摘? 要? 當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場巨大，上下游涉及企業(yè)眾多，房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人數(shù)龐大。同時(shí)，房地產(chǎn)市場又關(guān)乎每一個(gè)家庭的置業(yè)興家。所以，政府一直關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，利用宏觀調(diào)控政策，調(diào)控大眾對房地產(chǎn)市場發(fā)展的預(yù)期，一直堅(jiān)持“房住不炒”原則。本文簡要分析了宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的兩方面困境;房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難題成因分析;房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性與宏觀調(diào)控相協(xié)調(diào);政府管理房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策分析。

關(guān)鍵詞? ?政府管理? 房地產(chǎn)? 宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)系千萬百姓和家庭，政府對房地產(chǎn)改革和宏觀調(diào)控都在不斷推進(jìn)。社會(huì)公認(rèn)的一個(gè)房地產(chǎn)問題即，調(diào)控房地產(chǎn)市場一方面要有助于經(jīng)濟(jì)增長，另一方面讓房屋成交價(jià)格基本平穩(wěn)，這樣兩個(gè)基本目標(biāo)。在客觀實(shí)際中碰到的矛盾現(xiàn)象是，在強(qiáng)調(diào)平穩(wěn)房屋成交價(jià)格過快上漲時(shí)，房地產(chǎn)市場就萎縮交易減少，不能有效發(fā)揮其促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的功能，然而在利用其拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)，提高經(jīng)濟(jì)增速時(shí)，房地產(chǎn)市場就容易過熱，房屋成交價(jià)格會(huì)快速抬高，這樣就基本進(jìn)入到了一中百姓和政府都不太滿意的非良性循環(huán)之中。因?yàn)樵谶^去政府長時(shí)間都用經(jīng)濟(jì)增速來評價(jià)下級政府的執(zhí)政情況，使得房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用與某些地方政府執(zhí)政考核高度有關(guān)。我們國家的土地是國家所有，地方政府對地皮成交價(jià)有話語權(quán)，所以高地價(jià)現(xiàn)象在部分地區(qū)時(shí)有出現(xiàn)，“土地財(cái)政”現(xiàn)象就此出現(xiàn)?？傊枰獜娜值母叨葘Ψ康禺a(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。

一、宏觀調(diào)控房地市場碰到的兩方面困境

1、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場政策演變

政府強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場調(diào)控主要原因就是是避免房屋成交價(jià)格泡沫化。在過快上漲之后，當(dāng)時(shí)政府就就下發(fā)文件提出調(diào)控主要目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)基本合理和住房成交價(jià)格保持平穩(wěn)，堅(jiān)持的原則是房屋是用來居住。在這樣的具體政策措施下，房地產(chǎn)貨幣政策適度從緊，財(cái)政政策收縮，包括拉高首付款比例數(shù)，落實(shí)不同人不同利率的政策，打壓投機(jī)性操作，使得住房市場擴(kuò)張控制在合理區(qū)間，扭轉(zhuǎn)了房屋成交價(jià)格上漲過快的勢頭。但是政策實(shí)施之后，住房銷售量大幅萎縮，造成房地產(chǎn)市場不活躍。為了發(fā)揮房地產(chǎn)市場推動(dòng)經(jīng)濟(jì)作用，出臺一些松綁政策，被抑制的住房市場需求就會(huì)反彈，市場活躍，房屋成交價(jià)格也隨之抬高，再到逐漸過熱。為調(diào)控房價(jià)，政府有會(huì)又采取了針對房地產(chǎn)市場的緊縮政策，住房市場再一次萎縮，人們開始觀望。

2、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的非良性循環(huán)

從以上房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策演變來分析，房地產(chǎn)市場很容易進(jìn)入了“過快上漲——抑制——觀望——收縮——松綁——過快上漲”大幅波動(dòng)的非良性循環(huán)之中。同時(shí)這樣的循環(huán)每循環(huán)一輪，房屋成交價(jià)格都會(huì)拉升到一個(gè)新的高高價(jià)位，這種“越調(diào)控越上漲”的現(xiàn)象，這也使得從表面看房地產(chǎn)助力國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和房屋成交價(jià)格穩(wěn)定成為兩個(gè)相反的選項(xiàng)，二個(gè)選項(xiàng)好像只能實(shí)現(xiàn)其中一個(gè)。形成一種極端的，非此即彼的情況。其實(shí)房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，應(yīng)當(dāng)既保持其自身的穩(wěn)步發(fā)展，又為經(jīng)濟(jì)增長做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。面對當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)困境值得政府及相關(guān)專業(yè)人員認(rèn)真研究分析其問題的成因，并且找到相應(yīng)的解決方法。

二、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難題成因分析

1、地方政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響

部分地方政府過于依靠房地產(chǎn)行業(yè)對地方經(jīng)濟(jì)推動(dòng)作用，某些地方的社會(huì)資源容易出現(xiàn)過度向該產(chǎn)業(yè)偏向的現(xiàn)象，造成市場階段性過快發(fā)展，造成房屋成交價(jià)格持續(xù)抬高。房地產(chǎn)業(yè)作為重要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈較長，牽動(dòng)上下游行業(yè)的較多，容易影響一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長速度。然而各行業(yè)的發(fā)展都要使宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的制約，與其他行業(yè)相配合，使得國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場一個(gè)行業(yè)過快發(fā)展，容易占據(jù)相對有限的各項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源。用長期視角來看，房屋成交價(jià)格畸形上漲，對其他行業(yè)發(fā)展會(huì)受到牽制，讓國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，最終也會(huì)打破房地產(chǎn)市場泡沫使得地方經(jīng)濟(jì)受損，影響地方發(fā)展。

2、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控影響

房地產(chǎn)企業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)中的直接從業(yè)者對住房價(jià)格波動(dòng)起著最主要的責(zé)任。房地產(chǎn)行業(yè)中主要企業(yè)從自身的企業(yè)利益出發(fā)，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，保持企業(yè)競爭力，但是部分企業(yè)利用房地產(chǎn)成交價(jià)格的上升不斷推高地價(jià)，使得一段時(shí)間內(nèi)“地王”頻現(xiàn)，抬高房屋成交價(jià)格獲取超高的理論。此外，大量國有銀行負(fù)責(zé)房屋貸款，銀行自身為了自身發(fā)展考慮，對房地產(chǎn)市場投入了大量貸款，一定程度上幫助市場需求提高，傳導(dǎo)造成抬高房屋成交價(jià)格。

3、房地產(chǎn)金融屬性對房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)的宏觀調(diào)控。

商品住房資產(chǎn)特性和金融屬性決定了購買住房有一定的金融投資屬性。在房地產(chǎn)開發(fā)早期，發(fā)揮房地產(chǎn)金融屬性，使其具有一定的保值升值功能可以激活房市，對促進(jìn)住房銷售市場和房屋租賃都有一定積極作用，需要得到肯定。但是也應(yīng)清醒地看到，在大部分百姓的住房需求為剛性需求的背景下，金融屬性過分強(qiáng)調(diào)，使得短期內(nèi)住房供求態(tài)勢不均衡，人為拉炒作房屋成交價(jià)格。使得房屋成交價(jià)格上漲更加刺激投機(jī)性購房，成交價(jià)格快速上升。

4、我國城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的作用

在現(xiàn)代化建設(shè)不斷深化，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，近時(shí)間來我我國的城鎮(zhèn)化以及快速漲增，平均每年抬高近1%，這也就意味著我國每年有一千多萬人轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，大量的勞動(dòng)力向城市流動(dòng)為市場提供了就業(yè)活力;另一方面也給城市也加大了住房建設(shè)等方面。這種城鎮(zhèn)化推動(dòng)力既成為拉動(dòng)行業(yè)發(fā)展持久動(dòng)力，又是住房市場價(jià)格不斷上漲的主要?jiǎng)右?。例如，上海這類的超大型城市，超大型城市人口已達(dá)到2000萬人，流動(dòng)人口占了相當(dāng)大的比重。原本居民的住房剛需需求就很大，土地稀缺。房屋成交價(jià)格上漲過快與房地產(chǎn)市場過熱并存，城鎮(zhèn)化高速推進(jìn)與城市開發(fā)速度無法跟上城市化需要的必然反映。

三、房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性與宏觀調(diào)控相協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的組成部分，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間存互相助力和相互制約的互動(dòng)關(guān)系。為更好的理解這一互動(dòng)關(guān)系，有必要先分析房地產(chǎn)行業(yè)的特性和房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，為更好理解房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策做好準(zhǔn)備。

1、房地產(chǎn)行業(yè)的特性

房地產(chǎn)業(yè)作為重要的國民經(jīng)濟(jì)實(shí)體產(chǎn)業(yè)，有著相當(dāng)長的上下游，涉及的產(chǎn)業(yè)工人多，產(chǎn)業(yè)鏈上下游建有著高度的關(guān)聯(lián)度等特性。房地產(chǎn)行業(yè)的增長可以拉動(dòng)就業(yè)、帶動(dòng)居住有關(guān)的其他行業(yè)的增長。

2、房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)行過程中，必然受到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的限制，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度和住房價(jià)格的上漲幅度都要與國民經(jīng)濟(jì)相匹配。宏觀調(diào)控的目標(biāo)就應(yīng)該是保持兩者的良性互動(dòng)關(guān)系，努力維持行業(yè)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)均衡發(fā)展，就是協(xié)調(diào)房地產(chǎn)各方使得房地產(chǎn)供給和需求一個(gè)階段基本保持均衡前，盡量避免供給波動(dòng)過大;房地行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，就是房地產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)在配合的前提下，適當(dāng)程度的利用社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源，不斷讓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)向合理。實(shí)際宏觀調(diào)控操作中，要充分考慮多個(gè)政策手段同時(shí)運(yùn)用產(chǎn)生的共振作用。

四、政府管理房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策分析

1、穩(wěn)定市場預(yù)期，鼓勵(lì)自住用房

長期落實(shí)好現(xiàn)有的差別化信貸政策，對自住性購房貸款首付款給予優(yōu)惠利率;二次購房和多次購房情況執(zhí)行市場利率;對多次購房者落實(shí)稅收和物業(yè)稅合理控制上漲預(yù)期。合理住房消費(fèi)，鼓勵(lì)人人有房住，但是住房方式可以多樣化，加大普通商品住房，形成具有中國特色的節(jié)儉型住房消費(fèi)模式。

2、加大保障性住房房地產(chǎn)市場供給，穩(wěn)定市場預(yù)期舉措

第一，堅(jiān)持面積90平方米以下為主流的普通商品住房建設(shè);第二，加快經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)力度;第三，堅(jiān)持以公共租賃房為主滿足青年員工和農(nóng)民工城鎮(zhèn)住房需求;第四，努力推動(dòng)保障性住房，并增加廉租住房供應(yīng)。供需均衡是房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展必要條件的，也是住房價(jià)格穩(wěn)定的基石。

3、充分利用土地價(jià)格在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的影響

房屋土地就是房屋的建筑用地，和建筑物一起是不可以單獨(dú)所處的最重要基礎(chǔ)部分。房屋土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的物質(zhì)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。正是由于土地?fù)碛嘘P(guān)鍵的社會(huì)經(jīng)濟(jì)職能，所以要有效發(fā)揮其在宏觀調(diào)控中的作用。比如，發(fā)揮物質(zhì)載體特點(diǎn)發(fā)揮其調(diào)節(jié)住房供應(yīng)量的作用。再比如，合理運(yùn)用土地規(guī)劃作用，調(diào)整土地供應(yīng)變化。還可以通過充分利用土地各種出售方式調(diào)控土地使用權(quán)出讓的速度和數(shù)量，對主要房地產(chǎn)企業(yè)做好約談工作，穩(wěn)定地價(jià)預(yù)期，為住房屋成交價(jià)格格在合理區(qū)間波動(dòng)提供可靠保證。針對當(dāng)前，拍賣簡單的以出價(jià)高的人得到，拍賣方式抬高了土地價(jià)格，必須要綜合考慮投標(biāo)者方案，以綜合評判方式衡量土地出讓對象。這些土地出讓的調(diào)控方式都能有效避免過高地價(jià)出現(xiàn)。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)市場體量龐大，關(guān)系到家家戶戶安居樂業(yè)，關(guān)系到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)通暢，關(guān)系到我國金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。政府有必要認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控各校舉措的作用，有必要分析理清房地產(chǎn)市場所處困境的成因，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)揮其國民經(jīng)濟(jì)提供保障。

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李子煥? 綠地控股集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)二部