文/中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計研究院有限公司 石 明 金銀實

0 引言

我國實行住房改革以來，城市居民住房狀況得到極大改善，在房地產(chǎn)繁榮發(fā)展的同時，也存在供求失衡、房價上漲過快、居民負(fù)擔(dān)不足等問題。為貫徹中央關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”這一精神，北京于2017年9月30日開始實施《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，同時也對共有產(chǎn)權(quán)住房提出高品質(zhì)建設(shè)的要求，這就需要設(shè)計師掌握共有產(chǎn)權(quán)住房特有的設(shè)計要點，滿足裝配式需求，并在提升居住品質(zhì)方面有更深入的思考。

1 共有產(chǎn)權(quán)住宅設(shè)計要點

根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則》及住宅設(shè)計現(xiàn)行規(guī)范，總結(jié)其設(shè)計要點如下。

1.1 總平面規(guī)劃設(shè)計

推行街區(qū)制，按照“大開放，小封閉”模式規(guī)劃建設(shè)，封閉組團(tuán)內(nèi)實現(xiàn)人車分流。城六區(qū)內(nèi)項目容積率不應(yīng)高于2.8；城六區(qū)以外項目容積率原則上不應(yīng)高于2.5。城六區(qū)以內(nèi)停車指標(biāo)不低于1.0輛/戶，以外不低于1.1輛/戶；地下車庫的人行出入口應(yīng)設(shè)置電梯。

1.2 配套設(shè)施

需標(biāo)配健身房、圖書館、咖啡館，面積不作強(qiáng)制要求，可設(shè)置于地下1層，但需保證良好的采光通風(fēng)，建議采用下沉廣場或窗井等形式，并設(shè)置電梯；菜市場屬于必配項目，不宜設(shè)置在地下。

1.3 住宅單體設(shè)計

住宅單體設(shè)計應(yīng)滿足以下原則：城六區(qū)內(nèi)項目層高不應(yīng)低于2.8m，城六區(qū)外項目不應(yīng)低于2.9m。建筑平面外墻凹口深度與寬度比不宜＞2:1；戶內(nèi)主要開間滿足300mm或200mm的模數(shù)；廚衛(wèi)模塊化設(shè)計，凈尺寸滿足150mm或300mm的模數(shù)。

1.3.1 住宅公共空間

住宅大堂面積宜≤15m2，將門禁設(shè)在大堂第2道門，信報箱則設(shè)在大堂內(nèi)門禁外；可視對講機(jī)優(yōu)先設(shè)置在門右側(cè)；住宅標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間門洞與管井門不宜正對電梯門；電梯前室凈寬應(yīng)≥2.4m；樓座地下室宜設(shè)置儲藏間和非機(jī)動車停車庫，且二者不能超過樓座投影范圍。

1.3.2 戶內(nèi)單元設(shè)計

1）戶內(nèi)走道凈寬應(yīng)≥1.0m，戶內(nèi)門洞設(shè)計形式要求統(tǒng)一，以非地面熱輻射采暖為例，如表1所示。

2）客廳沙發(fā)通常布置在長邊墻一側(cè)，電視機(jī)柜布置在短邊墻一側(cè)，沙發(fā)宜面向入戶門；電視機(jī)所在墻面不宜小于3m；每戶進(jìn)門處應(yīng)設(shè)置玄關(guān)，并設(shè)置深度≥350mm的玄關(guān)柜。

3）廚房開窗避免與水龍頭碰撞，平面布置要考慮洗菜盆、燃?xì)鉅t、抽油煙機(jī)的放置尺寸要求（見表2）。

4）衛(wèi)生間應(yīng)干濕分離，提高使用效率；開門不宜正對馬桶；洗手臺長度≥800mm；開窗避免與隔斷相互影響，也不應(yīng)影響淋浴噴頭安裝。

5）共有產(chǎn)權(quán)住宅按要求必須設(shè)置南向或西向的封閉陽臺，進(jìn)深≥1.2m；室外空調(diào)機(jī)位宜根據(jù)單雙機(jī)統(tǒng)一尺寸，便于裝配式預(yù)制（見表3）。

6）陽臺推拉門宜根據(jù)房間開間統(tǒng)一尺寸，當(dāng)開間尺寸為3000mm時，門洞寬度為1500mm；當(dāng)開間尺寸為3300mm時，門洞寬度為1800mm；當(dāng)開間尺寸為3600mm時，門洞寬度為2100mm；門垛≥600mm。

表1 門洞口凈尺寸

表2 廚房內(nèi)各部位凈開間尺寸

表3 室外空調(diào)機(jī)位一般尺寸

1.3.3 精裝修設(shè)計

建筑設(shè)計方案應(yīng)以全裝修成品交房的完整產(chǎn)品為目標(biāo)進(jìn)行方案策劃，嚴(yán)格執(zhí)行一體化設(shè)計；精裝修設(shè)計應(yīng)與建筑方案設(shè)計同步進(jìn)行，宜采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，材料選取提倡簡約，降低吊頂、線腳等造型復(fù)雜性，減少裝飾性照明，突出色彩及材質(zhì)，達(dá)到以少勝多、以簡勝繁的效果；室內(nèi)家具、廚衛(wèi)及設(shè)備的布置、尺寸選取應(yīng)考慮最大限度空間利用的需要；廚房、衛(wèi)生間裝修后凈尺寸滿足150mm模數(shù)，廚衛(wèi)保證模塊化，以節(jié)約裝修材料。

1.4 地下車庫設(shè)計

基于節(jié)省成本、方便施工、高效利用場地的原則，地下車庫邊界線盡量平整，在滿足面積要求的前提下，應(yīng)減少全埋地下室層數(shù)。必須設(shè)置多層地下車庫時，應(yīng)盡量減少底層車庫面積，如圖1所示。

圖1 地下車庫布置方式比較

決定地下車庫層高的因素包括覆土厚度、結(jié)構(gòu)厚度、設(shè)備管線布置高度及建筑面層?？刂浦W(wǎng)形式，調(diào)整柱間尺寸，可有效減小結(jié)構(gòu)梁高；有梁樓板體系下的設(shè)備高度最大控制為600mm，無梁樓板體系下的設(shè)備高度最大控制為750mm。

1.5 綠建及裝配式要求

共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)全面實施裝配化建造，并執(zhí)行綠色建筑二星級及以上標(biāo)準(zhǔn)。

2 綠城水岸蘭庭項目設(shè)計要點

2.1 項目概況

綠城水岸蘭庭項目位于北京順義新城第13街區(qū)，東至乾安東路，南至智源街，西至和安路，北至馬場西路。項目地塊總用地面積41663.44m2，容積率1.7，限高30m，建筑密度30%，綠地率30%，地塊性質(zhì)為共有產(chǎn)權(quán)住房。

2.2 設(shè)計理念

結(jié)合建設(shè)規(guī)劃要求和各項規(guī)范進(jìn)行本地塊共有產(chǎn)權(quán)住房設(shè)計。遵循城市設(shè)計理念，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，與城市整體風(fēng)貌融合。滿足共用產(chǎn)權(quán)住房功能的同時，注重創(chuàng)造宜人的外部空間，注重建筑文化內(nèi)涵和品質(zhì)，提升建筑設(shè)計質(zhì)量，體現(xiàn)中國特色、古都風(fēng)云和時代風(fēng)貌。

2.3 規(guī)劃設(shè)計

本案由19棟住宅樓和相關(guān)配套樓組成，限高30m，為7～10層，每棟底層設(shè)單元門廳入戶，在住宅樓北側(cè)設(shè)置消防撲救場，部分住宅樓南側(cè)入戶，因此在這些住宅樓南側(cè)相應(yīng)設(shè)置消防撲救場。本案容積率僅為1.7，居住環(huán)境舒適、寬松。在規(guī)劃形態(tài)上設(shè)計組團(tuán)空間，采用2個單元塔式住宅和3個單元板式住宅，結(jié)合用地條件進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，營造豐富的組團(tuán)空間，充分利用地塊，使之布局緊湊，如圖2所示。

共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計應(yīng)為老年人、殘疾人的基本生活和社會活動提供便利。因此本項目住宅樓室內(nèi)外高差為100mm，門廳用5%坡道連接車行道和消防撲救場，局部室外地坪落差較大的單元門廳用12%的坡道相連。

2.4 配套設(shè)計

共有產(chǎn)權(quán)住房將“健身房、圖書館、咖啡館”作為標(biāo)準(zhǔn)配置，本案將其設(shè)在地塊東南側(cè)配套樓地下1層，結(jié)合下沉廣場、無障礙室外樓梯設(shè)置，提高便捷性。

按要求，垃圾資源回收站、公共廁所不得設(shè)置在住宅底層，故本案垃圾資源回收站單獨設(shè)置在地塊北側(cè)次入口，公共衛(wèi)生間設(shè)在配套1層。

2.5 單體設(shè)計

本案所設(shè)計的共有產(chǎn)權(quán)房全部為裝配式建筑，預(yù)制率滿足40%，裝配率滿足50%；套型設(shè)計基本單元及基本開間采用模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化和系列化設(shè)計（見圖3）。

廚房、衛(wèi)生間均采用模塊化設(shè)計，凈尺寸滿足150mm模數(shù)，節(jié)省材料，降低施工難度（見圖4）。

3 結(jié)語

隨著共有產(chǎn)權(quán)住房逐漸進(jìn)入市場，在一定程度上緩解了房價上漲。北京市全年推出的新增地塊項目中共有產(chǎn)權(quán)房項目比例較高，政府陸續(xù)推出相關(guān)細(xì)則，保障共有產(chǎn)權(quán)房的居住品質(zhì)。本項目在共有產(chǎn)權(quán)房的框架下，從規(guī)劃、立面、套型、環(huán)保到精裝修等方面，全方位按高標(biāo)準(zhǔn)深化設(shè)計，用項目品質(zhì)消除人們對政策房的疑慮，打造生態(tài)與文化氣息濃郁的宜人住區(qū)。

圖2 綠城水岸蘭庭項目鳥瞰效果

圖3 戶內(nèi)模塊化設(shè)計

圖4 廚衛(wèi)凈尺寸模數(shù)