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        論兇宅買賣合同的效力

        2019-03-20 00:31:04劉芮達(dá)
        產(chǎn)業(yè)與科技論壇 2019年21期
        關(guān)鍵詞:兇宅買受人買賣合同

        □劉芮達(dá)

        一、“兇宅”概述

        (一)“兇宅”的概念。“兇宅”作為一個民間概念,在法律上并未對其進(jìn)行明確限定。根據(jù)民間說法,凡是在日常生活中出過事、死過人或者鬧鬼的住宅都應(yīng)認(rèn)定為兇宅。若把這一民間概念搬到法律中,難免會出現(xiàn)兇宅概念過寬的問題。一些學(xué)者認(rèn)為,受到法律調(diào)整的兇宅應(yīng)該是指曾經(jīng)發(fā)生過異常死亡或其他重大的異常事件的住宅。還有學(xué)者認(rèn)為兇宅除住宅內(nèi)發(fā)生過自殺、他殺等非正常死亡事件外,處于特殊地理位置的住宅,如位于墳地附近的住宅也應(yīng)當(dāng)在法律的調(diào)整范圍內(nèi)。當(dāng)然也有部分學(xué)者極端地認(rèn)為兇宅屬于封建迷信,應(yīng)該將其排除在法律調(diào)整范圍之外,對于這一觀點本文將在下文進(jìn)行詳細(xì)論述。

        在司法實踐中,對兇宅的界定也存在不同觀點。在我國臺灣地區(qū)的司法實踐中一般認(rèn)為發(fā)生自殺或兇殺事件的房屋為兇宅。同時明確指出因意外事故或者不可抗力造成的死亡不包括在內(nèi)。在大陸司法實踐中,兇宅除指發(fā)生過自殺、他殺非正常死亡這一死因因素外(包括因病死亡、意外事故死亡以及不可抗力造成的死亡)。時間因素以及地點因素也包括在內(nèi)。

        在時間上,非正常死亡時間若距合同簽訂時間過于久遠(yuǎn),對于人們心理造成的壓迫逐漸降低,對房屋市場價值的影響隨之降低,故不應(yīng)當(dāng)將其納入法律的調(diào)整范圍。在地點上,通常認(rèn)為死亡地點應(yīng)限于室內(nèi),季國強(qiáng)與周林花房屋買賣合同糾紛一審中,因跳樓墜落在戶外且屋內(nèi)沒有血跡,而認(rèn)定該住宅不屬于兇宅。

        由此可見,對于法律上兇宅概念的界定雖然存在不同的觀點,但是在司法實務(wù)中對兇宅的認(rèn)定大體上趨于一致,即指在一定時間段內(nèi),發(fā)生過自殺、他殺等非正常死亡事件的住宅。至于因歷史因素而產(chǎn)生的鬼屋是否屬于兇宅則須視客觀是否發(fā)生過非正常死亡事件而定。

        (二)“兇宅”的性質(zhì)。關(guān)于“兇宅”的性質(zhì),在學(xué)界存在兩種不同的觀點,一種觀點認(rèn)為兇宅是由于人們對死亡的恐懼和未知的迷茫而產(chǎn)生的一種主觀臆斷,屬于封建迷信。另一種觀點認(rèn)為,兇宅是客觀存在的,住宅內(nèi)發(fā)生過非正常死亡是客觀事實,忌兇宅自古有之,表現(xiàn)了人們對美好生活的向往和追求,屬于民俗。對此,本文持不同觀點。

        所謂“民俗”,是約定俗成的行為或信念,是民族文化的重要組成部分,值得后人學(xué)習(xí)和傳承,法律也應(yīng)予以保護(hù)。而忌“兇宅”則是一種非宗教的盲目信仰的迷信心理。迷信是人們在認(rèn)識事物過程中,因科技水平所限,逃避現(xiàn)實等原因而主觀相信客觀事物會被一些不可抗拒的超現(xiàn)實力量所操控?!皟凑笨巳说恼f法毫無科學(xué)依據(jù),因此,忌“兇宅”在本質(zhì)上是一種封建迷信。

        二、“兇宅”買賣合同糾紛的特點及審判問題

        (一)“兇宅”買賣合同糾紛的特點。

        1.糾紛數(shù)量總體保持穩(wěn)定。在中國裁判文書網(wǎng)中檢索“兇宅、非正常死亡”等關(guān)鍵詞共有43件案件符合條件,其中2014年7件,2015年和2017年均為11件,2016年為10件,目前為止2018年上傳有關(guān)兇宅案件的數(shù)量為4。由此可見,近五年關(guān)于兇宅糾紛的案件在總體保持平穩(wěn)。

        2.糾紛呈現(xiàn)區(qū)域性特點。在檢索到的43件案件中,有41件發(fā)生在我國城市地區(qū),僅有兩件產(chǎn)生于農(nóng)村地區(qū),這主要是基于農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)范圍僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部,而一集體經(jīng)濟(jì)組織范圍相對較小,組織成員之間互相熟悉,很難發(fā)生出賣人隱瞞“兇宅”這一事件。若與本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人產(chǎn)生兇宅買賣合同糾紛通常提起的是確認(rèn)合同無效之訴,其相對于兇宅買賣合同糾紛而言,更易于認(rèn)定案件事實且爭議小。

        (二)兇宅買賣合同審判的司法困境。在中國裁判文書網(wǎng)中檢索到的43個案件中,35件的判決結(jié)果為撤銷房屋買賣合同。由此可見,在司法實踐中基本上已經(jīng)形成“兇宅退房”的司法慣例。雖然,在司法實踐中對于“兇宅”的概念的界定、“兇宅”買賣糾紛處理意見趨于一致,但是由于法律中沒有關(guān)于“兇宅”的相關(guān)規(guī)定,在司法實務(wù)中處理相關(guān)案件一般引用原則性規(guī)定或者概括性規(guī)定,因此在學(xué)界爭議較大,在司法實務(wù)中上訴率、申請再審率極高,在檢索到的43件案件中,僅有1件是一審結(jié)案。

        1.判決依據(jù)之一:出賣人違反告知義務(wù)之爭。在司法實務(wù)中撤銷“兇宅”買賣合同的一個重要理由就是出賣人違反告知義務(wù)。孫圣與甄英娜等房屋買賣合同糾紛一審中,認(rèn)定甄英娜未盡到告知義務(wù)導(dǎo)致孫圣違背真實意思表示,與甄英娜簽訂有關(guān)買賣合同,甄英娜因違反告知義務(wù)而構(gòu)成欺詐。在國外也出現(xiàn)過類似判決,在Reed V King一案中法院引用告知義務(wù)和加州不動產(chǎn)交易不適用買者自負(fù)原理進(jìn)行判決。雖然引用違反告知義務(wù)進(jìn)行判決在國內(nèi)外均有先例可循,但是對“兇宅”買賣交易中出賣人的告知義務(wù)的范圍卻是頗具爭議。

        2.判決依據(jù)之二:房屋重大瑕疵。法院在判決中也往往會以房屋存在重大瑕疵為由撤銷合同。我國法律中沒有關(guān)于標(biāo)的物瑕疵的規(guī)定,僅在合同法中對標(biāo)的物的質(zhì)量進(jìn)行了規(guī)定。根據(jù)我國法律的規(guī)定房屋質(zhì)量問題是指房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題、影響居住的質(zhì)量問題及一般質(zhì)量問題,很明顯“兇宅”不屬于質(zhì)量問題。在臺灣地區(qū)標(biāo)的物的瑕疵包括兩種:一是質(zhì)量瑕疵。二是價值瑕疵。根據(jù)臺灣地區(qū)法律的規(guī)定,兇宅雖然不會影響質(zhì)量,但是由于中國人趨吉避兇的美好追求往往對兇宅避之不及,一般人在主觀上不愿意居住,在客觀會因其屬于兇宅而降低市場價值,可以認(rèn)定為重大瑕疵。同時也有觀點認(rèn)為臺灣地區(qū)的這種規(guī)定沒有科學(xué)依據(jù),房屋內(nèi)雖出現(xiàn)過非正常死亡事件,但是若無其他質(zhì)量問題,并不會影響其居住功能,認(rèn)為兇宅會帶來厄運屬于封建迷信,不應(yīng)支持。

        3.判決依據(jù)之三:違反善良風(fēng)俗。在兇宅買賣合同糾紛中,80%以上的原告都會提出出賣人隱瞞兇宅事實違反善良風(fēng)俗,有10%的法官采納了這一原則。根據(jù)上文的分析可知忌“兇宅”在本質(zhì)上屬于封建迷信,而非民俗,以善良風(fēng)俗原則對其進(jìn)行調(diào)整是對忌“兇宅”的誤讀,是對善良風(fēng)俗的不合理擴(kuò)張。

        三、“兇宅”買賣合同的效力認(rèn)定

        (一)合同有效。有效說認(rèn)為“兇宅退房”沒有法律依據(jù),因此“兇宅”不能作為合同可撤銷的依據(jù),兇宅買賣合同若無其他瑕疵應(yīng)當(dāng)有效。這里的有效又可具體分為兩種情形:一是絕對有效,即出賣人無需承擔(dān)任何責(zé)任。二是相對有效,即認(rèn)定房屋買賣合同有瑕疵,可以請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任降低價款,降低價款的標(biāo)準(zhǔn)可參考臺灣司法實務(wù)中的做法,降低為正常市場價值的70%或80%之間。出賣人若不愿意承擔(dān)違約則任則須解除合同,簡單說就是賦予出賣人一定的選擇權(quán)。

        (二)合同可撤銷。可撤銷說認(rèn)為房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件雖然不影響合同目的的實現(xiàn)。但是考慮到在現(xiàn)實生活中很少有人愿意購買“兇宅”,即使購買了若想進(jìn)行二次交易也很難轉(zhuǎn)手,勢必會給買受人造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。出賣人隱瞞“兇宅”事實,對買受人合理信賴?yán)嬖斐蓳p害,違反誠實信用原則,若認(rèn)定此類合同有效勢必會使買受人付出更多的防險成本,不符合效率原則。

        (三)合同無效。無效說認(rèn)為出賣人隱瞞房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡的事實不符合《民法通則》第七條的規(guī)定,即認(rèn)為隱瞞這一事實出賣房屋違背社會公德、損害社會公共利益,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。筆者認(rèn)為這種觀點是錯誤的,如上文所分析,忌“兇宅”在本質(zhì)上屬于封建迷信而非民俗所以不屬于社會公德的范疇。此外,無論出賣人是否告知房屋是兇宅都僅涉及雙方當(dāng)事人的利益而不涉及社會公共利益。

        (四)本文對“兇宅”買賣合同效力的認(rèn)定?!皟凑敝皟础笔侵妇幼o人帶來厄運,造成身體、精神疾病、破壞生活安寧。但是居住在發(fā)生過非正常死亡事件的房屋內(nèi)并不會造成這一后果,隨著社會觀念的變更,對于忌“兇宅”的觀念已有改善,香港曾經(jīng)出現(xiàn)8.8萬人搶公屋兇宅,根據(jù)淘寶、京東司法拍賣的數(shù)據(jù),2016~2018年9月拍賣的房屋中共有19件屬于“兇宅”,19件房屋均成交。筆者認(rèn)為對于忌“兇宅”這一思想雖然應(yīng)當(dāng)保護(hù),但是應(yīng)當(dāng)降低保護(hù)力度,改變傳統(tǒng)的效力認(rèn)定方式。

        1.減輕出賣人的信息披露義務(wù)。中國裁判文書網(wǎng)中檢索到的43件關(guān)于“兇宅”買賣糾紛案件事實基本相同:出賣人在交易時未告知“兇宅”事實,交易后通過其他途徑獲知房屋為兇宅。筆者認(rèn)為不應(yīng)要求出賣人承擔(dān)兇宅的信息披露義務(wù)。第一,非正常死亡者多屬于房屋主人的至親,其不幸離世是對一個家庭的致命打擊,主人往往不愿提起,要求其承擔(dān)告知義務(wù)不符合人之常情。第二,人具有趨利性,告知房屋是“兇宅”往往會產(chǎn)生兩個后果:一是交易失敗。二是降低價款。這都不是出賣人希望得到的結(jié)果。要求其承擔(dān)告知義務(wù)不具有期待可能性。第三,有很多無神論者,房屋是否屬于兇宅對其并不屬于重要信息,所以不能要求出賣人對每一個可能的買受人都告知房屋發(fā)生過非正常死亡事件。

        2.提高買受人的注意義務(wù)。在我國,買房實屬人生大事,因此要求提高買受人的注意義務(wù)具有可行性。

        綜上所述,由于出賣人主動披露兇宅信息不具有可期待性,而買受人獲得兇宅信息存在多種途徑,成本低。不應(yīng)過度強(qiáng)調(diào)出賣人的告知義務(wù),出賣人單純的沉默不應(yīng)構(gòu)成合同可撤銷的理由。

        四、結(jié)語

        雖然“兇宅”作為一種事實問題在我國已存在千年,但是由于其本質(zhì)屬于封建迷信,且隨著社會觀念的變革,其對生活的實際影響正在縮小,傳統(tǒng)的“兇宅退房”慣例不符合實際發(fā)展需要,重新確定“兇宅”買賣雙方的權(quán)利義務(wù),更有利于保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

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