【摘要】房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中，項目管理水平的高低直接決定著項目的質(zhì)量、進度和成本。為此，本文針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)項目管理中的難點進行了分析，并從項目設(shè)計、建設(shè)的全過程對如何加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理進行了探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā)項目管理;難點

眾所周知，有效的管理是保證房地產(chǎn)開發(fā)項目按期完成、有序進行和經(jīng)濟效益提高的需要，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中難點和加強項目管理的具體措施進行分析對于項目的成功建設(shè)具有重要意義。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的必要性

1.1保證項目按期完成的需要

有效的管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)范化進行和順利完成的重要保障，如果管理混亂的話，勢必會對房地產(chǎn)開發(fā)項目的有序進行造成嚴(yán)重的不良影響，從而影響項目的效率和進度，導(dǎo)致項目無法按期完成，因此，合理有效的管理是保證房地產(chǎn)開發(fā)項目按期完成的需要。

1.2項目進展協(xié)調(diào)性和組織性的需要

有效的管理能夠為房地產(chǎn)開發(fā)項目的進行提供制度保障和法律法規(guī)支持，促進各部門和工作人員之間的協(xié)調(diào)溝通，保證各項規(guī)章制度得到有效的貫徹落實，提高組織架構(gòu)運行效率，從而為房地產(chǎn)開發(fā)項目的進行創(chuàng)造一個和諧的辦公環(huán)境，保障項目有序的進行。

1.3項目經(jīng)濟效益提高的需要

有效的管理能夠極大地提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益，有效的管理能夠促進項目質(zhì)量的提高，保障項目按期完成，同時有效的施工安全管理和成本管理等都會使房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本造價降低，實現(xiàn)項目效益的最大化。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點所在

2.1前期調(diào)研不充分

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)市場仍然比較混亂，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)在成立前根本就沒有任何房地產(chǎn)開發(fā)方面的經(jīng)驗，只是為了盈利而投資房地產(chǎn)開發(fā)項目。通常這類房地產(chǎn)企業(yè)在投資房地產(chǎn)開發(fā)項目前沒有對市場進行全方位、多層次的調(diào)查研究，對市場的真實情況和需求掌握程度不夠，而盲目地投資房地產(chǎn)開發(fā)項目，勢必會對房地產(chǎn)項目的順利開發(fā)和企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生嚴(yán)重的不良影響，情況嚴(yán)重的話，還可能會導(dǎo)致“爛尾樓”問題的出現(xiàn)。

2.2建設(shè)成本過大

許多房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)前，市場調(diào)研工作不到位，項目的發(fā)展和設(shè)計方案就缺乏科學(xué)性、合理性和可行性。如果這些必要的基礎(chǔ)工作不到位，后續(xù)項目建設(shè)管理有效性勢必?zé)o法得到保證，從而引起材料、機械設(shè)備和人力等資源的浪費，導(dǎo)致項目成本增加，建成成本過大。

2.3違法違規(guī)分包普遍

違法違規(guī)分包問題普遍存在于房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段，不僅嚴(yán)重威脅著項目質(zhì)量，同時對于項目建設(shè)施工現(xiàn)場的管理也是非常不利的，例如，項目建設(shè)過程中，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題就會發(fā)生分包單位相互推諉扯皮的現(xiàn)象，對項目建設(shè)施工進度和質(zhì)量造成嚴(yán)重的不利影響。

2.4物業(yè)方面問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目后期管理階段最常見的問題就是物業(yè)方面的問題，這方面的問題主要是由于物業(yè)公司管理水平低下造成的，比如業(yè)務(wù)反映服務(wù)態(tài)度差、物業(yè)費過高等。這些問題雖然不是很嚴(yán)重，但是對于房地產(chǎn)開發(fā)項目后期管理也是非常不利的，需要房地產(chǎn)企業(yè)給予一定的關(guān)注。

3、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的具體建議

3.1做好前期市場調(diào)研工作

做好前期市場調(diào)研工作對于房地產(chǎn)項目管理起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要準(zhǔn)確定位項目市場調(diào)查，比如定位項目的類型（改善型、高端型）、定位購房人群（高層白領(lǐng)、普通工薪階層）等等，從而為項目可行性分析提供準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)依據(jù)教。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在做好充分的市場調(diào)研工作后，要從技術(shù)可行性和經(jīng)濟可行性兩個方面進行分析研究，并形成市場可行性研究報告，并組織專業(yè)技術(shù)人員對報告中的經(jīng)濟可行性研究部分進行嚴(yán)格討論，以確保項目的經(jīng)濟效益。

3.2施工過程項目管理

（1）施工質(zhì)量管理。首先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視合同管理，嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)要求與施工單位簽訂合同，完善合同內(nèi)容，以合同為重要依據(jù)進行后續(xù)施工管理，避免雙方產(chǎn)生矛盾糾紛。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目施工階段要協(xié)調(diào)好各參建方和各部門，強化質(zhì)量控制，保證項目質(zhì)量。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分發(fā)揮監(jiān)督、管理的作用，對各施工環(huán)節(jié)進行監(jiān)督。（2）成本管理。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過公開招標(biāo)的方式選擇資質(zhì)好、經(jīng)驗豐富、專業(yè)性強的勘探和設(shè)計單位來完成項目施工前期的勘探和設(shè)計工作，從源頭上抓好成本控制，其次，選擇優(yōu)秀的施工單位和監(jiān)理單位，提高施工質(zhì)量和進度，能夠?qū)Τ杀镜慕档推鸬接行У淖饔?。?）施工進度管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理涉及到方方面面的內(nèi)容，包括材料、人力、機械設(shè)備、各部門協(xié)調(diào)和工程資料等，想要保證項目施工的順利進行就必須依賴合理高效的管理模式，因此，對于施工進度的管理與優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從優(yōu)化項目管理模式入手。（4）施工安全管理。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)而言，保障施工安全最有效、最簡單的方法就是選擇資質(zhì)高、專業(yè)技術(shù)人員多、負責(zé)人的監(jiān)理單位，同時對于施工質(zhì)量的提高也有幫助。充分發(fā)揮監(jiān)理單位在項目建設(shè)安全管理中的作用，能夠有效地保障項目的施工安全。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該加強內(nèi)部安全培訓(xùn)，提高項目團隊的安全意識 和業(yè)務(wù)素質(zhì)。

3.3竣工階段的項目管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高對竣工驗收工作重要性的認識，要求各參建單位編制相關(guān)材料并交付有關(guān)部門，只有獲取電梯、燃氣、人防、環(huán)保、公安消防和規(guī)劃等驗收合格后，方可交付使用。其次，完善物業(yè)管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視物業(yè)管理，做好物業(yè)公司與業(yè)主之間的協(xié)調(diào)工作，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的居住環(huán)境。

結(jié)語：

總之，當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點主要表現(xiàn)在前期調(diào)研工作不到位、建設(shè)成本過大、違法違規(guī)分包普遍、物業(yè)管理水平步低下等方面，對此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在應(yīng)該從項目施工前期、施工階段和竣工階段入手，進一步提高項目管理水平，確保項目成功建設(shè)，實現(xiàn)項目效益最大化。

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作者簡介：

田術(shù)嶺，山東融信置業(yè)發(fā)展有限公司，山東淄博。