竇苗靜

摘 要：隨著社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)逐漸重視房地產(chǎn)企業(yè)的城市化建設(shè)工作，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)的進(jìn)行發(fā)展。土地增值稅是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)需要承擔(dān)的主要稅種，其稅收工作直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃工作的發(fā)展。而且國(guó)家征收土地增值稅還能有效防止個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)囤地炒地的做法，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)社會(huì)實(shí)際的發(fā)展需求去進(jìn)行創(chuàng)新，對(duì)房地產(chǎn)稅收工作進(jìn)行科學(xué)有效的管理，不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)土地增值收益，促使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)? 土地增值稅? 籌劃發(fā)展? 探討

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，我國(guó)的政府為了推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在該方面制訂了一系列的支持政策。但我國(guó)目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快，售出房屋的價(jià)格普遍較高，迫切需要政府的相關(guān)部門(mén)制定政策來(lái)阻礙房地產(chǎn)企業(yè)房屋價(jià)格的發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)還是社會(huì)市場(chǎng)中的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，就比如企業(yè)在實(shí)際的投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)受到市場(chǎng)各種因素的影響，所以房地產(chǎn)行業(yè)要想在市場(chǎng)中持續(xù)的發(fā)展，需要在土地增值稅方面進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在社會(huì)中的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中具體的籌劃方法

（一）土地增值稅利息支出籌劃方法

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，很多時(shí)候都會(huì)通過(guò)借款的方式進(jìn)行工程建造，會(huì)產(chǎn)生大量的借款利息，企業(yè)內(nèi)部在計(jì)算土地增值稅費(fèi)用的時(shí)候，繳納的稅收費(fèi)用很容易受到利息費(fèi)用扣除方法的影響。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部借款利息在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候有兩種扣除稅率，有5%或者是10%。假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目使用土地所支付的費(fèi)用和房地產(chǎn)項(xiàng)目所需的開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為A，該項(xiàng)目借款產(chǎn)生的利息支出總計(jì)為B，如果房地產(chǎn)企業(yè)能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)計(jì)算利息的支出費(fèi)用，并提供相應(yīng)的機(jī)構(gòu)貸款證明，這種情況可扣除的稅費(fèi)就是（5%XA+B），否則就要扣除10%XA的增值稅務(wù)費(fèi)用，當(dāng)兩種稅費(fèi)相等的時(shí)候就能得出B=5%XA。企業(yè)在預(yù)算房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用過(guò)程中，如果單純的依靠借款，而且借款最終的利息超過(guò)5%時(shí)，應(yīng)對(duì)利息費(fèi)用進(jìn)行支出記錄，便于在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算分?jǐn)偫ⅰ３酥?，還需要注意銀行貸款結(jié)算等證明資料，并將利息作為單獨(dú)扣除的支出費(fèi)用。如果借款不多，利息的費(fèi)用率也較低，企業(yè)也可以選擇不將利息費(fèi)用作為單獨(dú)項(xiàng)目扣除。

（二）土地增值稅費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)支出的費(fèi)用除了支出利息以外都不按照實(shí)際的費(fèi)用進(jìn)行扣除，實(shí)際的扣除費(fèi)用需要按照房地產(chǎn)項(xiàng)目所需土地和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用的比例扣除。按照我國(guó)稅收政策方面的規(guī)定，歸屬于企業(yè)內(nèi)部支出的費(fèi)用，如管理人員的工作、企業(yè)內(nèi)部發(fā)送福利的費(fèi)用等都不能歸屬于扣除項(xiàng)目，這些支出費(fèi)用對(duì)于企業(yè)土地增值稅的稅收費(fèi)用沒(méi)有直接的影響。但如果在企業(yè)內(nèi)部采用適當(dāng)?shù)娜藛T分配方式和管理方法，就能將這些支出費(fèi)用作為扣除項(xiàng)目費(fèi)用的一部分，減少土地增值稅的納稅費(fèi)用。就比如企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者也能是房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人，要在不影響領(lǐng)導(dǎo)工作的同時(shí)參與到項(xiàng)目的管理工作中，那么這個(gè)人支出的一部分費(fèi)用就能歸納到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本中去，在增加開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)還能降低繳納的增值稅費(fèi)用，能很好的實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目標(biāo)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅進(jìn)行有效籌劃的對(duì)策

（一）明確房地產(chǎn)行業(yè)在稅務(wù)方面的籌劃目標(biāo)

對(duì)于不斷發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅的籌劃工作的進(jìn)行是非常有必要的，對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著很大的促進(jìn)作用，所以企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門(mén)要充分重視土地增值稅的稅收費(fèi)用，并在稅收工作之前就規(guī)劃并制定完善的增值稅籌劃工作目標(biāo)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)建立完善的財(cái)務(wù)稅收籌劃系統(tǒng)。只有在企業(yè)內(nèi)部制定出明確的籌劃目標(biāo)，才能引導(dǎo)籌劃工作朝著戰(zhàn)略化的方向發(fā)展，讓企業(yè)在實(shí)際的工作過(guò)程中按照提前制定的籌劃目標(biāo)進(jìn)行工作。除此之外，提前在房地產(chǎn)企業(yè)中進(jìn)行土地增值稅籌劃工作，能在稅收工作出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候做好相應(yīng)的改正措施。但我國(guó)目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)都是在籌劃工作進(jìn)行的過(guò)程中開(kāi)始考慮稅收中可能會(huì)遇到的問(wèn)題，這種做法很難實(shí)現(xiàn)社會(huì)市場(chǎng)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)籌劃管理方面的目標(biāo)，所以企業(yè)在進(jìn)行籌劃土地增值稅工作時(shí)要提前做好籌劃工作，保證籌劃工作能順利的在企業(yè)中進(jìn)行，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)飛速的發(fā)展。

（二）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段就做好納稅籌劃工作

房地產(chǎn)行業(yè)中的土地增值稅能直接決定企業(yè)繳納的稅費(fèi)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行建筑工程項(xiàng)目之前，要根據(jù)以往工程建筑的工作經(jīng)驗(yàn)和各行業(yè)之間合理的稅收狀況對(duì)企業(yè)收入支出進(jìn)行預(yù)測(cè)，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。就比如房地產(chǎn)企業(yè)可以在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前建立多種建造方式，包括自建房、共同合作建房、代建房三種建房方式。對(duì)于一些具有明確銷(xiāo)售的房屋可以采取代建的方式進(jìn)行施工，將房地產(chǎn)企業(yè)作為整個(gè)工程的承包人，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)工作，這種方式是不需要繳納土地增值費(fèi)用的。我國(guó)相關(guān)部門(mén)在合作建房政策中明確的規(guī)定合作建成的房屋能按照相應(yīng)的比例進(jìn)行使用，而且還不需要繳納土地增值稅征收成本，但對(duì)于合建轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，按照規(guī)定是需要征收土地增值稅的。根據(jù)建筑的實(shí)際使用來(lái)進(jìn)一步確定房屋建筑的方式，盡可能的降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收征稅率，綜合性的考慮房屋的建設(shè)方式。

（三）提前做好房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的納稅籌劃工作

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房屋銷(xiāo)售的過(guò)程中，需要做好具體的納稅籌劃工作，而且首先需要做的就是靈活的給房屋銷(xiāo)售定價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中要全面考慮房屋銷(xiāo)售價(jià)格需要繳納的稅收資金，總結(jié)并分析出經(jīng)濟(jì)收益最大的一種房屋價(jià)格;其次我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還能設(shè)立專(zhuān)業(yè)的公司實(shí)現(xiàn)稅收政策的合理采用，我國(guó)的稅法中還明確的規(guī)定企業(yè)兼并是不需要征收土地增值費(fèi)用的，推動(dòng)企業(yè)土地增值稅籌劃工作更好的進(jìn)行;同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同時(shí)要明確的將銷(xiāo)售帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益和裝修房屋的收入分開(kāi)，主要是我國(guó)目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)偏向于精裝修的房屋增值稅籌劃工作，將房屋的裝修工作獨(dú)立的進(jìn)行操作，通過(guò)適當(dāng)?shù)奶岣哐b修費(fèi)用來(lái)平衡房地產(chǎn)的定價(jià)，降低土地增值稅的稅收成本;最后，能促進(jìn)土地增值稅納稅籌劃工作的方式主要有將不同消費(fèi)程度的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的實(shí)際收入和普通居民的銷(xiāo)售狀況進(jìn)行明確的劃分，在實(shí)際操作中分別對(duì)待銷(xiāo)售不同的居民，便于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅進(jìn)行的清算工作。

四、結(jié)束語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的過(guò)程中，降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅相關(guān)稅收的增值稅費(fèi)有非常多的方式，也能采取一系列的降低措施;但最重要的前提就是要在安全合法的企業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行各種操作。所以房地產(chǎn)企業(yè)在籌劃稅收工作時(shí)要將企業(yè)整體實(shí)際情況作為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，綜合性的考慮阻礙企業(yè)發(fā)展的影響因素。并在符合企業(yè)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)的前提下，根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的企業(yè)稅收政策，合理的控制并管理房地產(chǎn)企業(yè)中土地增值稅的籌劃工作，提高企業(yè)在發(fā)展中獲得的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]周方生.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018（02）.