)主要包括出讓和劃撥兩種方式。一是對(duì)于普通住宅用地，采用出讓的供應(yīng)方式。二是對(duì)于高檔住宅用地，也采用出讓的供應(yīng)方式，在延續(xù)普通住宅的限制方法外，還要控制高檔住宅用地的供應(yīng)量來(lái)控制地價(jià)，以控制房?jī)r(jià)。

（3）加強(qiáng)土地供應(yīng)監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊違規(guī)行為

一是時(shí)時(shí)監(jiān)管沈陽(yáng)市土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。二是對(duì)沈陽(yáng)市土地市場(chǎng)的供應(yīng)量、供應(yīng)價(jià)格、交易量、交易價(jià)格等信息進(jìn)行檢測(cè)與統(tǒng)計(jì)，為下一輪的土地實(shí)施計(jì)劃打下基礎(chǔ)。三是建立誠(chéng)信擋案機(jī)制。

（4）中期內(nèi)沈陽(yáng)市應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持去庫(kù)存政策，保證土地價(jià)值

中期看，沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)不是地價(jià)的格蘭杰成因，地價(jià)也不是房?jī)r(jià)的格蘭杰成因。此時(shí)，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的影響較為弱化，但房地產(chǎn)市場(chǎng)中依然存在一些待解決的問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題沈陽(yáng)市應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持去庫(kù)存政策來(lái)保證土地價(jià)值。

（5）堅(jiān)持去庫(kù)存政策不放松

一是繼續(xù)堅(jiān)持去庫(kù)存政策。二是不可通過(guò)降低地價(jià)的方式來(lái)降低房?jī)r(jià)。

（6）長(zhǎng)期內(nèi)沈陽(yáng)市應(yīng)規(guī)范商品房市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)上漲控制地價(jià)

長(zhǎng)期來(lái)看，沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)是地價(jià)的格蘭杰成因，而地價(jià)不是房?jī)r(jià)的格蘭杰成因。此時(shí)，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)有明顯的影響作用，應(yīng)規(guī)范商品房市場(chǎng)，調(diào)節(jié)房屋供需矛盾，防止房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲而抑制地價(jià)，又考慮到長(zhǎng)期內(nèi)的可行性，所以給出以下建議：

劃分收入水平合理調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

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