高洪

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展行業(yè)的很多問題也就暴露了出來，尤其是資金管理的方面，本文就從房地產(chǎn)企業(yè)的資源管理入手展開研究，分析在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中資金管理存在的問題、并給出了一定改善建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;內(nèi)部控制

隨著我世界化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)也不斷卷進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮之中，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展嗎，隨著政府對(duì)行業(yè)的管理及控制力度的放緩，房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)與也逐漸增加。從上個(gè)世紀(jì)九十年代開始，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的投資迅速擴(kuò)張，尤其是前幾年，隨著一線及二線部分城市房?jī)r(jià)的迅猛增加，房?jī)r(jià)一度出現(xiàn)了失控的狀態(tài)，當(dāng)然國(guó)家面對(duì)這樣的現(xiàn)狀也采取了相關(guān)的措施和宏觀的調(diào)控政策。在政策的控制管理之下，各地的房?jī)r(jià)與而逐漸回落到正常范圍之內(nèi)。在非常嚴(yán)峻的國(guó)際形勢(shì)下，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)還是處于相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，面對(duì)這樣的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也面臨著許多的挑戰(zhàn)，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部也出現(xiàn)了許多的問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)如何采用有效的方式擺脫現(xiàn)在的逆境，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理變成解決問題的關(guān)鍵，只有在資金管理的問題上做出明智的決定，才能使其的更長(zhǎng)久的發(fā)展，使現(xiàn)金流的管理更加科學(xué)，使企業(yè)在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮中，全國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（1）資產(chǎn)負(fù)債率過高

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品的過程中有時(shí)間長(zhǎng)，耗資大，資金回收時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不能依靠自身的現(xiàn)金流來維持經(jīng)營(yíng)并長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，為了使企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)就要從各個(gè)渠道準(zhǔn)備資金，其中最快的籌款方式就是借貸;另外一方面在政府的監(jiān)控管理下，對(duì)企業(yè)的IPO及股權(quán)再融資活動(dòng)的權(quán)限較高，企業(yè)大多時(shí)候是從銀行貸款或者借款進(jìn)行融資來維持企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的，從這兩點(diǎn)來看，企業(yè)的負(fù)債率是非常高的。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的來源及主要渠道是銀行。房地產(chǎn)業(yè)資金的缺乏是非常嚴(yán)重的，如此龐大的資金負(fù)債率對(duì)于企業(yè)的發(fā)展使非常不利的，企業(yè)會(huì)承擔(dān)相當(dāng)大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這樣就不利于企業(yè)的健康發(fā)展。

（2）企業(yè)的資金沉淀現(xiàn)象突出

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金不足的嚴(yán)峻的問題同時(shí)，也存在著資金使用率低下的問題，企業(yè)對(duì)資金的無效占用率也不斷提高;企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過程中容易造成浪費(fèi)，對(duì)投入的資金沒有形成高效的使用鏈，在資金使用后很少一部分產(chǎn)生了效益并流回企業(yè)，這其中的很大一部分都變成了實(shí)際的產(chǎn)品并被積壓下來，為形成經(jīng)濟(jì)效益。所以，企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品的過程中只是一味想要謀取利益沒有考慮到市場(chǎng)的飽和度，大量閑置的空房就在很大的程度上占用了企業(yè)的資金，造成企業(yè)資金回流的困難，導(dǎo)致資金的沉淀現(xiàn)狀十分突出。

（3）項(xiàng)目的盲目投資

在房地產(chǎn)開發(fā)的初期，企業(yè)的收益還是可觀的并且理論的投資回報(bào)與也比較高，所以企業(yè)在利益的驅(qū)使下回盡可能多投入資金，在投資的過程中并沒有將風(fēng)險(xiǎn)等因素充分考慮在內(nèi)，也沒有重視行業(yè)內(nèi)部的潛在風(fēng)險(xiǎn)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律，對(duì)行業(yè)發(fā)展的前景認(rèn)識(shí)不足，面對(duì)困境沒有做好充分的準(zhǔn)備。有些開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)沒有對(duì)當(dāng)前的宏觀環(huán)境做出科學(xué)的分析，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的銷售市場(chǎng)還有展開充足的調(diào)研，企業(yè)對(duì)消費(fèi)者意愿、消費(fèi)能力及市場(chǎng)的供求關(guān)系的認(rèn)知不到位，于是基于這樣的情況企業(yè)就按照自己的想法隨意投資項(xiàng)目，沒有科學(xué)的投資理念及策略;那么企業(yè)面臨的結(jié)果也就可想而知了，在企業(yè)投資很大的情況下就很難會(huì)得到很高的回報(bào)，這樣的盲目投資也勢(shì)必會(huì)使企業(yè)的資金陷入困境。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的途徑

（1）強(qiáng)化投資項(xiàng)目的可行性分析

房地產(chǎn)企業(yè)的投資是非常復(fù)雜的，具體的投資方式也是不同于其他行業(yè)的，企業(yè)的項(xiàng)目投資活動(dòng)是具有綜合性和系統(tǒng)性的;企業(yè)的投資活動(dòng)涉及到很多方面，并且會(huì)受到國(guó)家層面的宏觀調(diào)控的重大影響，在投資的過程中涉及到的資金數(shù)量龐大，房產(chǎn)的建設(shè)時(shí)間比較長(zhǎng)，雖然投資房地產(chǎn)業(yè)能夠獲得較高的收益，但是資金的回收是非常漫長(zhǎng)的并且存在很大的風(fēng)險(xiǎn)性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨這樣的環(huán)境及局勢(shì)，就要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的可行性分析，在投資之前就要充分了解投資項(xiàng)目的各種影響因素，并對(duì)這些影響因素進(jìn)行全面的、科學(xué)的、系統(tǒng)的分析并制定相應(yīng)的環(huán)節(jié)措施，從而達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)有節(jié)約成本的目的，使得企業(yè)的資金能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（2）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑的多元化

當(dāng)前，從金融市場(chǎng)的內(nèi)部情況來看，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的融資而言還是很不完善的，只有少數(shù)較為型的房地產(chǎn)企業(yè)能從資本市場(chǎng)中獲得相應(yīng)的資金;很對(duì)的中小型的房地產(chǎn)企業(yè)都很難從金融市場(chǎng)中獲得融資，他們只能通過銀行的貸款及小型的民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行融資。通過相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以得出，我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)的資源來源70%是從銀行借貸的。從另外一個(gè)方面來看，銀行將大規(guī)模的資金借給企業(yè)是不利于我國(guó)金融體系的進(jìn)一步發(fā)展及完善的，從更深的層面來說可能會(huì)對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)的次序問題造成嚴(yán)重的影響。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的金融市場(chǎng)政策在不斷放松，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道也向著多元化方向發(fā)展，企業(yè)就應(yīng)該順應(yīng)發(fā)展逐漸擴(kuò)寬融資渠道，但是面臨著房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)資金巨大需求的現(xiàn)狀，就需要企業(yè)不斷創(chuàng)新融資渠道，努力開發(fā)融資工具，擴(kuò)展融資的空間、加快證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)接、建立健全相關(guān)的法律制度，來確保房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的多樣性。

參考文獻(xiàn)

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