王偉華

摘 要：房屋租賃作為優(yōu)化房屋資源配置的重要方式，無論對個人住房還是企業(yè)經營，都發(fā)揮著重要的作用。承租人購買能力有限或短期使用房屋，出租人不想轉移房屋所有權卻又想通過房屋獲得收益時，簽訂租賃合同不失為最佳選擇。但是，出租房屋若未取得建設工程規(guī)劃許可證，租賃合同效力該如何認定？

關鍵詞：房屋租賃;規(guī)劃許可;合同效力;責任認定

一、房屋無證的原因有哪些

（一）歷史遺留因素

1998年1月1日，《城市房屋權屬登記管理辦法》施行，我國城市房屋施行所有權登記發(fā)證制度。由于制度普及、推行工作的局限性，仍有少部分權利人沒有及時依法辦理所有權登記。

（二）未取得建設工程規(guī)劃許可證

隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，城市房地產需求持續(xù)增長。在經濟利益驅動下，違反法律規(guī)定建造房屋的行為屢禁不止。雖然無證房屋在法律上不被認可，但不斷上漲的房價、租金，又迫使一些人不得不選擇接受此類價格相對低廉的房屋，簽署房屋買賣、租賃合同。

在實踐中，房屋無證的主要原因是未依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條規(guī)定，申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，從而導致其工程建筑一般被認定為違章建房，不能申領房地產權屬證書。①

（三）超出建設工程規(guī)劃許可范圍，擅自新建、搭建

關于違法建筑或違章建筑，法律法規(guī)至今沒有明確定義，但不同地方結合地區(qū)實際，都進行了細化規(guī)定。例如《浙江省違法建筑處置規(guī)定》②中就明確了擅自新建、搭建等屬于違章建房行為以及相應的處罰措施，給行政執(zhí)法行為提供法律依據(jù)，同時也是違章建筑認定的規(guī)范基礎。

二、未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋租賃合同是否必然無效

最高法院“法釋[2009]1號”司法解釋明確規(guī)定，未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋租賃合同原則上是無效的，但是允許出租人采取補救措施，按照法律規(guī)定申請補辦建房審批手續(xù)。如果出租人在一審法庭辯論終結前獲得審批手續(xù)的，法院應當認定該房屋租賃合同有效。③

三、法院是否應主動對租賃合同效力進行審查

未取得建設工程規(guī)劃許可證導致租賃合同原則上是無效的，但實踐中經常存在這種情況：出租人與承租人之間發(fā)生糾紛訴之法院，但均未對合同效力提出異議，該種情形下，法院是否仍要核實房屋租賃合同效力？

最高法院（2017）最高法民終340號判決書確認，“合同效力屬于人民法院依職權審查的范圍，不受當事人訴訟請求限制”，即雙方當事人均未對合同有效性提出異議，法院亦可在審理過程中主動對合同效力進行審查，認定合同無效。

四、房屋租賃合同被認定無效后，責任該如何認定

我國《合同法》中明確規(guī)定和合同無效或者被撤銷后，合同雙方責任承擔的問題，④但在司法實踐中，此類案件，應根據(jù)具體情況加以區(qū)分：

第一種情況，合同簽訂時，出租人未告知承租人房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證，承租人事后才發(fā)現(xiàn)。該種情況屬于出租人故意隱瞞房屋權利瑕疵，存在主觀故意，是導致合同無效的主要原因，應承擔主要責任。承租方未盡到合理注意義務，未對房屋審批、驗收及權屬狀況進行核實，也存在一定過錯，應承擔次要責任。

第二種情況，合同簽訂時，已在租賃合同中明確房屋未取得或部分未取得建設工程規(guī)劃許可證，亦或承租方已知曉房屋沒有取得建設工程規(guī)劃許可證，仍基于真實意思表示簽訂租賃合同。該種情況下，雙方均存在明顯過錯，應按照公平原則各自承擔相應責任。

五、租賃合同無效，租金和押金該如何處理

房屋租賃合同被宣告無效，“租金”的概念也不復存在，而是稱之為“房屋占有使用費”，出租人可依據(jù)司法解釋規(guī)定就該費用進行主張，具體支付標準可參照租賃合同中約定的租金標準進行確定。⑤

關于房屋押金，房屋租賃合同被宣告無效后，出租人應根據(jù)《合同法》規(guī)定，⑥將押金返還承租人，其中涉及到相關費用扣除問題，根據(jù)實際情況具體確定。

六、結語

未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋，租賃合同原則上是無效的。雖然司法解釋規(guī)定了相應的補救措施，但其時間成本投入巨大，特別是承租人租賃該房屋用于生產經營，將面臨無法進行工商登記、辦理營業(yè)執(zhí)照等風險，造成重大經濟損失。因此，承租人在簽訂房屋租賃合同時，一定要細致審查，最大程度規(guī)避風險，保護自己的合法權益。

注釋：

①參見《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證?！?/p>

②參見《浙江省違法建筑處置規(guī)定》第十一條：“城鎮(zhèn)違法建筑有下列情形之一的，應當認定為城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、法規(guī)規(guī)定的無法采取改正措施消除影響，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令限期拆除（含局部拆除，下同），依法處以罰款：（三）在已竣工驗收的建設工程用地范圍內擅自新建、搭建，或者利用建設工程擅自新建、搭建的。”

③參見《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號）第二條：“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效?！?/p>

④參見《合同法》第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！?/p>

⑤參見《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號）第五條：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持?！?/p>

⑥參見《合同法》第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償?！?/p>