秦曉玲

【摘 要】在市場經(jīng)濟發(fā)展的新時期，物業(yè)公司也面臨著激烈的市場競爭。為了應對新時期激烈的市場競爭，物業(yè)公司必須完善會計核算和財務管理體系，提高物業(yè)公司的整體管理水平和核心競爭力。本文介紹了當前物業(yè)公司的會計核算和財務管理的特征，分析了物業(yè)公司財務管理存在的問題，闡述了改進物業(yè)公司財務管理的幾點對策。

【關鍵詞】物業(yè)公司；財務管理；問題；改進對策

一、當前物業(yè)公司的會計核算和財務管理的特征

市場經(jīng)濟環(huán)境下物業(yè)公司在會計核算和財務管理方面呈現(xiàn)出一些新的特征，更多的體現(xiàn)出物業(yè)公司的服務本質，對物業(yè)公司提出了一些更高的要求。

1.綜合性強

物業(yè)公司作為一個專業(yè)機構，接受物業(yè)所有人的委托對委托人的房屋以及配套設施進行合法的經(jīng)濟管理。物業(yè)公司為委托人提供的是服務，并且是綜合性、持續(xù)性和全天性的服務。物業(yè)公司所涉及的服務比一般服務業(yè)更加多樣，因此這就要求物業(yè)公司必須提高自己在會計核算和財務管理方面的管理水平，應用現(xiàn)代化的動態(tài)分析提高對財務預算的控制能力，建立數(shù)字化、綜合化的會計核算和財務管理體系。

2.涉及范圍廣

新時期的物業(yè)公司提供給委托人的不是一種個人服務，而是群體服務，并且是一種即時服務。物業(yè)公司在提供給委托人服務的過程中就必須涉及到資金成本的運轉問題。物業(yè)公司需要對房屋以及配套設施進行環(huán)境的維護、設施的日常保養(yǎng)，并支付員工的工資。物業(yè)公司內資金的流動對于物業(yè)公司開展各項服務業(yè)務都有著直接的影響，物業(yè)公司的會計核算和財務管理涉及到整個物業(yè)公司業(yè)務的方方面面。這就要求物業(yè)公司能夠協(xié)調各部門之間的關系，做好各部門之間的資金分配，保證資金的合理流動。

二、物業(yè)公司財務管理存在的問題

1.財務管理思想落后

財務管理是企業(yè)管理的重要內容，對于企業(yè)各個組成要素的資源配置具有重要的意義，科學合理的財務管理能夠有效保證企業(yè)運行的高效率和低能耗，能夠極大提升企業(yè)的自身競爭力。但是由于我國物業(yè)公司的從屬地位和市場環(huán)境存在較大的落差，經(jīng)營者很難從傳統(tǒng)的管理理念中轉變思維，造成了我國物業(yè)管理仍舊是開發(fā)管理并行發(fā)展，相互糾結的模式。這種管理模式帶來的影響是管理者不能正確認識財務管理的必要性，難以把握市場信息、敲定企業(yè)在市場中的定位。這種傳統(tǒng)理念的束縛直接表現(xiàn)是將物理管理簡化為維修保養(yǎng)、清潔環(huán)境、安保衛(wèi)生等動作，不能樹立起長期的經(jīng)營戰(zhàn)略，嚴重浪費企業(yè)資源，使企業(yè)的經(jīng)濟效益受到損失。

2.財務管理技術低下

財務管理是一項專業(yè)化程度相對較高的工作，對于技術和設備有很高的要求，同時還需要完善的制度對其進行規(guī)范。當前我國的物業(yè)管理企業(yè)在財務管理方式上存在很大的缺陷，突出問題是企業(yè)資產(chǎn)管理不明晰、財會核算方式和程序不規(guī)范、信息失真等。很多的物業(yè)企業(yè)財務報表不合理，具有很大的籠統(tǒng)性，僅僅是將利潤情況、資產(chǎn)負債情況以及現(xiàn)金流通表列入到報表內容中，很難客觀反映企業(yè)經(jīng)營狀況以及具體的資金活動，這種狀況使財物信息或數(shù)據(jù)缺乏針對性，形式過于單一。

3.內部控制不規(guī)范

內部控制對于企業(yè)經(jīng)營和財務管理的重要性不言而喻，它是防止會計信息虛假，財務違規(guī)行為的重要措施，通過制定科學的內部控制制度并予以落實，能夠將企業(yè)內容的監(jiān)督機制有效地發(fā)揮出來。對我國多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)進行研究后可以發(fā)現(xiàn)，內部控制不規(guī)范是影響物業(yè)管理質量的重要原因?？梢詫⒛壳拔覈飿I(yè)公司內部控制不規(guī)范狀況分為兩個方面進行考慮：一是公司的管理層沒有樹立良好的內控理念，認為物業(yè)管理業(yè)務流程比較簡單，沒有必要進行專門的組織建設或者制度建設；第二是企業(yè)內部具備高素質的管理人才短缺。這些因素共同作用，使企業(yè)從制度到組織再到具體操作人員都存在很大的漏洞。

4.內部審計制度不夠完善

對于內部審計機構的設立，物業(yè)公司應該依據(jù)自身的特點進行相關內容的設置，但是大多數(shù)物業(yè)公司的財務負責人同時兼任內審審計工作，使得內部審計得不到管理層以及會計人員的高度重視，同時又與相關的制度規(guī)定相背離，嚴重削弱了內部審計工作的嚴肅與獨立性特點，使得財務內部控制的實施受到了嚴重的影響。

三、改進物業(yè)公司財務管理的幾點對策

1.建立完善的會計核算和財務管理的制度

物業(yè)公司要滿足新時期的發(fā)展需求，就必須建立完善的會計核算和財務管理的制度，嚴格按照國家的相關規(guī)定進行建賬，重視財會人員的業(yè)務培訓，提高財會人員的業(yè)務水平。建立并執(zhí)行嚴格、科學的會計管理制度和會計監(jiān)督體系。提高對原始憑證的重視，加強審核和稽查工作，做到保質保量。

2.對資金進行科學的財務分析，合理使用資金

資金對于物業(yè)公司的發(fā)展非常重要，物業(yè)公司要對資金和收益進行合理的財務分析，合理調配，確保資源利用的最大化。物業(yè)公司的收入主要有幾個方面：物業(yè)公司向委托人收取的服務費用；物業(yè)公司實行多元化投資所得到的投資收益。其中物業(yè)公司收取的服務費是物業(yè)公司的主要日常收益，也是維系物業(yè)公司日常運轉的資金。物業(yè)公司必須對資金進行科學的財務分析，對財務情況進行調查并及時向委托人公開。物業(yè)公司要對自己的資產(chǎn)和負債情況進行了解和核算，以判斷未來的運營風險，以決定未來的發(fā)展走向。

3.完善公司內部的績效考核制度，提升管理水平

物業(yè)公司提供給委托人的不是產(chǎn)品而是服務，這就離不開人才的作用。物業(yè)公司在運營的過程中，人工成本占據(jù)了百分之七十到八十的管理成本，因此要提高物業(yè)公司的服務水平，減少運營成本就必須降低人工成本，提升公司內部的管理水平。物業(yè)公司要建立起科學的績效考核制度，不僅對財會人員要進行績效考核，更要將績效考核的范圍擴展到所有員工，提高員工的工作效率，節(jié)約人工成本，從根源上提升財務管理的水平。

4.加大資金管理的力度

物業(yè)公司要適應新時期的發(fā)展趨勢，提升會計核算和財務管理的水平，就必須加大對資金的管理力度。對資金的運作水平進行提升，對資金要實行跟蹤管理，資金的使用和調度必須規(guī)范，絕不能出現(xiàn)挪用和貪污行為。對于應收的賬款要及時催收，促進資金的回籠速度。特別是在新時期市場經(jīng)濟環(huán)境下，物業(yè)公司要對資金的使用情況和分配進行了解，及時將閑置資金用于他用，提高資金的利用率，控制公司的運轉成本。

5.強化風險評估

物業(yè)公司這一行業(yè)的市場競爭非常的激烈，這也就要求必須加強風險評估和監(jiān)控工作的全面實施。作為企業(yè)的內部控制，必須依據(jù)所能出現(xiàn)的風險進行設計，且做到有的放矢。通過對原有風險評估要素的轉變，將其轉化為風險反映、風險評估、事項識別、目標設定四個重要要素，從而使得風險評估要素的特性能夠更為凸顯。另外，還要針對物業(yè)公司的具體情況，對企業(yè)內部控制的風險導向進行強化，不僅要有針對性地對公司的內部控制進行評價，分析重大缺陷存在和具體狀況，還要對成本進行節(jié)約，在考慮成本效益的基礎之上，主動的實施物業(yè)公司的內部控制評價。

四、結語

總之，對于物業(yè)公司而言，財務內部控制制度的加強是必然的，同時促使內部控制制度效能的良好發(fā)揮，并在企業(yè)管理當中進行財務內部控制制度的科學融入，進而有效維護物業(yè)公司的各項業(yè)務和工作，使財務信息系統(tǒng)能夠更加真實，并實現(xiàn)對企業(yè)規(guī)定的全面執(zhí)行，有效實施物業(yè)業(yè)績考核和財務指標監(jiān)督的相關工作，在科學管理力度增強的基礎上，促使物業(yè)公司的健康發(fā)展和壯大。

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