摘 要：房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷起步、調(diào)整、發(fā)展、調(diào)控等階段后，正面臨著前所未有的考驗，資本結(jié)構(gòu)的矛盾也日益凸顯。本文討論了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀及存在問題，并提出完善措施。

關(guān)鍵詞：融資方式；資本結(jié)構(gòu)；資產(chǎn)負(fù)債

一、背景及意義

（1）研究背景

隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟政策力度進一步加深，一些房地產(chǎn)企業(yè)的弊端日益暴露，面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險，首先表現(xiàn)在政府緊縮限購與信貸相關(guān)政策，推出廉租房項目，控制投機炒作，使得商品房銷售大減，房地產(chǎn)企業(yè)存貨積壓，資金循環(huán)不暢；其次面對將要到期的長、短期借款，企業(yè)償債壓力大。所以在這種嚴(yán)峻的形勢下，具有強大的融資和優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的能力，就成了企業(yè)在這新一輪“改革”浪潮中成功的關(guān)鍵。

（2）研究意義

根據(jù)2018年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)達到近95897家比2016年增漲了近1000家。平均從業(yè)人數(shù)也比2016年增漲了近10萬人。房地產(chǎn)投資約占固定資產(chǎn)投資的19%。

房地產(chǎn)是與民生息息相關(guān)的行業(yè)，在其發(fā)展的過程中，需要多個部門及行業(yè)為其服務(wù)，并且能帶動金融、商務(wù)、旅游、交通、等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而利弊共存，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)忽視自身價值和社會責(zé)任，盲目追求企業(yè)擴張，瘋狂地擴大銀行貸款，繼而以高價獲得土地使用權(quán)并進行投機炒作，最終使房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)問題日益涌現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

（1）房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)2012年我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為75.2%、2017年為79.1%，一直處于逐年遞增的趨勢，其中12年到14年每年增長一個百分點，15年后增長率趨勢有所放緩。說明房地產(chǎn)業(yè)開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，傾向于平穩(wěn)的經(jīng)營測略。而我國的房地產(chǎn)企業(yè)無法對金融市場的變化迅速做出反應(yīng)，絕大部分企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理，總體上來說還是發(fā)展不夠成熟。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)

我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是債務(wù)和股權(quán)籌資，債務(wù)籌資主要依賴寬松且可靠的銀行貸款。根據(jù)統(tǒng)計局和銀監(jiān)會的統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)企業(yè)超一半的資金直接來源于銀行系統(tǒng)，而且自籌資金大部分來源于企業(yè)剩余利潤，剩余利潤又主要來自于企業(yè)的銷售收入，通常半數(shù)以上的購房者都會使用銀行貸款來支付購房款，那么在自籌資金中又有一大部分來源于銀行，這實質(zhì)上變成了房地產(chǎn)企業(yè)的間接銀行貸款。綜上所述，保守估計我國房地產(chǎn)行業(yè)大約七成以上的融資額都是直接或者間接地通過銀行貸款的方式籌集的，導(dǎo)致短期借款占公司負(fù)債總額的50%以上。說明房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營流動資金嚴(yán)重不足，過于依賴銀行貸款，融資結(jié)構(gòu)單一，過高的財務(wù)杠桿，不僅給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了過高的經(jīng)營風(fēng)險，而且容易引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的波動，危害金融市場的穩(wěn)定。

三、A房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)研究

（1）A房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)分析

A房地產(chǎn)是一家大型上市企業(yè)，2017年公司實現(xiàn)合同銷售金額304億，凈利潤32億，當(dāng)前發(fā)展穩(wěn)定。

從上表數(shù)據(jù)看出，A地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)遠低于行業(yè)水平，資本結(jié)構(gòu)較合理，償債壓力小。但是2013年到2017年房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率增長了約3個百分點，而A地產(chǎn)增長了5個點而且2015年在行業(yè)負(fù)債水平有些許下降的情況下，A地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率卻有了較大幅度的增長，說明企業(yè)在進入成長期后，隨著財務(wù)狀況的好轉(zhuǎn)，A地產(chǎn)沒有更好地優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，而是進一步擴大債務(wù)比率。

（2）資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的啟示

1.降低資產(chǎn)負(fù)債率。財務(wù)杠桿過大是我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的突出問題，企業(yè)在調(diào)整資本結(jié)構(gòu)時，應(yīng)最先考慮怎樣提高企業(yè)經(jīng)營的抗風(fēng)險能力，如何降低還本付息壓力。運用充分考慮了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和資本成本因素的公司價值比較法，通過科學(xué)計算，得出以公司價值最大化為目標(biāo)的最優(yōu)資產(chǎn)負(fù)債率，合理的負(fù)債規(guī)模就要立足于此基數(shù)。

2.適當(dāng)提高企業(yè)長期負(fù)債比。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在短期負(fù)債比例大的現(xiàn)象。企業(yè)主要通過銀行貸款來進行負(fù)債融資，而銀行主要提供短期流動貸款，這種債務(wù)結(jié)構(gòu)要求企業(yè)必須具有較高的短期償債能力，但是這種能力會妨礙企業(yè)在風(fēng)險來臨時做出理性決策。對于急需長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)而言，這種融資方式具有明顯制約性。

3.多元化融資。摒棄單一的融資方式房地產(chǎn)企業(yè)才能實現(xiàn)健康發(fā)展，可以利用合作、合資、聯(lián)營等多種方式將資金進入企業(yè)，也可以大膽嘗試獲得海外投入資金，信托融資、上市融資、房地產(chǎn)投資基金等也給企業(yè)資本注入新的活力。

四、結(jié)論

資本結(jié)構(gòu)是影響企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部問題，不像外部因素那么容易表現(xiàn)出來，因而易被忽略，但并不意味著它不重要。合理的資本結(jié)構(gòu)，不僅能優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部系統(tǒng)，更能提升企業(yè)應(yīng)對外來風(fēng)險的能力，是提升企業(yè)價值的關(guān)鍵。

參考文獻

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作者簡介：王佳麗（1994—），女，漢族，籍貫河北清苑縣，學(xué)生，會計專業(yè)碩士，單位：云南師范大學(xué)泛亞商學(xué)院。