鄧晟

摘要：“直管公房出租”是房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)國(guó)有直管公房的一種重要的市場(chǎng)運(yùn)作方式，筆者對(duì)所在單位直管公房問(wèn)題進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，盡管不少單位出臺(tái)了相應(yīng)的房屋出租管理制度，但由于諸多原因，致使房屋出租業(yè)務(wù)內(nèi)部控制不到位，風(fēng)險(xiǎn)薄弱點(diǎn)較多，不能真實(shí)反映直管公房出租業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，甚至還出現(xiàn)了種種違法違規(guī)問(wèn)題，不得不引起我們的重視。本文就房地產(chǎn)管理部門(mén)如何加強(qiáng)直管公房的內(nèi)部控制，從會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制，書(shū)面文件控制等方面做出分析，并提出有關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：直管公房 出租管理 內(nèi)部控制

改革開(kāi)放以來(lái)，尤其是近年來(lái)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)取得了很大的發(fā)展，作為西部?jī)?nèi)陸的西安房地產(chǎn)行業(yè)也有較快的發(fā)展。黨的十九大報(bào)告中提出今后政府會(huì)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。而政府管理的直管公房也是保障性住房中重要組成部分，因此在這樣一種情況下，對(duì)直管公房?jī)?nèi)控管理存在的問(wèn)題進(jìn)行分析研究就有很強(qiáng)的必要性。

一、直管公房的來(lái)源和現(xiàn)狀

直管公房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代“福利制度”的歷史產(chǎn)物。它指的是由國(guó)家或者國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位所投資興建、接收、罰沒(méi)、接管的住宅和非住宅，它的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。由于年代久遠(yuǎn)，部分直管公房的歷史可追溯到新中國(guó)成立初期，目前絕大部分直管公房是在住宅商品化之前、由財(cái)政出資興建的住房。面向職工的福利性質(zhì)的房屋，分房職工每月向單位繳納房租。因所屬產(chǎn)權(quán)單位不同，公房可分為直管公房和自管公房?jī)煞N。直管公房是指由政府投資、接管并進(jìn)行統(tǒng)一分配，由房地產(chǎn)管理部門(mén)直接管理并出租的公房。公房承租人一般享有房屋的使用權(quán)，而非產(chǎn)權(quán)，這也是公房與產(chǎn)權(quán)房最大區(qū)別所在。由于歷史原因，絕大多數(shù)直管公房雖地處現(xiàn)代化的繁華城市中心區(qū)域，但大量公房在周邊市政建設(shè)不斷發(fā)展的條件下越來(lái)越落后于現(xiàn)代社會(huì)的生活方式和居住環(huán)境要求，形成了“前面高樓大廈，后面低房小巷”的特有現(xiàn)象。

二、直管公房管理業(yè)務(wù)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析

直管公房一般的管理流程：房管部門(mén)按政府指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)價(jià)評(píng)定租金—房管部門(mén)審核簽定房屋出租合同—財(cái)務(wù)部核算收入。整個(gè)業(yè)務(wù)流程由財(cái)務(wù)和房管部門(mén)進(jìn)行，合同簽訂后，房屋的日常管理一般由房屋管理部門(mén)負(fù)責(zé)，而租金核算及資產(chǎn)管理由財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)。現(xiàn)根據(jù)此流程的內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析如下：

（一）直管公房的管理制度欠缺

當(dāng)前很多地區(qū)都根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況出臺(tái)了對(duì)國(guó)有直管公房進(jìn)行管理的文件，雖然都能發(fā)揮出一定的積極作用，但是其中很多文件都是較早時(shí)間出臺(tái)的，并不能夠適應(yīng)市場(chǎng)變化的需求，這就使得原來(lái)的制度文件中的條款乏針對(duì)性和有效性，其中的管理手段也相對(duì)滯后，與目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)差距很大。這些都對(duì)直管公房的管理形成了巨大的阻礙。由于未能按目前市場(chǎng)情況及時(shí)更新和修改原有的房屋出租管理辦法，造成現(xiàn)存的管理制度沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)，很多時(shí)候在直管公房出租環(huán)節(jié)不能與市場(chǎng)行情接軌而錯(cuò)失良機(jī)，從而不能更好的實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。

（二）直管公房管理單位賬實(shí)不符，財(cái)務(wù)核算不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)管理單位中登記直管公房資金賬的財(cái)務(wù)部門(mén)與登記實(shí)物賬負(fù)責(zé)公房實(shí)物處置的房管部門(mén)之間缺乏有效的溝通，一些單位出租房屋末建臺(tái)賬，數(shù)據(jù)不詳，致使實(shí)物賬或使用管理臺(tái)賬的登記不全面，不吻合，最終造成了資產(chǎn)賬賬不符、賬實(shí)不符、賬證不符等許多問(wèn)題。而且房租入賬不按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，有些計(jì)入公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目，有些直接沖減單位管理費(fèi)用;有很多單位的直管公房雖然有資產(chǎn)賬，但是卻沒(méi)有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證。還有的單位則是對(duì)于已經(jīng)拆建或已出售處置的房產(chǎn)，沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更，資產(chǎn)增減的會(huì)計(jì)手續(xù)也沒(méi)有辦理。還有一些直管公房的房產(chǎn)出租合同管理相當(dāng)隨意，有很多單位出租的直管公房基本上都沒(méi)有簽訂相應(yīng)的租賃合同，而一些直管公房的原承租人已經(jīng)去世，但是租賃合同中的承租人卻沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)的變更。 由于以前產(chǎn)權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，以各種途徑取得的直管公房，由房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理，基本都沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，因而沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，而且按照目前的房地產(chǎn)登記管理辦法，無(wú)法滿(mǎn)足辦證要件要求，所以，根本難以進(jìn)行登記，這為國(guó)有直管公房的產(chǎn)權(quán)管理、房改出售、城市拆遷改造等都形成了很多的障礙，同時(shí)帶來(lái)了很多的問(wèn)題。

（三）直管公房的出租管理不規(guī)范

由于受房屋位置、新舊程度的差異等因素影響，很多房屋租金存在較大差異，又因?yàn)楣抗芾韱挝粚?duì)出租缺乏制定詳細(xì)的收取標(biāo)準(zhǔn)，大部分單位在對(duì)房屋出租時(shí)未成立相應(yīng)的租金定價(jià)機(jī)構(gòu)或相應(yīng)的議事規(guī)則，所以租金定價(jià)人為因素較大。租金收取標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，應(yīng)收多少往往也是一筆糊涂賬;公房出租過(guò)程不透明，房屋出租很少能采用公開(kāi)招投標(biāo)方式招租，很多重大租賃合同交易未通過(guò)集體決策，出現(xiàn)營(yíng)私舞弊現(xiàn)象，給單位造成損失。另外，租金收取的形式和期限不統(tǒng)一，存在現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬等形式交納;房租按月交、季度交、半年交;一年交等，甚至有些租金不按租賃時(shí)間交，隨意性很大，難以核實(shí)租金收入的真實(shí)性。因此造成諸如收取租金延遲入賬而挪作他用;業(yè)務(wù)部門(mén)截留轉(zhuǎn)移租金形成小金庫(kù)等管理漏洞。

三、 加強(qiáng)國(guó)有直管公房管理內(nèi)部控制的方法

為做好直管公房房屋出租的管理，筆者對(duì)目前公房出租過(guò)程中的內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)， 提出如下方法：

（一）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算和控制，規(guī)范國(guó)有直管公房的會(huì)計(jì)核算處理

首先要加強(qiáng)對(duì)直管公房的出租業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算，會(huì)計(jì)控制的目標(biāo)是要求執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度，加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，首先要明晰資產(chǎn)性質(zhì)，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，將房屋資產(chǎn)由原來(lái)的“經(jīng)租房產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)科目”并按“成本模式”進(jìn)行核算;收入核算方面采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)的租金收入。另外，只有通過(guò)嚴(yán)格的會(huì)計(jì)核算才能夠全面準(zhǔn)確的反映出直管公房的現(xiàn)狀。建議相關(guān)的直管公房管理部門(mén)組織專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)國(guó)有公房的數(shù)量、面積等進(jìn)行一次清產(chǎn)核資，全面徹底的對(duì)管理的房屋清查、核實(shí)，摸清家底。并且根據(jù)現(xiàn)行的房管政策以及房屋的新舊程度、所處的地段等多方面因素進(jìn)行綜合的考慮，并將未入賬核算的國(guó)有公房進(jìn)行重新估價(jià)入賬，使得賬目更能夠真實(shí)、全面的反映直管公房的現(xiàn)狀和價(jià)值。 同時(shí)，應(yīng)利用各類(lèi)軟件進(jìn)行全面的數(shù)字網(wǎng)絡(luò)化管理。使直管公房房屋管理更加規(guī)范、明晰;租金收繳采用掃碼支付等技術(shù)手段，加快租金回收速度，維修服務(wù)更加及時(shí)、提高工作效率。

（二）完善和加強(qiáng)國(guó)有直管公房的出租管理機(jī)制

1.加強(qiáng)制度管理，做好公房出租相關(guān)業(yè)務(wù)的制度建設(shè)工作。主管部門(mén)要根據(jù)實(shí)際情況制訂房屋出租管理辦法并要及時(shí)更新，在制定過(guò)程中要對(duì)房屋出租整個(gè)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)均作出詳細(xì)的規(guī)定，以防范違規(guī)行為的發(fā)生，如統(tǒng)一合同文本格式、出租期限、審批流程等。例如在批流程中要規(guī)定，公房出租時(shí)需填制統(tǒng)一的合同審批單，經(jīng)審批后蓋章后方可出租;另外應(yīng)增加房租逐年遞增的租金調(diào)整機(jī)制，避免因市場(chǎng)租金水平上漲而造成的租金損失。

2.增強(qiáng)合同審批控制，大型出租項(xiàng)目嚴(yán)格按“三重一大”議事原則進(jìn)行集體研究決定。在房屋出租管理制度中要明確各崗位辦理業(yè)務(wù)事項(xiàng)的權(quán)限范圍、審批程序和相應(yīng)責(zé)任。大型出租項(xiàng)目出租之前應(yīng)由房管部門(mén)、財(cái)務(wù)等部門(mén)共同成立租金定價(jià)小組，在對(duì)出租房屋進(jìn)行合理評(píng)估和市場(chǎng)平均租金調(diào)查之后，確定待租房屋的租金底價(jià)。出租交易時(shí)，大型出租項(xiàng)目應(yīng)采取公開(kāi)招租的方式，其他出租項(xiàng)目在授權(quán)許可范圍內(nèi)可簡(jiǎn)化手續(xù)，但是要按“三重一大”原則集體參與決策。

3.增強(qiáng)房產(chǎn)財(cái)務(wù)保護(hù)工作，保證國(guó)有資產(chǎn)的安全。房產(chǎn)財(cái)務(wù)保護(hù)指的是直管公房管理單位要建立財(cái)產(chǎn)日常管理制度和定期清查制度。從量上入手，資產(chǎn)管理部門(mén)每年年初應(yīng)對(duì)單位的直管公房數(shù)量、租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳查核實(shí)，確定當(dāng)年應(yīng)當(dāng)收取的租金數(shù)額。每月由房管部門(mén)按合同收款要求進(jìn)行催收，防止公房失管漏管。房管部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)還應(yīng)對(duì)所管轄的房屋進(jìn)行定期盤(pán)點(diǎn)核對(duì)，承租人是否履行合同的有關(guān)規(guī)定，檢查是否存在房管員將閑置公房出租未上賬的情況，造成國(guó)有資產(chǎn)損失。

4.加強(qiáng)“租金收繳績(jī)效考評(píng)控制”，提高房屋出租業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)效益。目前，直管公房管理單位對(duì)于租金回收任務(wù)的考核任停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，基本上仍然采用應(yīng)收、實(shí)收等指標(biāo)考核，筆者認(rèn)為，評(píng)價(jià)房屋出租應(yīng)根據(jù)公房管理實(shí)際情況進(jìn)行分類(lèi)考核，如根據(jù)租金收繳的情況進(jìn)行分類(lèi)考核，考核更有針對(duì)性。

除此之外，公房管理單位還可將未收回的陳欠租金納入績(jī)效考核， 從總額上進(jìn)行控制，獎(jiǎng)勤罰懶。通過(guò)績(jī)效考評(píng)指標(biāo)的引導(dǎo)，能夠調(diào)動(dòng)房管工作的積極性，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

四、結(jié)語(yǔ)

國(guó)有直管公房的管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期而又系統(tǒng)的工程，其中還有歷史的沿襲性。直管公房?jī)?nèi)控管理的措施和效果不僅影響到國(guó)有資產(chǎn)的安全和完整，還將會(huì)影響到多方的利益，有國(guó)家的利益，單位的利益，以及有個(gè)人的利益，因此非常有必要對(duì)國(guó)有公房管理的現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問(wèn)題有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)，思索改進(jìn)的方向并尋找改進(jìn)的途徑。

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