李麗

【摘 要】關(guān)于“兇宅”在法律上認(rèn)定的爭議由來已久，未有定論，查其原因，一方面是因為普通民眾對“兇宅”的認(rèn)知沒有形成一個統(tǒng)一的認(rèn)識，另一方面，我國法律對“兇宅”的認(rèn)定也并不清晰，對其糾紛的救濟(jì)規(guī)則、法律適用依據(jù)等諸方面并不明確，從而致司法實踐存在同案不同判的情形。本文嘗試通過借鑒我國臺灣地區(qū)對“兇宅”認(rèn)定的部分理論以及“精神利益瑕疵”理論，分析“兇宅”的含義及性質(zhì)認(rèn)定。

【關(guān)鍵詞】兇宅；含義認(rèn)定；性質(zhì)認(rèn)定；精神利益瑕疵

房屋，對于我們?nèi)祟惗裕粌H起著為我們遮風(fēng)擋雨的作用，其存在更是一種“家”美好象征的載體，為人們的生活和繁衍提供著安全上和情感上的保障，從而人類對房屋有安定和美好的精神需求。在今日，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，購買房屋的人眾多，然而現(xiàn)實中存在著很多事與愿違地購買了“兇宅”的情形，這些不僅給買受人帶來了很大的精神損害，還要同時面臨房屋經(jīng)濟(jì)價值降低的不利后果。

一、“兇宅”的含義認(rèn)定

在現(xiàn)實生活中，一般認(rèn)為只要房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件的房屋就是“兇宅”，法律上，我國大陸法律并沒有明確規(guī)定“兇宅”的定義，從而理論和實踐對其認(rèn)定存有很多說法。在法律上，我國大陸法律并沒有明確規(guī)定“兇宅”的定義，理論和實踐中對其定義有很多種說法。臺灣內(nèi)政部所公布的不動產(chǎn)委托銷售契約書范本中對于“兇宅”的描述為“本建筑物（專有部分）于賣方產(chǎn)權(quán)持有期間是否曾發(fā)生兇殺或自殺致死之情事”。這一觀點被臺灣諸多學(xué)者所援用。這一觀點，排除了意外致死的情形，將“兇宅”理解為一種人為引發(fā)的事實。生活觀念上和理論上對“兇宅”認(rèn)定的不同，要求我們需要進(jìn)一步詳細(xì)分析這一問題，那“兇宅”的認(rèn)定具體應(yīng)該從哪幾個方面出發(fā)呢？本文試從原因要件、空間范圍、時間范圍、心理要件四個方面加以認(rèn)定。

（一）成為“兇宅”的原因要件

首先，可以明確的一點是，“兇宅”的原因要件，即房屋變成“兇宅”的原因事實，應(yīng)指的是一種曾發(fā)生過的、確定存在的客觀事實。它應(yīng)符合的兩個條件：首先，自然人在房屋中的死亡必須是真實的。一些沒有確實依據(jù)的“鬼屋”不能簡單地認(rèn)定為“兇宅”。其次，房屋內(nèi)自然人死亡的事實是由人為導(dǎo)致的異常死亡引起的。正常生理死亡、意外事件，都不構(gòu)成“兇宅”的事實原因。另外，由于特殊環(huán)境如火化場造成普通民眾心理恐懼也是成為“兇宅”的原因。

（二）事發(fā)時的空間范圍

房屋因其建筑特點及地理位置存在不同，對認(rèn)定“兇宅”的空間范圍有重要影響。生活中主要存在兩種房屋類型，一是房屋的單獨所有，如農(nóng)村的住宅、城市的別墅，二是建筑物的區(qū)分所有，如城市中的高層住宅樓?？紤]到對“兇宅”產(chǎn)生的心理恐懼主要影響的是居住在該房屋內(nèi)的成員，對這兩類房屋需要區(qū)別對待。對于第一類，本文認(rèn)為只要非正常死亡事件發(fā)生在該居住生活的范圍內(nèi)，即滿足“兇宅”之空間范圍要件。對于第二類，專有部分屬于私人封閉空間，屬于倫理上家的范圍，一般只有發(fā)生在專有部分內(nèi)才足以引發(fā)人的恐懼心理，所以對這一類房屋如認(rèn)定為“兇宅”則應(yīng)限定在業(yè)主對建筑物的專有部分內(nèi)，不應(yīng)擴(kuò)大理解，這點也與我國司法實踐中的處理一致。

（三）時間范圍

由于房屋成為“兇宅”的原因是一個過去發(fā)生的事實，則對于認(rèn)定“兇宅”應(yīng)該有一個時間上的限定，一方面避免社會有限資源的閑置和浪費，另一方面人們對于“兇宅”的恐懼心理會隨著時間的流逝而減輕。至于年限的確定，則需要根據(jù)不同案例的具體情況，如地理位置、房屋使用情況、“兇”的殘忍程度等，給予法官自由裁量權(quán)具體認(rèn)定。

（四）成為“兇宅”的心理要件

很明顯，認(rèn)定“兇宅”的條件之一是原因要件足以引發(fā)居住人心理上的恐懼，這不僅需要根據(jù)一般人的心理承受能力去衡量，還要考慮特定人群的宗教信仰、成長經(jīng)歷等因素，確定相對人的心理受影響的程度。

二、買賣合同中“兇宅”的性質(zhì)認(rèn)定

在“兇宅”買賣合同糾紛中，“兇”雖不是房屋質(zhì)量上的瑕疵，但其對于人們精神上、心理上產(chǎn)生的有害影響而致房屋居住效用降低，在合同法的理論中，其構(gòu)成物的瑕疵。我國《合同法》中沒有運用“物的瑕疵”一詞，而是運用“物的質(zhì)量”的概念，在《合同法》第62條、148條、153條、155條規(guī)定的買賣合同標(biāo)的物之瑕疵擔(dān)保及責(zé)任，條文的闡述均為“質(zhì)量要求”，而《合同法》對“標(biāo)的物質(zhì)量”的規(guī)定很難充分應(yīng)對并解釋“兇宅”居住效用降低的情形，此外，我國對房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，也并不適用“兇宅”使用效用降低的情形。對此，本文結(jié)合“物的瑕疵擔(dān)?！钡睦碚摷啊熬窭骅Υ谩崩碚摲治觥皟凑辟I賣合同糾紛中的瑕疵性質(zhì)。

（一）物的瑕疵擔(dān)保

在《德國民法典》中，買賣合同中的出賣人主要有三項義務(wù)，分別為交付標(biāo)的物、權(quán)利瑕疵的擔(dān)保和物的瑕疵擔(dān)保，其中物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，房紹坤和郭明瑞教授將其細(xì)化為以下三點：①價值瑕疵的擔(dān)保，擔(dān)保交換價值沒有損失或減少。②效用瑕疵的擔(dān)保，保證的標(biāo)的物有其應(yīng)有的使用價值。③所保證的品質(zhì)擔(dān)保。這是指賣方以保證的質(zhì)量保證貨物，例如，保證出賣房屋的可住性，保證對出售的物品來源合法。

（二）精神利益瑕疵

精神利益瑕疵是指人格的象征意義所造成的心理上負(fù)面的刺激，如不安、抑郁、恐懼等，這類瑕疵不利于人心理上的健康。精神利益瑕疵它在人類生活中普遍存在，但是難以用科學(xué)設(shè)備等手段準(zhǔn)確計量，具有無形性，屬于物的瑕疵中的隱蔽瑕疵，它不可以通過更換包裝、零部件等方式得到補(bǔ)正。精神利益瑕疵的存在一方面對物的交換價值具有直接影響，另一方面對物的效用價值還具有間接影響，如果標(biāo)的物在流通之后沒有使用或很少使用，它的效用價值將受到影響。

（三）“兇宅”的性質(zhì)及權(quán)利救濟(jì)

根據(jù)上述介紹，結(jié)合“兇宅”引起的是買受人精神利益降低的特點，可發(fā)現(xiàn)價值瑕疵、效用瑕疵和品質(zhì)保證都沒有完全將“兇宅”的這一突出特點表達(dá)出來，而精神利益瑕疵則更深層次、更直觀地指出了“兇宅”居住效用降低的原因。其次，在這樣的糾紛中，出賣人往往隱瞞“兇宅”事實，這樣的隱瞞或欺詐也有損于買受人的人格利益，屬于一種精神上的隱形瑕疵?？紤]到法律規(guī)定上的空白，本文認(rèn)為，對“兇宅”買受人精神利益瑕疵的救濟(jì)應(yīng)與質(zhì)量之瑕疵作同一處理，可擴(kuò)大適用質(zhì)量之瑕疵的規(guī)定，買方可要求賠償、解除合同或要求降價等。

三、結(jié)論

綜上，法律上對“兇宅”的認(rèn)定需滿足原因、空間范圍、時間范圍、心理的四個條件，即在一定空間范圍內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過的基于他殺、自殺及特定環(huán)境原因使得他人產(chǎn)生恐懼心理的房屋。在關(guān)于“兇宅”的糾紛中，本文認(rèn)為因“兇宅”存在精神利益瑕疵這一深層次原因，而致權(quán)利相對人享有請求法律保護(hù)的權(quán)利。

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