劉回春
【摘 要】在我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的背景下,我國房地產(chǎn)價(jià)格居高不下,這造成了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化,在金融危機(jī)影響下也極大沖擊了房地產(chǎn)市場機(jī)制,在此之上,本文主要分析了房地產(chǎn)泡沫的成因和應(yīng)對措施,以及金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)發(fā)展的影響和現(xiàn)今房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險(xiǎn)和改善措施,以此促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展,保證房地產(chǎn)供求平衡。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);泡沫成因;金融危機(jī)
房地產(chǎn)的發(fā)展能夠有效推進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展水平,因此,房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅會直接影響經(jīng)濟(jì)波動??v觀往年,20世紀(jì)90年代日本就曾經(jīng)由于房地產(chǎn)泡沫引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī),而2008年美國發(fā)生的次貸危機(jī),最終演變?yōu)槿蚪鹑谖C(jī),而造成這一現(xiàn)象的原因正是房地產(chǎn)泡沫的頻繁發(fā)生,以致造成巨大損失,因此房地產(chǎn)泡沫應(yīng)當(dāng)引起業(yè)內(nèi)外人士的高度重視。
一、房地產(chǎn)泡沫成因及應(yīng)對措施
(一)房地產(chǎn)泡沫的成因
房地產(chǎn)泡沫,實(shí)際上指的是由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離,市場價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。而我國出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的主要原因是:(1)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展造成土地稀缺,大眾對房屋的需求量增大,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升;(2)投機(jī)性需求擴(kuò)張,許多人為了賺取差價(jià)在無居住需求時(shí)購買房屋謀取利益;(3)金融機(jī)構(gòu)的信貸支持,作為固定資產(chǎn),金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為抵押房屋風(fēng)險(xiǎn)較小,所以對投資者以房屋作為抵押品來獲取貸款的方式表示支持,并且會通過降低首付的比例增加杠桿率,導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲;(4)政府用出讓土地的方法獲得非稅收入,房地產(chǎn)開發(fā)商為了得到土地開發(fā)就會增加土地稅收由于中央考核官員制度的原因,地方政府為了鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,會提高土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格,從而抬高了房價(jià)[1]。
(二)房地產(chǎn)泡沫的應(yīng)對措施
雖然經(jīng)濟(jì)建設(shè)會推動房價(jià)的上漲甚至形成房地產(chǎn)泡沫,但未必導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì),泡沫現(xiàn)象有可能通過有效可行的措施進(jìn)行釋放和化解,具體應(yīng)對措施如下:(1)土地供應(yīng)的模式需要改進(jìn),可以把原本的單一主體增加至多樣主體,根據(jù)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》表明,農(nóng)村建設(shè)用地與國有土地必須同等權(quán)利同樣價(jià)格,當(dāng)?shù)卣⑶袑?shí)可行的交易機(jī)制,允許進(jìn)城務(wù)工人員能夠用自己的宅基地指標(biāo)與城市房屋交換,并享受子女入學(xué)、醫(yī)療保障等公共服務(wù);(2)城市房屋供給方面需要加快保障房體系的建立,建立與商品房不一致的市場機(jī)制,我國2007年才制定了保障房的相關(guān)規(guī)定,實(shí)現(xiàn)了保障房的以租代賣,政府購買了商業(yè)住房作為經(jīng)濟(jì)適用房,增加了房屋儲備量,另外,還規(guī)定新建房屋中保障房的建設(shè)必須占據(jù)一定比例,從而將高收入與低收入人群的購房能力進(jìn)行了詳細(xì)的劃分,確保購房權(quán)利的平等性;(3)至于投機(jī)需求方面,需要增加投資渠道,并且深化壟斷行業(yè)的改革,提升投資項(xiàng)目的創(chuàng)新能力,改變投資者過于集中的投資現(xiàn)象,在此基礎(chǔ)上,還要大力培育新興產(chǎn)業(yè),改善房地產(chǎn)投資方面的超標(biāo)現(xiàn)象;(4)地方政府應(yīng)當(dāng)完善稅收體系,適度減少地方稅收,解決好中央與地方稅收分配問題,以便讓土地財(cái)政不必過于依賴房地產(chǎn)行業(yè)。
二、金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場的影響
金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場帶來的影響主要有:(1)貨幣政策寬松,以2008年美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)來分析,2012年我國貨幣總量是94萬億,照比2002年增加了五倍,而2015年達(dá)到了135萬億,經(jīng)濟(jì)總量只有美國的52%,但貨幣總量卻遠(yuǎn)勝于美國,對于這種現(xiàn)象的發(fā)生導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫巨大,涉及房屋金融交易的風(fēng)險(xiǎn)也特別大。房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性特別強(qiáng),它帶動著將近20個行業(yè)的發(fā)展,當(dāng)絕大數(shù)行業(yè)生產(chǎn)過剩時(shí),房地產(chǎn)就會發(fā)揮重要作用。而今我國的房地產(chǎn)終于走出了黃金十年進(jìn)入了常態(tài)化發(fā)展,以跌為主的房價(jià)增加了房地產(chǎn)抵押物的金融風(fēng)險(xiǎn),也增加了房屋泡沫的破滅可能性;(2)抵押信托成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),在中國的信用體系不健全的情況下,房地產(chǎn)抵押、涉房金融仍舊是較為穩(wěn)妥的金融形式。
三、房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防措施
(一)房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)
目前,我國房地產(chǎn)金融市場的主要特點(diǎn)是房地產(chǎn)金融可供產(chǎn)品過少、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不發(fā)達(dá),主要以商業(yè)銀行和信托公司為主、監(jiān)管方式尚待改進(jìn),借此發(fā)現(xiàn)了我國信貸市場中存在的問題:(1)貸款標(biāo)準(zhǔn)降低,從2008年10月份左右我國就公布了放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)的政策;(2)道德風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)由于評估企業(yè)數(shù)量過多、歷史較短而出現(xiàn)問題,至于銀行從業(yè)人員,有一些人由于自身素質(zhì)不高,出現(xiàn)了虛增房地產(chǎn)價(jià)值騙貸的情況;(3)個人信用風(fēng)險(xiǎn),美國在發(fā)生金融危機(jī)時(shí)尚有完備的個人信用評價(jià)體系,而我國才在初期建立的階段,導(dǎo)致申請人申請貸款時(shí)出示的不真實(shí)資料而獲得大額度貸款,當(dāng)房價(jià)下滑時(shí),銀行會面臨違約現(xiàn)象[2]。
(二)預(yù)防措施
宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策改變常影響國家稅收、金融環(huán)境、企業(yè)利潤等,因此政府應(yīng)當(dāng)建立合適的政策確保房地產(chǎn)金融市場的正常運(yùn)行,具體預(yù)防措施如下:(1)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控管理,防止金融市場出現(xiàn)炒房囤房現(xiàn)象,調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu),落實(shí)市場統(tǒng)計(jì)和預(yù)測工作,讓房地產(chǎn)行業(yè)不成為泡沫的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè);(2)建立全國統(tǒng)一的預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng),監(jiān)控機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對全國房地產(chǎn)市場內(nèi)的信息進(jìn)行整理分析,按照市場實(shí)際運(yùn)行情況定期上傳市場分析報(bào)告,合理引導(dǎo)市場產(chǎn)業(yè)的分配,并且建立完善的監(jiān)控體系,應(yīng)用土地供應(yīng)、稅收、預(yù)售管理加以強(qiáng)制干預(yù)和有效調(diào)控,防止發(fā)生房地產(chǎn)金融危機(jī)的危險(xiǎn);(3)強(qiáng)化土地資源管理,政府需要調(diào)整土地資源供應(yīng)量,對不合理的房價(jià)上漲進(jìn)行控制,根據(jù)市場合理需求,確保土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)用地量相匹配,公開招標(biāo)制度,嚴(yán)格把控地價(jià)過高的城市。同時(shí),要避免盲目開發(fā)房地產(chǎn)行業(yè),以免積壓過大,引起結(jié)構(gòu)性過剩的泡沫現(xiàn)象,另外,相關(guān)部門要嚴(yán)格處置違規(guī)違法行為,尤其要嚴(yán)查非法圈地,擅自占地現(xiàn)象。對于已到開發(fā)年限但未實(shí)行開發(fā)的土地進(jìn)行召回,避免資源浪費(fèi),全面整合市場動向,引領(lǐng)協(xié)調(diào)的市場風(fēng)氣;(4)合理引導(dǎo)資金走向,第一步是需要政府健全金融監(jiān)管體系,強(qiáng)化監(jiān)管力度,提升監(jiān)管水平;第二步是掌控信用規(guī)模,不讓信用狀況脫離實(shí)質(zhì)造成經(jīng)濟(jì)膨脹;第三步則是加強(qiáng)投資機(jī)構(gòu)的管理,避免利率變動對資金流向造成麻煩;第四步,加強(qiáng)外資與外債的管理,盡量引進(jìn)外資直接投資和長期借貸外債,從根本上解決投機(jī)資本的來源。
四、結(jié)論
綜上所述,房地產(chǎn)泡沫的確會對我國經(jīng)濟(jì)帶來巨大的影響,由此造成房地產(chǎn)金融市場的動蕩,所以可以通過加強(qiáng)市場管理并實(shí)施有效的管理手段控制房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展動向,從而讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸正軌,讓它能夠發(fā)揮出自己真正的價(jià)值,為大眾創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境,實(shí)現(xiàn)房屋的合理利用。
【參考文獻(xiàn)】
[1]吳盼文,黃革,占云生.宏觀審慎監(jiān)測指標(biāo)體系的構(gòu)建——基于海南建省初期房地產(chǎn)/金融危機(jī)的視角[J].銀行家,2016(12):128-130.
[2]李志鋒.基于金融資源視角的房地產(chǎn)金融理論框架研究[D].山西財(cái)經(jīng)大學(xué),2015.