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        無(wú)證房屋租賃合同效力如何認(rèn)定

        2019-05-09 03:30:56王偉華
        職工法律天地·下半月 2019年2期
        關(guān)鍵詞:合同效力

        王偉華

        摘 要:房屋租賃作為優(yōu)化房屋資源配置的重要方式,無(wú)論對(duì)個(gè)人住房還是企業(yè)經(jīng)營(yíng),都發(fā)揮著重要的作用。承租人購(gòu)買(mǎi)能力有限或短期使用房屋,出租人不想轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)卻又想通過(guò)房屋獲得收益時(shí),簽訂租賃合同不失為最佳選擇。但是,出租房屋若未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,租賃合同效力該如何認(rèn)定?

        關(guān)鍵詞:房屋租賃;規(guī)劃許可;合同效力;責(zé)任認(rèn)定

        一、房屋無(wú)證的原因有哪些

        (一)歷史遺留因素

        1998年1月1日,《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》施行,我國(guó)城市房屋施行所有權(quán)登記發(fā)證制度。由于制度普及、推行工作的局限性,仍有少部分權(quán)利人沒(méi)有及時(shí)依法辦理所有權(quán)登記。

        (二)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

        隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快,城市房地產(chǎn)需求持續(xù)增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下,違反法律規(guī)定建造房屋的行為屢禁不止。雖然無(wú)證房屋在法律上不被認(rèn)可,但不斷上漲的房?jī)r(jià)、租金,又迫使一些人不得不選擇接受此類(lèi)價(jià)格相對(duì)低廉的房屋,簽署房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃合同。

        在實(shí)踐中,房屋無(wú)證的主要原因是未依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條規(guī)定,申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,從而導(dǎo)致其工程建筑一般被認(rèn)定為違章建房,不能申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。①

        (三)超出建設(shè)工程規(guī)劃許可范圍,擅自新建、搭建

        關(guān)于違法建筑或違章建筑,法律法規(guī)至今沒(méi)有明確定義,但不同地方結(jié)合地區(qū)實(shí)際,都進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定。例如《浙江省違法建筑處置規(guī)定》②中就明確了擅自新建、搭建等屬于違章建房行為以及相應(yīng)的處罰措施,給行政執(zhí)法行為提供法律依據(jù),同時(shí)也是違章建筑認(rèn)定的規(guī)范基礎(chǔ)。

        二、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋租賃合同是否必然無(wú)效

        最高法院“法釋[2009]1號(hào)”司法解釋明確規(guī)定,未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋租賃合同原則上是無(wú)效的,但是允許出租人采取補(bǔ)救措施,按照法律規(guī)定申請(qǐng)補(bǔ)辦建房審批手續(xù)。如果出租人在一審法庭辯論終結(jié)前獲得審批手續(xù)的,法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋租賃合同有效。③

        三、法院是否應(yīng)主動(dòng)對(duì)租賃合同效力進(jìn)行審查

        未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證導(dǎo)致租賃合同原則上是無(wú)效的,但實(shí)踐中經(jīng)常存在這種情況:出租人與承租人之間發(fā)生糾紛訴之法院,但均未對(duì)合同效力提出異議,該種情形下,法院是否仍要核實(shí)房屋租賃合同效力?

        最高法院(2017)最高法民終340號(hào)判決書(shū)確認(rèn),“合同效力屬于人民法院依職權(quán)審查的范圍,不受當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求限制”,即雙方當(dāng)事人均未對(duì)合同有效性提出異議,法院亦可在審理過(guò)程中主動(dòng)對(duì)合同效力進(jìn)行審查,認(rèn)定合同無(wú)效。

        四、房屋租賃合同被認(rèn)定無(wú)效后,責(zé)任該如何認(rèn)定

        我國(guó)《合同法》中明確規(guī)定和合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后,合同雙方責(zé)任承擔(dān)的問(wèn)題,④但在司法實(shí)踐中,此類(lèi)案件,應(yīng)根據(jù)具體情況加以區(qū)分:

        第一種情況,合同簽訂時(shí),出租人未告知承租人房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,承租人事后才發(fā)現(xiàn)。該種情況屬于出租人故意隱瞞房屋權(quán)利瑕疵,存在主觀故意,是導(dǎo)致合同無(wú)效的主要原因,應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。承租方未盡到合理注意義務(wù),未對(duì)房屋審批、驗(yàn)收及權(quán)屬狀況進(jìn)行核實(shí),也存在一定過(guò)錯(cuò),應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。

        第二種情況,合同簽訂時(shí),已在租賃合同中明確房屋未取得或部分未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,亦或承租方已知曉房屋沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,仍基于真實(shí)意思表示簽訂租賃合同。該種情況下,雙方均存在明顯過(guò)錯(cuò),應(yīng)按照公平原則各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

        五、租賃合同無(wú)效,租金和押金該如何處理

        房屋租賃合同被宣告無(wú)效,“租金”的概念也不復(fù)存在,而是稱(chēng)之為“房屋占有使用費(fèi)”,出租人可依據(jù)司法解釋規(guī)定就該費(fèi)用進(jìn)行主張,具體支付標(biāo)準(zhǔn)可參照租賃合同中約定的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定。⑤

        關(guān)于房屋押金,房屋租賃合同被宣告無(wú)效后,出租人應(yīng)根據(jù)《合同法》規(guī)定,⑥將押金返還承租人,其中涉及到相關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題,根據(jù)實(shí)際情況具體確定。

        六、結(jié)語(yǔ)

        未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋,租賃合同原則上是無(wú)效的。雖然司法解釋規(guī)定了相應(yīng)的補(bǔ)救措施,但其時(shí)間成本投入巨大,特別是承租人租賃該房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),將面臨無(wú)法進(jìn)行工商登記、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等風(fēng)險(xiǎn),造成重大經(jīng)濟(jì)損失。因此,承租人在簽訂房屋租賃合同時(shí),一定要細(xì)致審查,最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),保護(hù)自己的合法權(quán)益。

        注釋?zhuān)?/p>

        ①參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條:“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的,建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證?!?/p>

        ②參見(jiàn)《浙江省違法建筑處置規(guī)定》第十一條:“城鎮(zhèn)違法建筑有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、法規(guī)規(guī)定的無(wú)法采取改正措施消除影響,由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令限期拆除(含局部拆除,下同),依法處以罰款:(三)在已竣工驗(yàn)收的建設(shè)工程用地范圍內(nèi)擅自新建、搭建,或者利用建設(shè)工程擅自新建、搭建的。”

        ③參見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋[2009]11號(hào))第二條:“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。”

        ④參見(jiàn)《合同法》第五十八條:“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?!?/p>

        ⑤參見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋[2009]11號(hào))第五條:“房屋租賃合同無(wú)效,當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,人民法院一般應(yīng)予支持?!?/p>

        ⑥參見(jiàn)《合同法》第五十八條:“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。”

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