蔡志權(quán)

【摘要】當(dāng)下隨著國民金融行業(yè)的不斷壯大，各個(gè)行業(yè)都取得了一定的發(fā)展成果。其間，發(fā)展形式最為快速的行業(yè)中就包括房地產(chǎn)業(yè)。并且房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中所占比中也相當(dāng)高。即便房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有諸多的優(yōu)勢，但它在不斷壯大的過程中，給國民經(jīng)濟(jì)帶來提升的同時(shí)也存在著一定的弊端。本文主要依據(jù)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策做解析和探討，希望能緩解房地產(chǎn)業(yè)中存在的問題，并減輕在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題時(shí)帶給我國的國民經(jīng)濟(jì)的連帶影響。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 政策探析

當(dāng)下對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)采取的調(diào)控手段有很多，其中最為常用的就是宏觀調(diào)控。該方式的目的就是減輕當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)泡沫。具體手段就是一步步去除房地產(chǎn)的市場庫存。采用這種手段，可以讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展道路更加平穩(wěn)。在對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行掌控過程中，還要依照不同地區(qū)的實(shí)際情況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，采取不同的舉措。即便近年來，政府在對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)問題的治理取得了一些成效，但也制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。怎樣才能讓政策不僅能解決問題還可以帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步上升需要進(jìn)一步的探討。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的政策手段

當(dāng)前對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)采取宏觀調(diào)整的目的，就是要從整體的角度，對房地產(chǎn)行業(yè)的成長進(jìn)行指引。通過這種手段讓房地產(chǎn)市場中商品與市場需求達(dá)到平衡。只有讓市場中房屋建設(shè)的數(shù)量，和買房消費(fèi)者的數(shù)量趨于一致，才可以讓房地產(chǎn)行業(yè)既能提升自身的經(jīng)濟(jì)效益，還可以最大程度減少其因供求不均衡帶給國民經(jīng)濟(jì)的影響和弊端。

（一）貨幣政策

貨幣政策也就是金融政策。貨幣政策的主要執(zhí)行組織單位為中國人民銀行。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控中使用貨幣政策，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。第一是對利率的調(diào)控。第二是對存款儲備金率的調(diào)控。第三是對信貸條件的調(diào)控。貨幣政策的本質(zhì)，就是通過對貨幣的供應(yīng)度進(jìn)行調(diào)節(jié)。具體情況應(yīng)該依照不同時(shí)間段內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)而定。然后再進(jìn)行‘緊”或者“松”的調(diào)整。調(diào)控手段即為上述三大工具。通過調(diào)整貨幣的供應(yīng)數(shù)量，進(jìn)而調(diào)整市場的利率變動。經(jīng)濟(jì)市場利率的改變會進(jìn)而產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變更，然后起到調(diào)控的目的。關(guān)于貨幣政策的任何調(diào)節(jié)，都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)產(chǎn)生連帶的影響效應(yīng)。

（二）財(cái)政政策

財(cái)政政策是由國家財(cái)務(wù)部制訂和實(shí)施的。該政策的目的就是引導(dǎo)財(cái)政分配的更加合理。并且通過財(cái)政政策還可以讓財(cái)政與財(cái)政之間的配置也更加合理。財(cái)政政策的推行主要體現(xiàn)了財(cái)政分配關(guān)系的需求和國家的意志。依照當(dāng)代的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件，財(cái)政政策又可以成為國家干預(yù)經(jīng)濟(jì)。是完成經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策的主要手段之一。只有采用與生產(chǎn)力發(fā)展最為符合的財(cái)政政策，才可以化解更多的社會矛盾。在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的手段中，財(cái)政政策以稅收征收的變動為工具，進(jìn)而對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)調(diào)節(jié)。最主要如對運(yùn)營稅、契稅、房產(chǎn)稅以及土地升值稅的調(diào)整等等。

（三）土地政策

土地政策的出發(fā)點(diǎn)不僅體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)方面，還有政治方面。國家依照不同時(shí)期的政治和經(jīng)濟(jì)任務(wù)，推出土地資源的一系列管理方案。具體措施主要體現(xiàn)在對土地的開發(fā)、利用、治理以及保護(hù)等方面。土地政策中又包含幾個(gè)方面，例如地權(quán)政策、土地金融政策和土地賦稅政策等。當(dāng)下國內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)手段中，土地政策其中一個(gè)極為關(guān)鍵的調(diào)節(jié)手段。國家通過對閑置土地的處理還有通過對土地供需的調(diào)節(jié)，進(jìn)而起到對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)目的。并且對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施土地限制的措施，不僅可以利用行政的措施來解決開發(fā)商囤房等不良商業(yè)行為，還可以對投機(jī)取巧的商家進(jìn)行控制，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。并且進(jìn)行土地供需調(diào)控的手段還會讓房地產(chǎn)行業(yè)中土地的需求量和供應(yīng)量更加平衡。

二、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

隨著近年來我國一系列改革政策的實(shí)施，國民經(jīng)濟(jì)不斷的提高，并且民眾的生活水平也在不斷的提升。作為國民經(jīng)濟(jì)中關(guān)鍵的組成成分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)的成長有著極為重要的促進(jìn)效果。相關(guān)政策的實(shí)施一定要從宏觀和整體的角度出發(fā)，才可以達(dá)到預(yù)計(jì)的成效?？墒菑恼w的方向來看，即便國民生活質(zhì)量有了大幅度的提升，但國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中仍然存在著一些弊端。因此相關(guān)部門一定要采取最為適合的措施來對這些隱藏的危機(jī)進(jìn)行消除。一系列房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)節(jié)的措施，不僅可以維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)秩序，還可以化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的問題。這樣才能免除房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中隱藏危機(jī)，進(jìn)而讓帶動我國整體的國民經(jīng)濟(jì)取得更為健康平穩(wěn)的進(jìn)展。當(dāng)下關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)節(jié)措施，制定單位的主體主要是政府的有關(guān)機(jī)構(gòu)，并且調(diào)控手段的種類也有很多種。

（一）財(cái)政政策調(diào)控對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

財(cái)政政策主要由國家財(cái)政部門制定實(shí)施。該政策的調(diào)節(jié)對象主要是一系列的稅收。房地產(chǎn)泡沫主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格過高，房屋的價(jià)格過高與其價(jià)值嚴(yán)重不符，此時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的泡沫即我們常說的房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)積極的價(jià)格在上升到市場不能容納的程度時(shí)，一定會產(chǎn)生驟跌的現(xiàn)象，就像氣泡破滅。房地產(chǎn)泡沫主要產(chǎn)生原因，通常是房地產(chǎn)行業(yè)中一些投機(jī)行為引起的。為處理這種問題，國家財(cái)政部門可以通過提升稅率，進(jìn)而讓房地行業(yè)中的投資商從中獲取的利潤下降。通過這種財(cái)政措施，可以使資金從房地產(chǎn)行業(yè)向其他市場轉(zhuǎn)移，進(jìn)而消除房地產(chǎn)市場帶來負(fù)面影響。財(cái)政政策除了對房地產(chǎn)市場中價(jià)格抑制的作用之外，還可以對其產(chǎn)生鼓勵(lì)的作用，吸引更多的投資商將資金投入房地產(chǎn)行業(yè)中，促進(jìn)其快速的增長。

（二）貨幣政策調(diào)控對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

貨幣調(diào)控政策主要是由中國人民銀行實(shí)施的。該政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。第一是調(diào)節(jié)貨幣的供應(yīng)量。第二是改變銀行的存儲利率。該政策的目的就是使房地產(chǎn)市場中的房屋建筑的供應(yīng)量和需求量趨于平等的狀態(tài)。在對貨幣供應(yīng)量進(jìn)行調(diào)節(jié)時(shí)，中國銀行通過對存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整，進(jìn)而起到對貨幣供應(yīng)量進(jìn)行調(diào)節(jié)的目的。同時(shí)對存款準(zhǔn)備金率的調(diào)節(jié)，還可以進(jìn)而改變資金的流動。中國銀行在進(jìn)行對房地產(chǎn)行業(yè)貨幣調(diào)節(jié)時(shí)，還可以改變再貼現(xiàn)率。該項(xiàng)調(diào)節(jié)目的是改變銀行房地產(chǎn)行業(yè)的貨幣供給量，進(jìn)而達(dá)到控制房地產(chǎn)行業(yè)中，投資商資金流動方向的目的。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策的成果和問題

（一）使房地產(chǎn)市場環(huán)境更加健康

現(xiàn)如今我國已經(jīng)推出了很多對房地經(jīng)濟(jì)進(jìn)行的宏觀調(diào)整的方案，并且取得了較為顯著的成效。通過這些調(diào)控措施，凈化了我國房地產(chǎn)市場中的不良風(fēng)氣，并且消除了一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對其房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)營起到極為有利的推動作用。不僅打破了房地產(chǎn)市場泡沫，同時(shí)還讓我國的房屋價(jià)格更加合理，也使我國的國民經(jīng)濟(jì)朝著更加健康的方向發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控存在的問題

通過近年來對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的過程，也遇到了很多的問題。第一，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)問題。第二，土地財(cái)政的問題。目前很多的地方政府過度依靠土地財(cái)政。對于該項(xiàng)問題最佳的化解辦法就是實(shí)施財(cái)稅體制變革。第三，貨幣供應(yīng)不平衡問題。第四，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債運(yùn)營問題。第五，房地產(chǎn)行業(yè)過分依靠銀行貸款問題。第六，居民住房貧富差距過大問題。以上六方面的問題為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)節(jié)過程中最為常見的問題，只有明確問題的所在才能找出最佳的解決方案，達(dá)到對房地產(chǎn)行業(yè)最佳調(diào)整的目的。

四、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策的提議

通過上述分析，想讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的手段取得更為顯著的成效有以下倆個(gè)方面的建議。第一，相關(guān)部門可以構(gòu)建更為先進(jìn)的住房信息統(tǒng)計(jì)調(diào)查系統(tǒng)，這樣可以了解房地產(chǎn)市場中消費(fèi)群體的真正需求，進(jìn)而采取更為有效的平衡供需的措施方案。在實(shí)施住房信息統(tǒng)計(jì)調(diào)查系統(tǒng)的同時(shí)還可以推行房產(chǎn)稅的政策。在國外，房產(chǎn)稅是政府主要稅收的來源，我們可以作為借鑒，盡快完善該項(xiàng)政策的實(shí)施方案，這樣可以極大的緩解開發(fā)商囤房等不良商業(yè)行為，還可以對投機(jī)取巧的商家進(jìn)行有利控制。構(gòu)建完善的住房信息統(tǒng)計(jì)查詢系統(tǒng)，并推廣房產(chǎn)稅政策，可以有利于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。第二，推進(jìn)金融體制的變革。金融市場中利率變動可以極大的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)投資者的力度。當(dāng)下房地產(chǎn)市場過于依賴銀行的融資。推進(jìn)金融體制的變革可以減少房地產(chǎn)市場中潛在的風(fēng)險(xiǎn)。除了以上兩個(gè)方面之外，還應(yīng)該采取相關(guān)政策改善投資的市場，增加投資的渠道。這樣才可以讓房地產(chǎn)市場的投資方式更加合理化，讓推行的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控手段達(dá)到最佳的成效。

五、總結(jié)

綜上所述，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)里所占比中很高，所以在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題時(shí)會使我國的國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極為嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)。當(dāng)下我國已經(jīng)處于對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)整的重要時(shí)刻，在對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行掌控的過程中，還要依照不同地區(qū)的實(shí)際情況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，采取最適合的舉措，才能達(dá)到最有效的調(diào)控效果。