胡兵

摘? ?要：面對當(dāng)前豐富的市場現(xiàn)狀，不斷擴(kuò)大的人口密度導(dǎo)致房屋建筑數(shù)量的需求增多，因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量與規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。同時(shí)，市場競爭壓力的增大導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愈發(fā)重視現(xiàn)場成本管控，合理的成本管理在提升企業(yè)自身的綜合競爭力的同時(shí)，也更加有助于獲取更好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。本文分析了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場成本管控的要點(diǎn)，隨后提出了一些具體成本優(yōu)化的措施，希望為行業(yè)做一些參考借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 現(xiàn)場成本? 優(yōu)化措施

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理控制貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)階段，對于項(xiàng)目建造效益有著極其重要的作用，而現(xiàn)場施工階段的成本占據(jù)了整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的絕大多數(shù)，通常而言，在項(xiàng)目概預(yù)算階段，需要對后續(xù)的項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行成本管理制度、應(yīng)急措施等的編制，但是考慮到施工中所涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素過多，即便項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)能夠有效應(yīng)對施工中出現(xiàn)的危險(xiǎn)措施，但是如何有效的進(jìn)行現(xiàn)場成本管理一直以來受到了有關(guān)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注。

1? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場成本管控的重點(diǎn)

1.1 固定成本

在固定成本方面，針對對象為現(xiàn)場材料設(shè)備的使用，控制要點(diǎn)主要為現(xiàn)場施工單位是否嚴(yán)格按照相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、工程量清單、專用技術(shù)合同條款、施工方案等進(jìn)行施工。當(dāng)前，由于建設(shè)行業(yè)市場的不規(guī)范，很多施工企業(yè)并沒有合約精神，為了盡快完成簽約項(xiàng)目，加快施工進(jìn)度，企業(yè)采購部門所采取的設(shè)備材料質(zhì)量存在性能缺陷，更有甚者，材料為三無產(chǎn)品、以劣充好，經(jīng)常造成返工返修，繼而影響項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量[1]。

1.2 可變成本

在可變成本方面，隨著施工進(jìn)度的進(jìn)行，施工現(xiàn)場成本管控具體包括如下主要內(nèi)容，即暫定項(xiàng)目成本管理、現(xiàn)場簽證等。由于施工階段占據(jù)了項(xiàng)目建設(shè)的大部分工期，施工可變成本往往隨著外界因素的變化而變化，即便存在一定的施工管理指導(dǎo)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控措施，可變成本的發(fā)生也不可避免。當(dāng)前市場上一些施工單位為了中標(biāo)而聯(lián)合其余承包單位進(jìn)行低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)索賠等情況經(jīng)常發(fā)生，以此實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的額外獲取，在此過程中，施工單位往往會(huì)充分利用可變成本進(jìn)行非法活動(dòng)。如對于暫定項(xiàng)目（施工中所涉及的材料暫定數(shù)量、暫定工程金額等），這部分在施工過程中是成本可變的，施工單位往往針對于現(xiàn)場中的鋼筋量、精裝修、電纜等材料價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，如果甲方難以滿足施工單位的價(jià)格要求，他們則會(huì)延緩工期，暫停該單位工程施工，對工程建設(shè)造成極大的阻礙;除此之外，對于現(xiàn)場簽證，考慮到施工過程后期的設(shè)計(jì)變更、工程環(huán)境變化，通常需要進(jìn)行現(xiàn)場簽證，為此，施工單位極容易進(jìn)行索賠，如夸大變更事實(shí)，現(xiàn)場存在的微量設(shè)計(jì)變更往往較少涉及成本變化，而施工單位考慮到建設(shè)單位管理人員缺少對于現(xiàn)場施工實(shí)際的了解而過分的提出高額索賠，繼而造成項(xiàng)目建設(shè)成本的額外擴(kuò)增;同時(shí)，對于同一變更設(shè)計(jì)項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行了多起簽證工作，如施工現(xiàn)場中，不同變更洽商文件往往都是針對于同一變更項(xiàng)目，而施工單位通過不同時(shí)間段，進(jìn)行多次的索賠，對建設(shè)單位洽商文件的審核提供了一定的審核難度。相同地，可變成本的難以控制還表現(xiàn)為施工單位難以實(shí)施監(jiān)理單位發(fā)出的設(shè)計(jì)變更指示，這極容易發(fā)生在相關(guān)管理人員缺乏一定的現(xiàn)場管理情況下，施工單位存在一定的僥幸心理，這也是需要房地產(chǎn)開發(fā)生引起重視的[2]。

2? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場成本管控的建議

2.1 加強(qiáng)落實(shí)合同履行

房地產(chǎn)開發(fā)單位需要做好合同管理工作，在合約較低過程中，開發(fā)商需要加強(qiáng)對合同成本條款、專用合同條款技術(shù)要求等方面進(jìn)行全面了解，也可以組織交底會(huì)議對監(jiān)理單位進(jìn)行充分說明其中所包含的施工范圍、合同綜合單價(jià)、總價(jià)、分包模式、設(shè)計(jì)的暫列金額、設(shè)計(jì)變更索賠流程、注意事項(xiàng)等，以便充分保證項(xiàng)目的順利實(shí)施;相同地，開發(fā)商需要對不同施工階段進(jìn)行合同項(xiàng)目實(shí)施情況的分析匯總，以便充分了解合同施工進(jìn)度、合同既定目標(biāo)的完成情況，如有必要，開發(fā)商可組織監(jiān)理單位、承包單位深入施工現(xiàn)場，對施工中出現(xiàn)的成本問題進(jìn)行跟蹤，重視現(xiàn)場數(shù)據(jù)信息的收集備案，對其中出現(xiàn)的技術(shù)、進(jìn)度、成本等問題及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反映[3]。

2.2 施工優(yōu)化

開發(fā)商需要在項(xiàng)目實(shí)施過程中，充分與施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)行溝通，對施工組織設(shè)計(jì)、施工工藝等進(jìn)行協(xié)商，以便判斷是否存在優(yōu)化的可操作性，如現(xiàn)場施工布置、施工流程等。其中，開發(fā)商成本控制技術(shù)人員需要與現(xiàn)場項(xiàng)目機(jī)構(gòu)人員進(jìn)行施工方案的優(yōu)化工作，充分采取具有成功實(shí)施經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)合理的施工工藝，并且研究成本降低措施，盡最大努力開發(fā)施工優(yōu)化階段的成本利用。

2.3 施工審核

在施工審核方面，開發(fā)商需要與設(shè)計(jì)單位、現(xiàn)場施工單位進(jìn)行充分的圖紙審核工作，在事先盡量發(fā)現(xiàn)影響施工成本的主要因素，如設(shè)計(jì)圖紙中是否存在不合理設(shè)計(jì)、不合規(guī)范要求的地方，此時(shí)可要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行必要的優(yōu)化;審核圖紙細(xì)節(jié)是否進(jìn)行了充分考慮，且是否在設(shè)計(jì)圖紙中進(jìn)行了清晰明確的標(biāo)記，這有助于后續(xù)雙方之間的事故責(zé)任劃分，為索賠提供事實(shí)依據(jù);審核不同專業(yè)銜接是否恰當(dāng)，不同專業(yè)交接界面是否有重復(fù)，考慮到建設(shè)項(xiàng)目往往專業(yè)種類較多，如水電、管道、裝修、主體施工等，界面的劃分對于成本的控制不可忽視，不清晰的界面劃分很容易導(dǎo)致重復(fù)性的施工工作，不僅延長了施工工期，而且造成了材料等的過量浪費(fèi)，相同地，專業(yè)界面的劃分有助于不同施工人員責(zé)任的劃分[4]。

2.4 材料、設(shè)備

工程材料、設(shè)備價(jià)格管理是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。材料是工程造價(jià)的主要組成部分之一，據(jù)測算材料費(fèi)用一般占工程造價(jià)的 65%以上，因此它對工程造價(jià)的影響巨大，合理的材料價(jià)格是控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)盡可能減少設(shè)計(jì)變更。應(yīng)該嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容。同時(shí)需要認(rèn)真對待必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，及時(shí)計(jì)算有關(guān)設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用，并配合設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)變更方案優(yōu)化工作。

3? 案例應(yīng)用分析

南京市某商業(yè)住宅室外建設(shè)項(xiàng)目涉及屋頂裝修、自行車庫陽光棚兩個(gè)子項(xiàng)目。屋頂裝飾采取鋼制花架，其中屋頂裝飾項(xiàng)目完成后，開發(fā)單位按照事先提供的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行跟蹤檢查，發(fā)現(xiàn)施工單位擅自將預(yù)定的壁厚6毫米的檁條擅自更換成3mm檁條，但是仍舊采取6mm尺寸進(jìn)行報(bào)價(jià)，開發(fā)單位經(jīng)過現(xiàn)場取證對其工程量、工程總價(jià)進(jìn)行核實(shí)，其核減量約為 4t，即降低成本 3.5 萬元，在事實(shí)確鑿面前，施工單位從而同意核減該項(xiàng)目。自行車庫陽光棚項(xiàng)目中，兩側(cè)陽光板分格根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙表明，分別為12cm高度，且要對對陽光板進(jìn)行橫向裁剪才能得以使用，而這會(huì)導(dǎo)致裁剪后的另一半材料的浪費(fèi)，損耗率高達(dá)50%，而開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行充分技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的對比分析，對陽光板方案設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，在保證施工質(zhì)量的前提下，節(jié)省成本達(dá)到4萬元。

4? 結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場成本管理對于整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的支出具有不可忽視的重要性，作為開發(fā)商內(nèi)部成本控制人員，需要加強(qiáng)成本管理意識，深入施工現(xiàn)場，對重要單位工程、隱蔽性工程進(jìn)行必要的跟蹤。除此之外，開發(fā)商需要做好合同管理、施工優(yōu)化等工作，從事先、事中、事后三方面進(jìn)行全面管理，才能實(shí)現(xiàn)成本管理的準(zhǔn)確化、有效化。施工管理人員盡最大努力對成本支出進(jìn)行控制，從而保證項(xiàng)目順利完成。

參考文獻(xiàn)

[1] 顏洋，喬燕.房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制與管理分析[J].建材與裝飾， 2018（3）：157-158.

[2] 張欣.基于全面預(yù)算管理的房地產(chǎn)成本控制能力提升策略[J].企業(yè)改革與管理，2018， 334（17）：166-167.

[3] 陳俊.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及其精細(xì)化管理路徑[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)， 2019（3）：143-144.