成杰

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為中國最重要的經(jīng)濟支柱之一，其本行業(yè)的發(fā)展情況也會直接影響到中國總體經(jīng)濟的發(fā)展。當下中國房地產(chǎn)高庫存問題極為嚴重，各地政府及樓市自身不斷進行調(diào)整，但庫存壓力仍然很大。面對這樣的嚴峻局勢，本文通過分析其現(xiàn)況和原因以及汲取國家調(diào)控的經(jīng)驗，從供給側(cè)改革的背景下出發(fā)，在SWOT分析法所給出的理性戰(zhàn)略方向上提出了六條建議。例如：對一、二線城市多購采取梯度增長收稅、為人才配給住房等。并運用層次分析法、建立AHP模型，通過權(quán)重的計算，得出了最佳的解決方案。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革;房地產(chǎn)去庫存;城鎮(zhèn)化;擴大需求

一、中國房地產(chǎn)庫存區(qū)域化

中國房地產(chǎn)庫存分布情況具有區(qū)域性的分布特色。雖然其總體呈現(xiàn)高庫存的形勢，但南北各省之間以及

一、二線城市和三線城市之間的具體情況卻有著很大的不同，這也是政府之所以提出“因城施政”方針的根本原因。故而要了解中國房地產(chǎn)的庫存現(xiàn)況，必須根據(jù)區(qū)域分而論之。

二、造成中國房地產(chǎn)高庫存的原因

（1）供需關(guān)系的錯配

在供給方面，房地產(chǎn)開發(fā)商為追求利益，沒有考慮市場真實需求情況而進行過度的開發(fā);而在需求方面，許多人的購房需求已經(jīng)得到滿足，使得市場總的需求已經(jīng)大大減少。供給和需求沒有得到合理配置，因此造成了供給溢出、供過于求的結(jié)果，房地產(chǎn)高庫存也由此產(chǎn)生。

（2）商品價格過高

對于一、二線城市的房地產(chǎn)庫存量根本問題就是商品價格過高，即其超出其本身價值的數(shù)倍，使絕大多數(shù)人無力購買，庫存堆積也就成為必然。而導(dǎo)致房價過高的一方面原因是投資者對地皮的炒賣;另仿‘面是對商品房的炒賣：擁有一定資金的個人或團體以炒房為目的大量的購買商品房，并在其購買的價格基礎(chǔ)上以一定的梯度增長，當達到其滿意的價格以及時機后將商品房以高價賣出從中謀得暴利。

三、住房調(diào)控分析

在房地產(chǎn)高庫存嚴重影響到國家經(jīng)濟的背景下，政府出臺了許多相關(guān)政策進行調(diào)控，而通過對以下幾條重要國家調(diào)控政策及其成效的分析，我們可以總結(jié)其得失優(yōu)劣，從而更好的幫助解決房地產(chǎn)高庫存難題。

（1）住房限購令，自2010年4月北京正式實行到如今，越來越多的一、二線城市都開始實行了住房限購令。

（2）農(nóng)村戶口補貼買房，農(nóng)民進城后，如果將農(nóng)村的宅基地和耕地歸還集體的，國家有一定的補償，一般來說3-5萬元，具體視情況而定。二是支持農(nóng)民進城購房。

（3）棚改項目，土地被征遷或房屋被征收的農(nóng)民領(lǐng)取貨幣化安置補償款后，在貨幣化安置協(xié)議簽訂之日起6個月內(nèi)（含6個月）購買本市、縣新建商品住房的，憑商品住房買賣合同備案登記證明、購房款支伺憑證和貨幣化安置協(xié)議，由市、縣政府按照購房款（不超過貨幣化安置補償款總額）的一定比例給予一次性獎勵。

四、基于中國房地產(chǎn)去庫存前景的SWOT分析

（1）優(yōu)勢

房地產(chǎn)高庫存嚴重影響了我國經(jīng)濟的繁榮發(fā)展。而我國要想實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，就必須要解決這一問題。對于房地產(chǎn)去庫存，我們有如下優(yōu)勢。

1.政府支持。房地產(chǎn)高庫存嚴重影響了中國經(jīng)濟的發(fā)展。故而為了中國經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定，政府一直致力于如何解決這個問題并投入了極大的精力。除了以限購等手段降低房價去庫存外，政府更是不惜斥巨資來幫助去庫存。

2.二胎政策擴大了買房需求。由于二胎政策的全面開放，而這些新人口的誕生，會使得有經(jīng)濟能力的家庭擴大對住房的需求。

（2）劣勢

房地產(chǎn)去庫存的劣勢就是當前中國房地產(chǎn)高庫存的困境本身，而我們需要走出這個困境。就不得不清楚的認識其劣勢。

1.房價高昂。由第二章中第二節(jié)內(nèi)容可知，在種種因素的影響下，中國房價是總體居高的。其實按照中國對住房的真正需求來講，是沒有供過于求的，只是因為房價的高昂使得相當多的一部分人買不起房。故而，房價的高昂是房地產(chǎn)去庫存的一大劣勢。

2.庫存量高。在上文第二章中通過數(shù)據(jù)等的分析已經(jīng)論述了房地產(chǎn)高庫存量的具體情況。這樣的高庫存量使得房地產(chǎn)去庫存困難重重。并且巨量的庫存商品房也使得去庫存不可能一夕而成，而是一個長期的持久戰(zhàn)。

（3）機會

雖然房地產(chǎn)去庫存面臨著重重困難，但是通過對其總體的分析，也不難發(fā)現(xiàn)其也有著機遇。一是有廣闊的農(nóng)民購房市場;二是三線城市具有發(fā)展空間。

（4）威脅

房地產(chǎn)去庫存的劣勢是其面臨的一個巨大困境，但并非僅此而已。其面臨的威脅也是困境的重要組成。

五、結(jié)論

（1）研究結(jié)論

對于我國房地產(chǎn)高庫存的嚴峻形勢，我們提出了配給人才住房建議、實施房地產(chǎn)稅、控制土地使用權(quán)交易、進行房屋轉(zhuǎn)型、大力優(yōu)惠農(nóng)民購房和對多購采取梯度收稅的建議。這樣可以減少資本流入樓市、抬高房價，使得更多真正需要住房的人對房屋的需求得以滿足，在改善人民生活的同時，完成去庫存的目的。

（2）研究價值

一是，通過研究有利于幫助解決房地產(chǎn)高庫存的難題，使中國經(jīng)濟能保持穩(wěn)定發(fā)展。二是，通過研究調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)，使得更多人的需求能得到滿足。三是，房地產(chǎn)的供給側(cè)改革能帶動其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，貫徹中央供給側(cè)改革的經(jīng)濟施政方針

參考文獻

[1]資料來源：2016-10國家統(tǒng)計局，中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理

[2]易憲容房地產(chǎn)去庫存化的難點與重點《浙江經(jīng)濟》高端視點2016-12-15年第三期