吳璋麗

摘 要：當(dāng)前我國經(jīng)濟的發(fā)展結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整與優(yōu)化，經(jīng)濟新常態(tài)與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷深入，為推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展我國在2012年開啟了營改增試點工作，近年來，隨著營改增工作的深入與發(fā)展，對不動產(chǎn)的構(gòu)建也產(chǎn)生了較大的影響，文章以營改增后不動產(chǎn)的構(gòu)建作為研究對象，將其在新的稅收政策下機制的調(diào)整作為研究的基準(zhǔn)，闡述對不動產(chǎn)構(gòu)建的影響，并有針對性的提出不動產(chǎn)構(gòu)建的策略及路徑。

關(guān)鍵詞：增值稅條件;不動產(chǎn);構(gòu)建路徑思考

一、引言

在增值稅條件下，對不動產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的水平有了更高的要求，特別是對于稅收籌劃的相關(guān)改善，如何將不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)的稅收在保證合理合法的情況下，降到最低點成為了企業(yè)的焦點問題，企業(yè)在稅收的管理上的水平與財務(wù)的管理有直接的關(guān)系，是財務(wù)管理的基石，影響著企業(yè)的資金流，進而對企業(yè)的綜合管理水平也產(chǎn)生了較大影響，同時我國的稅收政策依然在不斷的發(fā)展變化著，市場環(huán)境也在發(fā)生變化，這就使得不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)納稅思路與框架的建立更加重要，因此對增值稅條件下的不動產(chǎn)構(gòu)建進行了相關(guān)研究，以期提高不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)在營改增后的籌劃與管理水平，進而提升企業(yè)財務(wù)的管理水平，保證不動產(chǎn)構(gòu)建的企業(yè)平穩(wěn)運行及可持續(xù)的發(fā)展。

二、增值稅條件下不動產(chǎn)構(gòu)建的變化情況

（1）增值稅條件下不動產(chǎn)構(gòu)建與企業(yè)稅制

2016年，在不動產(chǎn)的全行業(yè)推行了營改增，原來營業(yè)稅的納稅人轉(zhuǎn)為增值稅的納稅人，營改增改的政策之后，相比于之前3%的營業(yè)稅，一般納稅人及小規(guī)模納稅人分別開始適用于11%和5%的稅率，在增值稅的條件下，短期來看，由于稅率在一定程度上的上漲，增加了企業(yè)的部分負(fù)擔(dān)，讓過渡期的企業(yè)有了煩惱，尤其是對于不動產(chǎn)構(gòu)建的企業(yè)，受房地產(chǎn)行業(yè)及建筑施工行業(yè)的雙重影響，不過長期來看，在增值稅條件下，可以促使企業(yè)進行自身的稅制改革，對提升企業(yè)自身的綜合管理水平具有積極的意義，對實踐的經(jīng)驗進行搜集與總結(jié)，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)的薄弱點與不合理的方面，總結(jié)出相應(yīng)的稅收改進機制，進而為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（2）增值稅條件下不動產(chǎn)構(gòu)建與企業(yè)成本

不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)的成本主要來自于建筑安裝的成本，在不動產(chǎn)的構(gòu)建上，多以施工企業(yè)為主，這些企業(yè)的稅率變化較為明顯，原來所繳納的是百分之三的營業(yè)稅，而在增值稅條件下，企業(yè)所承擔(dān)的是百分之十一的增值稅，這樣以來，不動產(chǎn)構(gòu)建的施工企業(yè)必然會將所增加的成本開支轉(zhuǎn)嫁到下游產(chǎn)業(yè)，也就是通過房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁到了消費鏈的末端。施工企業(yè)采購的供應(yīng)商眾多，涉及到水泥、沙等主要的材料，也包括許多零散的附件，在采購的程序中，主要材料的采購發(fā)票都能順利開具，不過零散附件的供應(yīng)商一般都是小規(guī)模的主體，因而較難以得到增值稅發(fā)票，這就無法進行相應(yīng)的抵扣，使得企業(yè)的稅負(fù)相應(yīng)的增加，另外，不動產(chǎn)構(gòu)建的主要主體人工成本高達百分之三十，這些人工的成本主要是沒有正規(guī)的企業(yè)掛靠的工人及流動的農(nóng)民工，其勞務(wù)費也無法進行抵扣，在一定程度上又增加了企業(yè)的稅負(fù)，從而使得企業(yè)的成本上升。

（3）增值稅條件下不動產(chǎn)構(gòu)建與企業(yè)稅負(fù)

一方面，對于小規(guī)模的納稅主體來說，增值稅在改革之初就充分考慮了其實際情況和發(fā)展的局限性，實行了簡易的征收辦法，這樣小規(guī)模的納稅主體整體的稅負(fù)會有大幅的下滑，利于小規(guī)模的納稅主體的發(fā)展，具體分析如下：VAT是價外稅，在對增值稅進行計算時，收入及支出額都不能有增值稅，借由相關(guān)模型，假設(shè)小規(guī)模的納稅主體支出或者收入為Z，曾根據(jù)Z/（1+5%）*5%0.05，明顯可以看出小規(guī)模的納稅主體在稅負(fù)上是有所降低的，總的來看，無論是在短期還是在長期，增值稅條件下小規(guī)模不動產(chǎn)企業(yè)是較為有利的。另一方面，對于一般的納稅主體來說，不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)的稅率上升到了百分之十一，盡管增值稅條件下也去除了重復(fù)納稅的問題及瓶頸，但稅率的增加在短期內(nèi)仍會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，當(dāng)然也不能單一通過稅率去評判稅制，因為增值稅是可以進行抵扣的，因而不動產(chǎn)構(gòu)建的企業(yè)納稅額度的大小是由抵扣的額度來決定的，因此要尋求到抵扣的平衡點，進而降低一般納稅主體的稅收負(fù)擔(dān)。

三、增值稅條件下不動產(chǎn)構(gòu)建的路徑思考

（1）提高不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)相關(guān)人員專業(yè)水平

在增值稅條件下，實現(xiàn)不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟及社會效益的目標(biāo)，首先企業(yè)的相關(guān)財務(wù)管理人員要對當(dāng)前稅收政策變化及企業(yè)自身的發(fā)展情況有深入的了解，讓不動產(chǎn)構(gòu)建的企業(yè)的員工對前沿的信息及時進行了解和判斷，在企業(yè)內(nèi)部加大對增值稅條件下稅收的籌劃重要性進行宣傳;其次，對人才的招聘渠道進行拓寬，充分利用多種招聘形式，擇優(yōu)錄取理論功底扎實及業(yè)務(wù)技能熟練的優(yōu)秀人才，對于企業(yè)的老員工，要加大相關(guān)工作的資金投入，定期組織對財務(wù)人員進行相應(yīng)的培訓(xùn)，在內(nèi)部也要加強交流，切實提高不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)員工在增值稅條件下的專業(yè)知識水平;最后要在不動產(chǎn)構(gòu)建的企業(yè)內(nèi)部營造全員重視稅收籌劃的氛圍，畢竟意識上的支持與重視能夠為稅收的籌劃工作及稅制的改革打下牢固的思想根基，不動產(chǎn)構(gòu)建的企業(yè)要適時調(diào)整稅收的相關(guān)觀念，讓運轉(zhuǎn)機制的更新常態(tài)化。

（2）完善不動產(chǎn)構(gòu)建中的財務(wù)管理制度

為更好地應(yīng)對營改增政策的改革，不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)要提高財務(wù)會計人員的專業(yè)能力，完善相應(yīng)的財務(wù)管理制度，一方面，對不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)的財務(wù)管理制度的完善，能夠保證在營改增的條件下對不動產(chǎn)構(gòu)建進行相應(yīng)的管制與約束，企業(yè)的高層管理者應(yīng)將對財務(wù)管理制度的建立與實施納入到企業(yè)的長期戰(zhàn)略調(diào)整與規(guī)劃的核心，建立健全的發(fā)票管理機制，科學(xué)合理的且得到有力落實的制度是企業(yè)進行全方位的稅收籌劃與調(diào)整的重要保障，也是營改增條件下進行稅收籌劃與調(diào)整的前提與基礎(chǔ);另一方面，營改增條件下，企業(yè)的會計核算難度加大，因此相關(guān)的會計人員需要具備較高的會計核算的能力，保證各項數(shù)據(jù)信息的完整性與準(zhǔn)確性，根據(jù)企業(yè)自身的實際情況去對相關(guān)制度進行靈活調(diào)整與補充，對潛在的風(fēng)險進行規(guī)避，提高財務(wù)工作的高效性。

（3）由多環(huán)節(jié)入手，降低不動產(chǎn)構(gòu)建稅負(fù)

在采購環(huán)節(jié)對企業(yè)稅收進行管控時，首先要在采購原材料時盡最大可能去獲得所開具的增值稅進項稅的抵扣發(fā)票，并善保管，在日后進行進項稅的抵扣時得到合法的使用，其次，在對零散的物資材料進行采購時，可通過將采購活動外包于第三方公司的形式，進而去獲得發(fā)票，以便日后進行相應(yīng)的抵扣，將零散材料的采購?fù)獍诜?wù)公司，還可以降低采購的價格，降低不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)的成本，另外，基于在上文中一般納稅主體所確定的平衡點去確定采購活動的供應(yīng)商的選擇，進而去確定價格，針對不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)較大的人力成本支出，可以通過引進先進的機器與設(shè)備，去代替一部分人工成本的之處，在最大可能獲得進項稅額的基礎(chǔ)上降低人力成本，全方位去降低不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。在銷售環(huán)節(jié)對企業(yè)的稅收籌劃進行管控，就要不斷加強企業(yè)自身財務(wù)管理的力度，加大對新設(shè)備的投入，用購買新設(shè)備所繳納的進項稅額進行一定的抵扣，設(shè)備的更新與稅額的抵扣充分發(fā)揮了雙重正向的機制所帶來的積極作用，促進不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)的長足發(fā)展。

四、結(jié)語

營改增政策的實施，對我國的經(jīng)濟與社會效益的發(fā)展與平衡有著重要的意義，作為國家的一項重要經(jīng)濟改革的舉措，能夠充分調(diào)動市場去發(fā)揮作用，對于不動產(chǎn)構(gòu)建的財務(wù)會計處理和納稅的申報，既是改革的重點亦是難點，企業(yè)的會計人員應(yīng)及時了解營改增之后的相關(guān)處理規(guī)范，推動營改增政策持續(xù)的改進及平穩(wěn)的過渡。文章在總結(jié)了營改增條件下不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)相關(guān)的變化情況下，提出了不動產(chǎn)構(gòu)建發(fā)展的路徑，以期對政府政策的制定及不動產(chǎn)構(gòu)建企業(yè)的發(fā)展提供一定的參考。

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