李微微

【摘 要】 房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)是近些年中國經(jīng)濟(jì)的典型特征。但是有時(shí)經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的過分依賴會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。文章通過分析，認(rèn)為我國房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟(jì)存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，兩者之間互為因果。并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的改進(jìn)房地產(chǎn)投資的政策建議。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 投資 經(jīng)濟(jì)增長

一、我國房地產(chǎn)投資狀況

1990年～2015年這25年間，我國房地產(chǎn)企業(yè)年度完成投資額實(shí)現(xiàn)了大幅度的增長。大致可以分成四個(gè)時(shí)期：1992年以前，我國房地產(chǎn)業(yè)處于剛起步階段，房地產(chǎn)投資規(guī)模很小，最高投資在1991年也只有336.2億元。1992年～1998年，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模較上一階段明顯擴(kuò)大，這與1992年鄧小平南巡講話后開啟我國改革開放熱潮，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于良好發(fā)展環(huán)境有關(guān)。1999年～2008年，由于福利分房政策的退出我國房地產(chǎn)進(jìn)入了市場化發(fā)展階段。我國城鎮(zhèn)化在這一時(shí)期進(jìn)入了高速發(fā)展階段，不斷提高的居民收入以及良好的經(jīng)濟(jì)形勢推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)年均增速達(dá)到28.36%，短短不到十年間房地產(chǎn)企業(yè)投資就增長了6.6倍。2008年～2015年是第四個(gè)階段，這一時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)?？傮w保持了較快增長，2008年和2009年這兩年受全球金融危機(jī)沖擊，房地產(chǎn)投資增速相對放緩，但在金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)企業(yè)投資增速又重新恢復(fù)了高增長的態(tài)勢。2010年末以來，國家出臺(tái)了住宅限購等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策來進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控，從2013年以后出現(xiàn)迅速回落的房地產(chǎn)企業(yè)投資增速就可以看出，房地產(chǎn)市場過熱的情況得到一定的緩和，但總體投資規(guī)模仍然巨大。

二、房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的作用

1、房地產(chǎn)投資對于地方經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用。房地產(chǎn)企業(yè)投資對于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用意義重大，首先，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠給當(dāng)?shù)卣畮碇苯拥呢?cái)政收入，可以在一定程度上緩解地方政府面臨的財(cái)政資金短缺壓力。對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性，導(dǎo)致地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必然持支持態(tài)度;其次，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)直接推動(dòng)了城市化的進(jìn)程，這與地方政府的發(fā)展思路不謀而合;再者，房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，對于其上下游企業(yè)有著很強(qiáng)的帶動(dòng)作用，這必然會(huì)得到謀求經(jīng)濟(jì)增長的地方政府的重視。

2、房地產(chǎn)投資帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)與鋼鐵、建材、及與之相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)。反過來房地產(chǎn)行業(yè)的興盛也帶動(dòng)著這些與之關(guān)聯(lián)的上下游企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的需求增大，可以說，房地產(chǎn)業(yè)的直接主導(dǎo)或間接影響著這些行業(yè)的未來發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)投資戰(zhàn)略一旦出現(xiàn)調(diào)整變動(dòng)，會(huì)對其他行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深刻的影響，一系列連鎖反應(yīng)將最終影響到整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3、房地產(chǎn)投資將促進(jìn)就業(yè)、拉動(dòng)消費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展本身就提供了眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)，再加上由于房地產(chǎn)投資帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)在更廣的范圍內(nèi)吸納勞動(dòng)力就業(yè)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對于緩解我國就業(yè)壓力具有突出貢獻(xiàn)。在拉動(dòng)消費(fèi)上主要體現(xiàn)在兩方面。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)就業(yè)的同時(shí)也為勞動(dòng)者提供了賴以生活的保障——工資，收入是消費(fèi)的前提和基礎(chǔ)。另一方面，由于近幾年國際經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，在出口受限的情況下實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需的政策，尤其是擴(kuò)大居民消費(fèi)，對于保持我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)持續(xù)增長具有重大意義。房地產(chǎn)投資的增長能夠帶動(dòng)住房消費(fèi)、家具家電消費(fèi)以及與之相關(guān)的一系列消費(fèi)支出，這些連鎖反應(yīng)能夠有效拉動(dòng)國內(nèi)市場的需求，緩和我國經(jīng)濟(jì)下行壓力。

三、對策建議

1、加強(qiáng)政府引導(dǎo)，合理控制房地產(chǎn)投資規(guī)模。房地產(chǎn)投資所帶來的巨大的經(jīng)濟(jì)利益契合了一些地方官員追求經(jīng)濟(jì)增長的目的。但過度依賴房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的帶動(dòng)作用將會(huì)對地區(qū)的綜合實(shí)力的提升和可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。因此政府需要加強(qiáng)引導(dǎo)，制定出與地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)房地產(chǎn)投資規(guī)模。政府在規(guī)劃房地產(chǎn)投資規(guī)模時(shí)，既要結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)對樓市及相關(guān)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策和國家未來發(fā)展的整體趨勢，又要結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)狀況，以此來制定出科學(xué)合理的房地產(chǎn)行業(yè)投資發(fā)展規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)投資理性發(fā)展。

2、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，拓寬房地產(chǎn)投融資渠道。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，建設(shè)需要凝聚大量的資本，因此籌資成為房地產(chǎn)業(yè)需要解決的首要難題。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道十分有限，銀行也背負(fù)著房地產(chǎn)投資的巨大風(fēng)險(xiǎn)。面對這種局面，企業(yè)可以通過發(fā)債、信托、私募等方式融資來提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的生成能力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)與融資服務(wù)機(jī)構(gòu)開展長期的合作，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)投資的融資渠道。為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，政府部門可以建立個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度和房地產(chǎn)企業(yè)資金保險(xiǎn)制度，確保金融貸款機(jī)構(gòu)能夠?qū)€(gè)人住房貸款有效回收，使房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)限制在可控的范圍內(nèi)。

3、完善多層次的住房保障體系，堅(jiān)決打擊炒房行為。住房問題是關(guān)系到每個(gè)公民切身利益的大事，完善多層次住房供應(yīng)體系是政府工作的任務(wù)和目標(biāo)。為滿足不同階層的住房需求，政府要實(shí)施差別化的房地產(chǎn)市場供應(yīng)體系。對于別墅區(qū)和高檔住宅要放開價(jià)格讓市場進(jìn)行調(diào)節(jié);同時(shí)要解決好低收入群體的住房難題，加大對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的建設(shè)，讓低收入群體能夠有房可住;此外要加大平價(jià)房，中小戶型的普通商品住房的建設(shè)面積，讓普通工薪階層買得起房。此外，針對當(dāng)前甚為泛濫的房地產(chǎn)投機(jī)和炒作行為，要制定明確的法律法規(guī)加以約束。并通過征收房產(chǎn)稅、增加房地產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等措施加以抑制。

結(jié) 語

我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)投資的增長，但是房地產(chǎn)投資無法有效促進(jìn)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展;城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的增加，但是房地產(chǎn)投資卻無法有效推動(dòng)城市化建設(shè)進(jìn)程的進(jìn)一步加快。我國有識(shí)之士應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)之上采取針對性的措施，借此有效促進(jìn)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 許憲春等.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對中國國民經(jīng)濟(jì)增長的作用研究[J].中國社會(huì)科學(xué)，2015，（1）

[2] 羅知，張川川.信貸擴(kuò)張、房地產(chǎn)投資與制造業(yè)部門的資源配置效率[J].金融研究，2015，（7）