陳香君

【摘要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的特點(diǎn)表現(xiàn)為稅種繁多，計(jì)算復(fù)雜，而土地增值稅和企業(yè)所得稅涉稅金額較大，尤其是土地增值稅稅率高，因此稅收成本的管理成為企業(yè)資金管理的重要環(huán)節(jié)。而在開(kāi)發(fā)過(guò)程中利用不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所適用土地增值稅率的不同和稅收優(yōu)惠成為節(jié)稅的重點(diǎn)。地下室車(chē)庫(kù)作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可作為銷(xiāo)售也可轉(zhuǎn)為配套設(shè)施特殊產(chǎn)品，可以通過(guò)不同的處置方式來(lái)進(jìn)行稅收籌劃從而達(dá)到企業(yè)資金管理的目的。

【關(guān)鍵詞】稅收籌劃 地下車(chē)位處置方式 資金管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和其他行業(yè)不同，是涉及稅種最多的一個(gè)行業(yè)，而土地增值稅和企業(yè)所得稅又是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉稅金額及比率較大的兩稅種，因此如何管理和控制企業(yè)的稅收成本是企業(yè)資金管理和成本管理的重要任務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)也是一個(gè)資金密集型的企業(yè)，要求企業(yè)有充裕的資金去支持項(xiàng)目的投入，尤其在房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級(jí)，國(guó)家嚴(yán)控對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的現(xiàn)階段，如何能盡快銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品并回籠資金，保證企業(yè)有充裕的現(xiàn)金流以促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨的巨大挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品一般以銷(xiāo)售和自持物業(yè)為目的，可銷(xiāo)售的產(chǎn)品主要有以居住為目的的住宅、以投資為目的的商鋪和辦公樓，而地下室車(chē)位作為一種即可出售也可以作為配套設(shè)施的產(chǎn)品在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)沒(méi)有被充分認(rèn)識(shí)，大部分企業(yè)基本上以銷(xiāo)售和持有作為產(chǎn)品定位，而實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中由于地下室車(chē)位的特殊性，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的時(shí)間較長(zhǎng)，資金回籠速度慢，且車(chē)位在項(xiàng)目中占比較低，因此企業(yè)面臨其他產(chǎn)品已基本實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售而地下室車(chē)位仍有大部分未銷(xiāo)售，而此時(shí)企業(yè)一般都面臨土增稅清算和企業(yè)所得稅完工結(jié)轉(zhuǎn)，要繳納大額的稅金。土地增值稅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所特有的稅種，根據(jù)土地增值稅的納稅原理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在稅基、抵扣金額、增值額、增值率和適應(yīng)稅率等角度展開(kāi)納稅籌劃，最關(guān)鍵的是計(jì)算不同情況下的臨界點(diǎn)。

以下以某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用地下車(chē)位不同處置方式進(jìn)行稅收籌劃的案例說(shuō)明如何利用地下室車(chē)位進(jìn)行稅收籌劃以達(dá)到資金使用價(jià)值最大化。

以甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的A項(xiàng)目（該項(xiàng)目為營(yíng)改增前的老項(xiàng)目）為例，A項(xiàng)目地下車(chē)位數(shù)量為723個(gè)，目前定價(jià)每個(gè)車(chē)位價(jià)格為13.5萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入9760.50萬(wàn)元，按照土地增值稅口徑測(cè)算，地下車(chē)位可扣除項(xiàng)目金額為17294.33萬(wàn)元，增值額為-7533.83萬(wàn)元。

A項(xiàng)目商鋪面積為9543.32平方米，目前定價(jià)平均為1.6萬(wàn)元每平方米，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入15269.31萬(wàn)元，按照土地增值稅口徑測(cè)算，商鋪可扣除項(xiàng)目金額為6691.02萬(wàn)元，增值額為8578.30萬(wàn)元。

由于地下車(chē)位與商鋪在土地增值稅中同屬于非普通住宅類(lèi)別，可以以合并后的增值額計(jì)算繳納土地增值稅。但根據(jù)目前實(shí)際銷(xiāo)售情況及項(xiàng)目所在地區(qū)域分析，地下車(chē)位短時(shí)間內(nèi)難以銷(xiāo)售。因此，在商鋪銷(xiāo)售而地下車(chē)位沒(méi)有銷(xiāo)售的情況下，地下車(chē)位產(chǎn)生的增值額虧損無(wú)法與商鋪的增值額盈利進(jìn)行合并互抵，這將直接導(dǎo)致清算年度多交土地增值稅2972.19萬(wàn)元，該多交的稅金在以后地下車(chē)位陸續(xù)銷(xiāo)售時(shí)也無(wú)法再退回。的納稅籌劃

為解決此問(wèn)題現(xiàn)有如下兩個(gè)處置方式可供選擇：

方案一：當(dāng)商鋪全部銷(xiāo)售時(shí)，將地下車(chē)位按目前定價(jià)全部銷(xiāo)售給物業(yè)公司（該物業(yè)公司為開(kāi)發(fā)商可控的公司），實(shí)現(xiàn)增值額盈虧互抵而少繳土地增值稅;

方案二：將地下車(chē)位轉(zhuǎn)為公共配套設(shè)施，地下車(chē)位成本按建筑面積分?jǐn)偟狡胀ㄗ≌蜕啼佒?，變相?shí)現(xiàn)增值額盈虧互抵少繳土地增值稅，同時(shí)實(shí)現(xiàn)普通住宅增值率不超過(guò)20%免繳普通住宅土地增值稅。

現(xiàn)對(duì)上述兩個(gè)方案在凈利潤(rùn)和現(xiàn)金流現(xiàn)值上進(jìn)行測(cè)算和對(duì)比，分析利弊，為管理層決策提供參考。

1、測(cè)算假設(shè)條件

（1）、假設(shè)甲公司2016年為企業(yè)所得稅完工結(jié)轉(zhuǎn)年度，2017年為土地增值稅清算年度，并于2017年底完成土地增值稅清算稅金繳納;因此，現(xiàn)金流測(cè)算時(shí)以2017年底為起點(diǎn)（以下統(tǒng)稱(chēng)為“基期”）。

（2）、假設(shè)地下車(chē)位每年可銷(xiāo)售1/10，10年后全部完成銷(xiāo)售，每年的銷(xiāo)售款于每年底一次性收回。開(kāi)始實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售時(shí)間為2018年，即2018年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1/10，2019年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售2/10，2020年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售3/10，依次類(lèi)推;

（3）、假設(shè)方案一中地下車(chē)位以后年度銷(xiāo)售時(shí)不發(fā)生經(jīng)營(yíng)成本;

（4）、假設(shè)地下車(chē)位租金為120元每月每個(gè)，即每個(gè)車(chē)位年租金0.1440萬(wàn)元;

（5）、計(jì)算現(xiàn)值時(shí)，折現(xiàn)率設(shè)定為9%;

（6）、方案一中，甲公司將地下車(chē)位銷(xiāo)售給物業(yè)公司（假設(shè)物業(yè)公司為增值稅一般納稅人）時(shí)需繳納增值稅及附加，但由于增值稅一般納稅人可進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣后產(chǎn)生增值額才繳稅，那么物業(yè)公司以后若按原價(jià)再銷(xiāo)售車(chē)位則無(wú)需繳納增值稅及附加和企業(yè)所得稅;

（7）、方案一中可用于出租的車(chē)位隨著銷(xiāo)售逐年遞減，方案二中每年可用于出租的車(chē)位保持不變，為永續(xù)年金模型;

（8）、地下車(chē)位出租需繳納增值稅及附加和企業(yè)所得稅;

2、測(cè)算結(jié)果

（1）、凈利潤(rùn)比較

方案一凈利潤(rùn)17328.75萬(wàn)元，方案二凈利潤(rùn)13705.70萬(wàn)元，方案一比方案二凈利潤(rùn)多3832.88萬(wàn)元。

（2）、現(xiàn)金流現(xiàn)值比較由于地下車(chē)位短時(shí)間內(nèi)無(wú)法銷(xiāo)售，方案一中的地下車(chē)位銷(xiāo)售收入9760.5萬(wàn)元在基期時(shí)是沒(méi)有收到的，該部分現(xiàn)金在以后年度銷(xiāo)售時(shí)才逐漸實(shí)現(xiàn)的，基期實(shí)際收到的現(xiàn)金流凈額為7231.49萬(wàn)元。而方案二中基期實(shí)際收到的現(xiàn)金流凈額與凈利潤(rùn)相同，為13705.70萬(wàn)元。

考慮方案一中地下車(chē)位逐步銷(xiāo)售，以及方案一方案二中車(chē)位租金收入后，按照9%的折現(xiàn)率，方案一基期現(xiàn)值為14335.43萬(wàn)元，方案二基期現(xiàn)值14524.71萬(wàn)元，方案一比方案二基期現(xiàn)值少189.28萬(wàn)元。

地下車(chē)位是否轉(zhuǎn)為公共配套現(xiàn)值差異對(duì)照表

3、測(cè)算結(jié)果分析

（1）、計(jì)算現(xiàn)金流現(xiàn)值時(shí)，不同的折現(xiàn)率可能會(huì)導(dǎo)致結(jié)果完全顛倒，折現(xiàn)率越高則未來(lái)收入將被稀釋?zhuān)瑢?duì)現(xiàn)值的影響越小，甚至可以忽略。本案例中如采用7%作為折現(xiàn)率，方案一比方案二基期現(xiàn)值多188.15萬(wàn)元。因此折現(xiàn)率的選擇很重要，確定折現(xiàn)率時(shí)可選用：（1）股東對(duì)手中資金的期望收益率;（2）A項(xiàng)目實(shí)際收益率。

（2）、從企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度，特別是房地產(chǎn)不景氣時(shí)期，持有現(xiàn)金可以大大降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。凈利潤(rùn)只是“賬面數(shù)”，相當(dāng)于應(yīng)收賬款，能否收回以及什么時(shí)候能收回存在不確定性，方案一比方案二凈利潤(rùn)多3832.88萬(wàn)元，但從貨幣的時(shí)間價(jià)值上考慮，方案一與方案二是差不多的。在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，現(xiàn)金流趨緊的情況下，對(duì)于甲公司來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為方案二更有實(shí)際經(jīng)營(yíng)意義。

（3）、方案二與方案一凈利潤(rùn)不同，但現(xiàn)金流現(xiàn)值卻相差無(wú)幾，主要因?yàn)榉桨付硎芰似胀ㄗ≌鲋德实陀?0%的免稅政策，少交了稅金。方案一稅款總額為17029.57萬(wàn)元，方案二稅款總額為11101.95萬(wàn)元，方案二少繳稅款5927.62萬(wàn)元，少繳的稅金最終體現(xiàn)為甲公司的現(xiàn)金流入增加。

同時(shí)，從另一方面考慮，方案二中普通住宅土地增值稅增值率為8.60%，與20%的免稅增值率之間尚有較大的可利用空間，換算成金額則有7280萬(wàn)元的收入可增加。考慮到地下窒車(chē)位作為公共配套設(shè)施，對(duì)住宅和商鋪的銷(xiāo)售也會(huì)起到促銷(xiāo)作用，這樣損失的車(chē)位收入可以部分在住宅中得以實(shí)現(xiàn)，企業(yè)可以將其他產(chǎn)品價(jià)格適當(dāng)調(diào)高，而客戶(hù)也更容易接受。

因此，從企業(yè)資金管理的角度，尤其是在當(dāng)前形式下，現(xiàn)金流關(guān)系企業(yè)的命脈，一旦資金流出了問(wèn)題，企業(yè)的資產(chǎn)將面臨迅速貶值的局面，對(duì)企業(yè)帶來(lái)災(zāi)難性的打擊。甲企業(yè)正是出于資金管理的考慮和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷(xiāo)售的特殊性選擇了方案二，而后來(lái)操作的結(jié)果顯示方案二實(shí)際的現(xiàn)金流遠(yuǎn)大于當(dāng)初測(cè)算的結(jié)果。

當(dāng)然方案二也有其局限性，方案二中假定地下車(chē)位出租可產(chǎn)生為永續(xù)的現(xiàn)金流入，但未來(lái)全體業(yè)主有可能成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)自行將地下車(chē)位出租，此時(shí)甲公司將無(wú)法取得該租金收入。如選擇方案一將不存在此問(wèn)題，即使不能銷(xiāo)售也永遠(yuǎn)可以出租。選擇方案二則放棄了未來(lái)甲公司持有車(chē)位升值所帶來(lái)的高額收益。

以上從稅收籌劃和資金管理的角度簡(jiǎn)要分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中地下室車(chē)位的定位和處置方式，管理者應(yīng)根據(jù)結(jié)合項(xiàng)目的定位和項(xiàng)目地址綜合考慮，根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營(yíng)理念來(lái)綜合考慮選用何種處置方式。