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        北京市共有產(chǎn)權(quán)住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)研究*
        ——以綠城水岸蘭庭項(xiàng)目為例

        2019-05-25 06:44:28中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院有限公司金銀實(shí)
        城市建筑空間 2019年12期
        關(guān)鍵詞:開間車庫(kù)產(chǎn)權(quán)

        文/中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院有限公司 石 明 金銀實(shí)

        0 引言

        我國(guó)實(shí)行住房改革以來(lái),城市居民住房狀況得到極大改善,在房地產(chǎn)繁榮發(fā)展的同時(shí),也存在供求失衡、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、居民負(fù)擔(dān)不足等問(wèn)題。為貫徹中央關(guān)于“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”這一精神,北京于2017年9月30日開始實(shí)施《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》,同時(shí)也對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房提出高品質(zhì)建設(shè)的要求,這就需要設(shè)計(jì)師掌握共有產(chǎn)權(quán)住房特有的設(shè)計(jì)要點(diǎn),滿足裝配式需求,并在提升居住品質(zhì)方面有更深入的思考。

        1 共有產(chǎn)權(quán)住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)

        根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則》及住宅設(shè)計(jì)現(xiàn)行規(guī)范,總結(jié)其設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下。

        1.1 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)

        推行街區(qū)制,按照“大開放,小封閉”模式規(guī)劃建設(shè),封閉組團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)人車分流。城六區(qū)內(nèi)項(xiàng)目容積率不應(yīng)高于2.8;城六區(qū)以外項(xiàng)目容積率原則上不應(yīng)高于2.5。城六區(qū)以內(nèi)停車指標(biāo)不低于1.0輛/戶,以外不低于1.1輛/戶;地下車庫(kù)的人行出入口應(yīng)設(shè)置電梯。

        1.2 配套設(shè)施

        需標(biāo)配健身房、圖書館、咖啡館,面積不作強(qiáng)制要求,可設(shè)置于地下1層,但需保證良好的采光通風(fēng),建議采用下沉廣場(chǎng)或窗井等形式,并設(shè)置電梯;菜市場(chǎng)屬于必配項(xiàng)目,不宜設(shè)置在地下。

        1.3 住宅單體設(shè)計(jì)

        住宅單體設(shè)計(jì)應(yīng)滿足以下原則:城六區(qū)內(nèi)項(xiàng)目層高不應(yīng)低于2.8m,城六區(qū)外項(xiàng)目不應(yīng)低于2.9m。建筑平面外墻凹口深度與寬度比不宜>2:1;戶內(nèi)主要開間滿足300mm或200mm的模數(shù);廚衛(wèi)模塊化設(shè)計(jì),凈尺寸滿足150mm或300mm的模數(shù)。

        1.3.1 住宅公共空間

        住宅大堂面積宜≤15m2,將門禁設(shè)在大堂第2道門,信報(bào)箱則設(shè)在大堂內(nèi)門禁外;可視對(duì)講機(jī)優(yōu)先設(shè)置在門右側(cè);住宅標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間門洞與管井門不宜正對(duì)電梯門;電梯前室凈寬應(yīng)≥2.4m;樓座地下室宜設(shè)置儲(chǔ)藏間和非機(jī)動(dòng)車停車庫(kù),且二者不能超過(guò)樓座投影范圍。

        1.3.2 戶內(nèi)單元設(shè)計(jì)

        1)戶內(nèi)走道凈寬應(yīng)≥1.0m,戶內(nèi)門洞設(shè)計(jì)形式要求統(tǒng)一,以非地面熱輻射采暖為例,如表1所示。

        2)客廳沙發(fā)通常布置在長(zhǎng)邊墻一側(cè),電視機(jī)柜布置在短邊墻一側(cè),沙發(fā)宜面向入戶門;電視機(jī)所在墻面不宜小于3m;每戶進(jìn)門處應(yīng)設(shè)置玄關(guān),并設(shè)置深度≥350mm的玄關(guān)柜。

        3)廚房開窗避免與水龍頭碰撞,平面布置要考慮洗菜盆、燃?xì)鉅t、抽油煙機(jī)的放置尺寸要求(見表2)。

        4)衛(wèi)生間應(yīng)干濕分離,提高使用效率;開門不宜正對(duì)馬桶;洗手臺(tái)長(zhǎng)度≥800mm;開窗避免與隔斷相互影響,也不應(yīng)影響淋浴噴頭安裝。

        5)共有產(chǎn)權(quán)住宅按要求必須設(shè)置南向或西向的封閉陽(yáng)臺(tái),進(jìn)深≥1.2m;室外空調(diào)機(jī)位宜根據(jù)單雙機(jī)統(tǒng)一尺寸,便于裝配式預(yù)制(見表3)。

        6)陽(yáng)臺(tái)推拉門宜根據(jù)房間開間統(tǒng)一尺寸,當(dāng)開間尺寸為3000mm時(shí),門洞寬度為1500mm;當(dāng)開間尺寸為3300mm時(shí),門洞寬度為1800mm;當(dāng)開間尺寸為3600mm時(shí),門洞寬度為2100mm;門垛≥600mm。

        表1 門洞口凈尺寸

        表2 廚房?jī)?nèi)各部位凈開間尺寸

        表3 室外空調(diào)機(jī)位一般尺寸

        1.3.3 精裝修設(shè)計(jì)

        建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)以全裝修成品交房的完整產(chǎn)品為目標(biāo)進(jìn)行方案策劃,嚴(yán)格執(zhí)行一體化設(shè)計(jì);精裝修設(shè)計(jì)應(yīng)與建筑方案設(shè)計(jì)同步進(jìn)行,宜采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格,材料選取提倡簡(jiǎn)約,降低吊頂、線腳等造型復(fù)雜性,減少裝飾性照明,突出色彩及材質(zhì),達(dá)到以少勝多、以簡(jiǎn)勝繁的效果;室內(nèi)家具、廚衛(wèi)及設(shè)備的布置、尺寸選取應(yīng)考慮最大限度空間利用的需要;廚房、衛(wèi)生間裝修后凈尺寸滿足150mm模數(shù),廚衛(wèi)保證模塊化,以節(jié)約裝修材料。

        1.4 地下車庫(kù)設(shè)計(jì)

        基于節(jié)省成本、方便施工、高效利用場(chǎng)地的原則,地下車庫(kù)邊界線盡量平整,在滿足面積要求的前提下,應(yīng)減少全埋地下室層數(shù)。必須設(shè)置多層地下車庫(kù)時(shí),應(yīng)盡量減少底層車庫(kù)面積,如圖1所示。

        圖1 地下車庫(kù)布置方式比較

        決定地下車庫(kù)層高的因素包括覆土厚度、結(jié)構(gòu)厚度、設(shè)備管線布置高度及建筑面層??刂浦W(wǎng)形式,調(diào)整柱間尺寸,可有效減小結(jié)構(gòu)梁高;有梁樓板體系下的設(shè)備高度最大控制為600mm,無(wú)梁樓板體系下的設(shè)備高度最大控制為750mm。

        1.5 綠建及裝配式要求

        共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)全面實(shí)施裝配化建造,并執(zhí)行綠色建筑二星級(jí)及以上標(biāo)準(zhǔn)。

        2 綠城水岸蘭庭項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)

        2.1 項(xiàng)目概況

        綠城水岸蘭庭項(xiàng)目位于北京順義新城第13街區(qū),東至乾安東路,南至智源街,西至和安路,北至馬場(chǎng)西路。項(xiàng)目地塊總用地面積41663.44m2,容積率1.7,限高30m,建筑密度30%,綠地率30%,地塊性質(zhì)為共有產(chǎn)權(quán)住房。

        2.2 設(shè)計(jì)理念

        結(jié)合建設(shè)規(guī)劃要求和各項(xiàng)規(guī)范進(jìn)行本地塊共有產(chǎn)權(quán)住房設(shè)計(jì)。遵循城市設(shè)計(jì)理念,與周邊環(huán)境協(xié)調(diào),與城市整體風(fēng)貌融合。滿足共用產(chǎn)權(quán)住房功能的同時(shí),注重創(chuàng)造宜人的外部空間,注重建筑文化內(nèi)涵和品質(zhì),提升建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量,體現(xiàn)中國(guó)特色、古都風(fēng)云和時(shí)代風(fēng)貌。

        2.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)

        本案由19棟住宅樓和相關(guān)配套樓組成,限高30m,為7~10層,每棟底層設(shè)單元門廳入戶,在住宅樓北側(cè)設(shè)置消防撲救場(chǎng),部分住宅樓南側(cè)入戶,因此在這些住宅樓南側(cè)相應(yīng)設(shè)置消防撲救場(chǎng)。本案容積率僅為1.7,居住環(huán)境舒適、寬松。在規(guī)劃形態(tài)上設(shè)計(jì)組團(tuán)空間,采用2個(gè)單元塔式住宅和3個(gè)單元板式住宅,結(jié)合用地條件進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),營(yíng)造豐富的組團(tuán)空間,充分利用地塊,使之布局緊湊,如圖2所示。

        共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)為老年人、殘疾人的基本生活和社會(huì)活動(dòng)提供便利。因此本項(xiàng)目住宅樓室內(nèi)外高差為100mm,門廳用5%坡道連接車行道和消防撲救場(chǎng),局部室外地坪落差較大的單元門廳用12%的坡道相連。

        2.4 配套設(shè)計(jì)

        共有產(chǎn)權(quán)住房將“健身房、圖書館、咖啡館”作為標(biāo)準(zhǔn)配置,本案將其設(shè)在地塊東南側(cè)配套樓地下1層,結(jié)合下沉廣場(chǎng)、無(wú)障礙室外樓梯設(shè)置,提高便捷性。

        按要求,垃圾資源回收站、公共廁所不得設(shè)置在住宅底層,故本案垃圾資源回收站單獨(dú)設(shè)置在地塊北側(cè)次入口,公共衛(wèi)生間設(shè)在配套1層。

        2.5 單體設(shè)計(jì)

        本案所設(shè)計(jì)的共有產(chǎn)權(quán)房全部為裝配式建筑,預(yù)制率滿足40%,裝配率滿足50%;套型設(shè)計(jì)基本單元及基本開間采用模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化和系列化設(shè)計(jì)(見圖3)。

        廚房、衛(wèi)生間均采用模塊化設(shè)計(jì),凈尺寸滿足150mm模數(shù),節(jié)省材料,降低施工難度(見圖4)。

        3 結(jié)語(yǔ)

        隨著共有產(chǎn)權(quán)住房逐漸進(jìn)入市場(chǎng),在一定程度上緩解了房?jī)r(jià)上漲。北京市全年推出的新增地塊項(xiàng)目中共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目比例較高,政府陸續(xù)推出相關(guān)細(xì)則,保障共有產(chǎn)權(quán)房的居住品質(zhì)。本項(xiàng)目在共有產(chǎn)權(quán)房的框架下,從規(guī)劃、立面、套型、環(huán)保到精裝修等方面,全方位按高標(biāo)準(zhǔn)深化設(shè)計(jì),用項(xiàng)目品質(zhì)消除人們對(duì)政策房的疑慮,打造生態(tài)與文化氣息濃郁的宜人住區(qū)。

        圖2 綠城水岸蘭庭項(xiàng)目鳥瞰效果

        圖3 戶內(nèi)模塊化設(shè)計(jì)

        圖4 廚衛(wèi)凈尺寸模數(shù)

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